군산 세영리첼 후순위담보대출, 84⁠㎡형 시세 2억 2,000만

세영리첼 84⁠㎡형은 지금 얼마에 팔리나요?

최근 1년 63건의 중간 가격은 2억 2,000만원입니다. 이 단지는 전 세대가 85㎡(84㎡형) 한 가지 면적이라, 면적 고민 없이 이 숫자 하나로 보면 됩니다.

다만 1년 범위는 1억 8,700만원에서 2억 9,000만원까지 넓어요. 반면 9~10월 최근 거래 네 건은 2억 1,700만~2억 2,100만원 사이로 400만원 안에 모였어요.

1년 63건이면 한 달에 5건 넘게 거래된 셈이에요. 표본이 넉넉해서 중간 가격을 기준으로 삼기에 무리가 없어요.

최근 거래가 중간 가격 근처에 붙어 있다는 건 좋은 신호예요. 금융사가 어떤 기준을 쓰더라도 2억 2,000만원 언저리로 잡힐 가능성이 높아요.

세영리첼은 어떤 단지인가요?

2010년 6월 준공 승인을 받은 1,041세대 아파트입니다. 13개 동에 최고 20층이고, 세영종합건설이 지었어요. 올해로 16년 차예요.

K-apt 기준 1,041세대 모두 60~85㎡ 구간이에요. 한 면적으로만 이뤄진 단지는 거래가 한쪽에 몰려 시세가 또렷하게 잡히는 편이에요.

K-apt에는 단지명이 군산수송세영리첼로 올라 있죠. 실거래 자료의 이름과 달라 보여도 같은 단지예요. 서류에는 등기부등본의 표기를 그대로 쓰면 됩니다.

주담대가 남아 있으면 얼마나 더 나올까요?

주담대 9천만원이 남았다면, 예시 계산으로 약 3,900만원이 남아요. 2억 2,000만원의 70%인 1억 5,400만원에서 9천만원과 방공제 2,500만원을 뺀 값이에요.

방공제는 세입자 보호 몫으로 미리 빼는 금액입니다. 군산은 광역시가 아니라 방 1개 기준 2,500만원을 썼어요.

같은 9천만원이 남아도 기준가에 따라 1,590만원에서 8,800만원까지 벌어져요. 그래서 이 단지는 내 집이 어느 층, 어느 가격대로 평가될지가 한도만큼 중요해요. 1년 최저가와 최고가가 몇 층이었는지는 이 자료만으로 알 수 없어요. 최근 10~15층 거래는 2억 2천만원 안팎이었어요. 표는 LTV 70% 예시이고, 실제로 받을 수 있는 금액은 심사 뒤에 나옵니다.

2억 초반 집은 왜 금방 한도가 바닥나나요?

방공제 2,500만원이 시세의 약 11%를 차지하기 때문입니다. 70%에서 이만큼을 빼면, 실제로 담보로 쓸 수 있는 몫은 시세의 약 59%인 1억 2,900만원입니다.

남은 주담대가 1억 2,900만원을 넘으면 계산상 여유가 0입니다. 2억 초반 집을 살 때 70% 가까이 빌렸다면 이미 선을 넘었을 수 있습니다. 상환을 몇 년 했는지에 따라 결과가 갈리는 이유예요.

2억 2,000만원 시세에 1억 5,400만원이 남아 있다면, 원금을 2,500만원 넘게 갚아야 비로소 여유가 생기기 시작해요.

시세가 조금만 낮게 잡혀도 타격이 큽니다. 1,000만원 낮아지면 한도가 700만원 줄어요. 남은 여유가 3~4천만원인 집에서는 그 차이가 꽤 큽니다.

대부업은 LTV를 금융사가 정해요. 80%를 쓰는 곳이라면 여유가 6,100만원으로 계산되고, 여유가 0이 되는 선도 1억 5,100만원으로 올라가요. 그만큼 금리가 연 20% 이내에서 높게 정해질 수 있으니 월 이자를 같이 계산해 보세요.

결국 이 단지에서는 얼마를 더 받느냐보다 받을 수 있는 조건인지를 먼저 봐야 해요. 남은 잔액, 평가 기준가, 적용 LTV 세 가지가 그 조건이에요.

수송동과 군산 안에서는 어느 정도인가요?

수송동에서 84㎡형 거래가 있는 단지 7곳 중 두 번째예요. 2008년 준공된 한라비발디2단지가 2억 4,500만원으로 위에 있고, 같은 해 지은 제일오투그란데1단지는 2억 900만원이에요.

군산 전체로는 84㎡형 단지 97곳의 중간 가격이 1억 2,900만원이에요. 이 단지는 약 1.7배로 22번째, 상위 23% 안이에요. 84㎡형 1년 거래 63건은 군산 단지 중 가장 많습니다.

군산은 2018년 이후 준공 단지 15곳의 중간 가격이 4억 50만원이에요. 2010~2017년 준공 15곳은 2억 1,500만원이라, 연식에 따라 가격대가 크게 나뉘어요. 세영리첼은 자기 연식 그룹 안에서 조금 위쪽이에요.

앞 6개월과 최근 6개월 중간 가격은 모두 2억 2,000만원이에요. 1년 동안 오르지도 내리지도 않았어요.

군산 84㎡형 단지 97곳 중 65곳은 2억 미만이에요. 2억대 초반인 이 단지는 군산에서 담보 여유를 계산해 볼 수 있는 몇 안 되는 가격대거든요.

한도는 남는데 소득 심사에서 걸리면요?

총대출이 1억을 넘으면 DSR을 따져요. 1년 원리금 합계가 연소득의 은행 40%, 2금융권 50%를 넘으면 진행이 어려워요.

예를 들어 연소득 3,000만원에 카드론 1,500만원이 있으면, 5년에 나눠 갚는다고 보고 원금만 연 300만원이 잡혀요. 여기에 이자까지 더해져 DSR 여유를 먼저 깎아요. 금리가 높은 대출부터 정리하면 같은 소득으로도 숫자가 달라져요.

기존 주담대가 변동형이면 계산용 금리에 0.75%p가 붙어요. 수도권 밖에 적용되는 스트레스 금리로, 2026년 12월 31일까지 이 수준입니다.

막혔을 때 순서는 DSR 초과로 거절됐을 때에 정리했어요. 같은 전북의 다른 단지 계산은 전주 힐스테이트어울림효자에서 비교해 볼 수 있어요.

신청하기 전에 무엇을 확인하면 되나요?

주담대 잔액은 은행 앱에서 원 단위로 확인해 두세요. 이 단지는 몇백만원 차이로 가능 여부가 갈릴 수 있습니다. 층수와 최근 수리 여부도 감정에 쓰일 수 있죠.

세입자가 있다면 보증금이 먼저 빠집니다. 서류 목록은 준비 서류와 진행 순서를 보면 되죠. 금리는 연 20% 이내에서 심사로 정해지고, 인지세 등 부대비용도 들어요.

인지세는 대출 5천만원 이하면 0원입니다. 5천만원 초과 1억 이하는 총 7만원이고 고객이 그 절반인 3만 5천원을 내요. 기존 주담대 금리가 낮다면 그대로 두고 후순위를 더하는 쪽부터 비교해 보세요. 여유가 3~4천만원대라면 인지세 부담은 없지만, 근저당 설정 관련 비용은 따로 확인해야 해요.