제주 부영2차 후순위담보대출, 세입자 있는 46⁠㎡ 계산법

노형동 부영2차 46⁠㎡ 시세는 얼마인가요?

최근 6개월 실거래 중간 가격은 3억 2,000만원입니다. 이 단지는 전용 46㎡ 한 면적만 거래되고, 1년 동안 49건이 계약됐어요.

1년 범위는 2억 9,000만~3억 5,500만원입니다. 1년 앞쪽 거래의 중간 가격은 3억 1,900만원, 뒤쪽은 3억 2,500만원이라 600만원 정도 오른 보합 흐름입니다.

최근 네 건은 3억 1,500만~3억 3,800만원 사이였어요. 같은 7층이 3억 1,500만원과 3억 2,000만원으로 500만원 차이가 났어요. 층보다는 집 상태가 값을 가른 것으로 보여요.

눈에 띄는 점은 46㎡ 소형인데도 제주시 84㎡형 중간 가격과 비슷하다는 거입니다. 제주시에서 84㎡형 거래가 있는 231개 단지의 중간 가격이 3억 3,000만원입니다. 노형동이라는 위치가 시세에 크게 반영된 단지예요.

1년 범위 위아래 차이는 6,500만원입니다. LTV 70%로 바꾸면 담보 여유가 4,550만원까지 벌어질 수 있는 폭이에요. 감정가가 범위의 어느 쪽에 나오느냐에 따라 결과가 꽤 달라진다는 뜻이에요.

세입자가 있으면 한도 계산이 어떻게 바뀌나요?

세입자의 보증금이 먼저 빠져요. 세입자는 대출보다 앞서 보증금을 돌려받을 권리가 있어서, 금융사는 보증금을 선순위 대출처럼 보고 한도에서 덜어 내요.

세입자도 대출도 없다면 LTV 70% 기준 여유는 약 1억 9,900만원입니다. LTV는 집값 중 대출로 인정하는 비율이에요. 여기에 방공제 2,500만원을 뺀 값인데, 방공제는 소액 세입자 몫을 미리 떼어 두는 금액입니다.

아래 표는 주담대 없이 보증금만 있는 경우입니다. 이 글에서는 보수적으로 방공제까지 함께 뺐어요. 금융사에 따라 세입자가 이미 있으면 방공제 대신 보증금만 빼기도 해서, 실제 결과는 조금 더 클 수 있어요.

보증금이 1억이면 70% 기준 여유는 9,900만원이에요. 보증금 1,000만원이 늘 때마다 여유도 1,000만원씩 그대로 줄어듭니다. 시세와 달리 보증금은 비율을 곱하지 않고 통째로 빠지기 때문이에요.

그래서 재계약 때 보증금을 올리면 그만큼 담보 여유가 줄어듭니다. 반대로 보증금 일부를 월세로 돌리면 여유가 늘어나요. 세입자와 조건을 바꿀 계획이 있다면 대출 상담 전에 미리 정리해 두는 편이 좋아요.

대부업은 담보 비율을 회사마다 따로 정해요. 80%는 예시이고 실제 비율과 금리는 심사에 따라 달라요. 세입자 있는 집의 흐름은 세입자 있을 때 추가대출에 자세히 정리했어요.

주담대와 보증금이 둘 다 있으면 어떻게 되나요?

두 금액을 더해서 빼요. 주담대 1억에 보증금 5,000만원이 있다면, 1억 5,000만원이 남은 대출과 같은 효과를 내요.

이 경우 70% 기준 여유는 약 4,900만원, 80% 기준은 약 8,100만원이에요. 계산기의 남은 주담대 칸에 두 금액을 더해서 넣으면 같은 결과를 볼 수 있어요.

세입자 있는 집은 금융사가 전입세대 열람으로 실제 거주자를 확인해요. 계약서상 보증금과 실제 금액이 다르면 진행이 늦어질 수 있어서, 임대차계약서를 미리 준비해 두면 좋아요. 세를 준 집 전체 흐름은 세 놓은 집으로 추가대출을 참고하세요.

부영2차는 어떤 단지인가요?

710세대 규모이고, 2001년 1월에 사용승인을 받았어요. (주)부영주택이 지었고 6개 동, 최고 10층입니다. 전 세대가 전용 60㎡ 이하예요.

1년 49건이면 710세대 중 약 6.9%가 손바뀜한 셈입니다. 제주에서는 거래가 잦은 편이라 시세 자료가 꾸준히 쌓여요. 소형 단일 면적 단지라 세를 주는 집도 적지 않을 수 있어요.

25년 차 복도식 단지라 감정평가에서는 연식과 내부 상태가 반영될 수 있습니다. 세입자가 살고 있으면 감정평가사가 집 안을 보기 어려운 경우도 있으니, 방문 일정을 세입자와 미리 맞춰 두면 진행이 매끄러워요.

노형동 안에서는 어느 정도 수준인가요?

면적이 작아 금액으로는 아래쪽이에요. 노형동 21개 단지 중 84㎡형 시세가 확인되는 단지는 6억 1,500만~8억 500만원이에요.

같은 부영 브랜드라도 부영1차 84㎡형은 6억 8,000만원, 부영3차는 6억 4,800만원입니다. 면적이 거의 두 배라 바로 비교하긴 어렵지만, ㎡당으로 보면 부영2차는 약 696만원, 부영1차는 약 810만원입니다. 소형이어도 노형동 시세대에 꽤 붙어 있는 셈이에요.

담보 여유로 바꿔 보면 차이가 더 분명해요. 대출과 세입자가 없을 때 부영2차 46㎡는 70% 기준 약 1억 9,900만원, 부영1차 84㎡형은 약 4억 5,100만원이에요. 같은 동네여도 면적에 따라 담보 규모가 두 배 넘게 달라져요.

제주 전체 시세와 한도 흐름이 궁금하다면 제주 아파트담보대출 한도 정리에 도시 단위 통계를 모아 두었어요.

세입자 있는 집으로 신청할 때 무엇을 준비하나요?

임대차계약서, 신분증, 소득 증빙, 기존 대출 내역이 기본입니다. 소득 기준인 DSR도 함께 봐요. DSR은 1년 동안 갚는 모든 대출 원리금을 연소득으로 나눈 비율로, 2금융권은 50%까지 봐요.

후순위 금리 연 5%, 30년 원리금균등 예시로 5,000만원을 받으면 월 상환액은 약 27만원입니다. 월세를 받는 집이라면 그 수입과 상환액을 나란히 놓고 보면 판단이 쉬워요. 실제 적용 금리는 법정 상한인 연 20% 안에서 심사로 결정됩니다.

세입자가 있는 집은 확인할 서류가 하나 더 있는 셈이라 일정이 조금 길어질 수 있어요. 필요한 서류와 순서는 준비 서류와 진행 순서에서 미리 확인해 두세요.