군산 수송2차오투그란데 후순위담보대출, 세입자 있을 때

수송2차오투그란데 시세는 얼마이고 어떻게 움직였나요?

주력인 60㎡형 최근 중간 가격은 1억 6,300만원이에요. 1년 앞쪽 절반의 중간 가격 1억 6,000만원보다 300만원 올랐어요. 큰 폭은 아니지만 내리지 않고 버틴 흐름이에요.

1년 거래 44건 가운데 39건이 60㎡형입니다. 50㎡형은 5건뿐이라 시세 근거가 얇은 편이에요. 면적별 1년 통계는 아래와 같아요.

최근 거래는 고르게 붙어 있죠. 10월 12일 60㎡형 5층이 1억 5,900만원, 9월 19일 8층이 1억 6,000만원, 9월 6일 6층이 1억 6,400만원이었어요. 세 건 차이가 500만원 안이라 시세가 비교적 또렷한 편입니다. 8월 28일엔 50㎡형 11층이 그 면적 1년 최고가인 1억 4,000만원에 팔렸어요.

다만 60㎡형도 1년 범위 아래쪽엔 1억 2,000만원 거래가 있었어요. 이 값으로 평가되면 세입자 없이 주담대 3,000만원일 때 여유는 약 2,900만원이에요. 중간 가격 기준보다 3,010만원 적습니다.

세입자가 있으면 한도 계산이 어떻게 바뀌나요?

방공제 자리에 실제 보증금이 들어가요. 세입자가 없을 땐 앞으로 들어올 소액 세입자 몫으로 2,500만원을 빼지만, 이미 세입자가 있으면 계약서상 보증금을 빼요.

보증금은 집주인이 언젠가 돌려줘야 하는 돈이라 금융사는 대출처럼 봐요. 그래서 같은 집이라도 보증금 크기에 따라 남는 여유가 크게 달라져요. 집값이 2억 아래인 소형 단지에선 보증금 몇천만원이 여유의 절반을 가르기도 합니다.

60㎡형 최근 시세 1억 6,300만원에 주담대 3,000만원이 남았다고 놓고 계산해 봤어요. LTV 70%면 출발점은 1억 1,410만원이에요.

월세 보증금 3,000만원이면 세입자가 없을 때보다 500만원 줄어 5,410만원이 남아요. 반전세 보증금 6,000만원이면 2,410만원이에요. 전세 보증금 1억이면 계산상 여유가 없어요. 참고로 시세가 1년 앞쪽 수준인 1억 6,000만원이었다면 모든 경우에서 여유가 210만원씩 적었을 거예요.

보증금이 방공제보다 작을 때 어떻게 볼지는 금융사마다 달라요. 실제 보증금만 빼는 곳도 있고, 방공제를 함께 적용하는 곳도 있습니다. 계산의 기본 원리는 세입자 있을 때 추가대출에 정리했어요.

전세를 준 집이라면 사실상 어렵나요?

보증금이 크면 여유가 거의 남지 않는 게 보통입니다. 시세 1억 6,300만원 집의 LTV 70%가 1억 1,410만원이라, 전세 보증금이 1억을 넘으면 주담대가 없어도 남는 금액이 1,410만원 아래로 내려가요.

순서도 따져요. 2순위 근저당보다 먼저 전입과 확정일자를 갖춘 세입자는 경매 때 2순위보다 앞에서 배당을 받아요. 그래서 금융사는 앞에 선 보증금을 모두 빼고 남는 몫만 담보로 봐요.

보증금 일부를 월세로 돌리면 계산이 달라질 수 있습니다. 법정 전월세 전환율은 기준금리 3.0%에 2%p를 더한 연 5.0%입니다. 보증금 4,000만원을 월세로 바꾸면 월 약 16만 7천원이 상한이에요. 세입자와 합의가 필요한 일이라 갱신 시점에 맞춰 검토하는 게 현실적이에요. 자세한 계산은 세 놓은 아파트로 추가대출에 있죠.

단지 기본 정보는 어떻게 되나요?

2011년 3월 준공 승인을 받은 570세대 아파트입니다. 제일건설이 지었고 8개 동, 최고 20층입니다.

전 세대가 60㎡ 이하 소형입니다. 1년 44건이면 세대수의 약 8%가 거래된 셈이라, 단지 규모에 비해 손바뀜이 활발한 편이에요.

50㎡형과 60㎡형 시세 차이는 3,400만원이에요. LTV 70%로 바꾸면 여유 차이는 2,380만원입니다. 50㎡형에 주담대 3,000만원이 남았고 세입자가 없다면 예시 여유는 약 3,530만원입니다.

수송동과 군산 안에서는 어느 정도예요?

이 단지엔 84㎡형이 없어서 같은 면적 비교는 어려워요. 그래도 60㎡형 시세가 군산 84㎡형 중간 가격 1억 2,900만원보다 3,400만원 높다는 점은 눈에 띄어요. 군산 97개 단지 기준입니다.

같은 수송동 안에서도 84㎡형 시세가 1억원대 초반부터 2억원대 중반까지 넓게 퍼져 있어요. 이 단지 60㎡형은 그 가운데쯤이에요. 현대(1억 1,500만원)나 동신(1억 275만원)의 84㎡형보다 이 단지 60㎡형이 더 높게 거래됩니다. 면적이 작아도 단지에 따라 시세 순서가 뒤집힐 수 있다는 뜻이에요. 이웃한 세영리첼 계산은 세영리첼 분석에서, 군산 전체 흐름과 신용대출 정리는 군산 신용대출 대환 정리에서 볼 수 있어요.

세입자가 있는 집은 무엇을 미리 준비할까요?

첫째는 전입세대 열람 내역입니다. 그 주소에 누가 전입돼 있는지 보여 주는 서류로, 금융사가 세입자 유무를 확인할 때 써요. 세입자가 없다고 했는데 전입자가 나오면 계산을 처음부터 다시 해야 해요.

둘째는 임대차계약서거든요. 보증금, 계약 기간, 확정일자 날짜가 핵심이에요. 갱신하면서 보증금을 바꿨다면 바뀐 계약서를 내야 해요.

셋째는 소득 서류예요. 담보 여유가 남아도 연소득 대비 원리금 비율이 2금융권 상한 50%를 넘으면 진행이 어려워요. 월세 수입이 있다면 소득 증빙에 어떻게 반영할지도 상담 때 물어보세요. 서류 전체 목록은 준비 서류와 진행 순서에 있어요.

넷째는 실행 날짜예요. 보증금을 돌려주려고 대출을 받는다면, 세입자가 나간 뒤에는 보증금 대신 방공제를 빼게 돼요. 어느 시점을 기준으로 계산할지 금융사와 먼저 정해 두면 금액이 바뀌는 일을 줄일 수 있어요.

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세입자 없을 때 빼는 방공제, 우리 지역은?지역만 고르면 돼요