포항 창포메트로시티2단지 후순위담보대출, 1,640세대 대단지

창포메트로시티2단지는 면적별로 얼마에 거래되나요?

최근 거래 중간값으로 84㎡형은 2억 6,100만원, 60㎡형은 2억 300만원입니다. 1년 동안 다섯 면적에서 94건이 거래됐어요.

10월 7일 84㎡형 12층은 2억 6,500만원이었어요. 69㎡형은 같은 달 13층이 2억 2,700만원, 1층이 2억 500만원으로 층에 따라 2,200만원 차이가 났어요.

72㎡는 8건이 2억 2,500만~2억 4,300만원 사이에서 거래돼 폭이 좁았어요. 반면 103㎡는 3건뿐이라 중간 가격 3억 3,000만원은 참고 정도로만 보는 편이 좋습니다.

1년 앞쪽 절반과 뒤쪽 절반을 나눠 보면 84㎡형 중간 가격은 2억 6,500만원에서 2억 6,050만원으로 450만원 낮아졌어요. 약 1.7% 수준이라 큰 변화로 보긴 어려워요.

1,640세대 대단지라는 점은 대출에서 어떤 의미인가요?

거래가 많아 시세를 확인하기 쉽다는 뜻이에요. 1년 94건이면 한 달 평균 7건 넘게 손바뀜이 있었던 셈이에요.

금융사는 담보 가치를 볼 때 비교할 거래가 충분한지를 먼저 따져요. 거래가 드문 단지는 감정 평가를 따로 하거나 시세를 낮게 잡기도 해요. 이 단지는 그 걱정이 덜한 편입니다.

세대 구성은 60~85㎡가 약 66%, 60㎡ 이하가 약 29%입니다. 85㎡ 초과는 84세대뿐이라 103㎡는 1년 거래가 3건이었어요. 큰 면적을 가진 분은 금융사 시세가 비어 있을 수 있으니 미리 확인해 두세요.

옆 1단지와 비교하면 얼마나 차이 나나요?

84㎡형 기준 1단지는 2억 7,600만원, 2단지는 2억 6,100만원입니다. 1,500만원 차이고, LTV 70%로 환산하면 한도 차이는 1,050만원 정도예요.

창포동에서 비교 가능한 단지는 세 곳이에요. 우현동금호어울림 84㎡형은 1억 8,750만원으로 이 단지보다 7,350만원 낮습니다. 포항 전체 84㎡형 중간 가격은 1억 6,500만원(219개 단지)이라, 이 단지는 약 1.58배입니다.

두 단지는 이름과 입지가 같아 서로의 거래가 시세 판단에 함께 쓰이기도 해요. 1단지 거래가 꾸준히 2단지보다 높게 찍힌다면, 2단지 감정에서 그 차이가 그대로 유지되는지 확인해 볼 만해요.

포항 안에서 시세가 높은 편이라도 금액 자체는 2억원대입니다. 그래서 남은 주담대 규모가 한도를 거의 결정해요. 포항의 금리·비용 흐름은 포항 아파트담보대출 금리·비용에서 따로 볼 수 있어요.

남은 주담대가 얼마면 여유가 사라지나요?

84㎡형은 잔액이 약 1억 5,770만원을 넘으면 LTV 70% 계산상 여유가 없습니다. 60㎡형은 그 선이 약 1억 1,710만원입니다.

계산 방식은 간단합니다. 시세에 70%를 곱하고, 남은 주담대와 방공제 2,500만원을 빼요. 방공제는 소액 세입자 몫을 미리 떼어 두는 금액으로, 포항처럼 광역시가 아닌 곳은 방 1개 2,500만원입니다.

84㎡형은 거래 범위가 2억 4,000만~3억 900만원으로 넓어요. 잔액 5천만원일 때 아래쪽 값이면 약 9,300만원, 위쪽 값이면 약 1억 4,130만원입니다. 층·향에 따라 감정 결과가 달라질 수 있다는 점을 기억해 두세요.

대부업에서 담보 비율을 80%로 잡는 예시라면 84㎡형·잔액 1억일 때 약 8,380만원까지 계산돼요. 비율을 올리면 금액은 늘지만 금리도 함께 높아지는 구조입니다. 1·2순위 구조는 후순위 담보대출이란에서 설명했어요.

여유가 빠듯하면 무엇부터 보면 좋을까요?

담보 여유가 작을수록 소득 쪽 계산이 더 중요해져요. 2금융권 DSR 상한은 50%이고, 수도권 밖 변동형 주담대는 심사 금리에 0.75%p를 더해 따집니다.

예를 들어 5,000만원을 연 5%·30년으로 받으면 매달 약 26만 8천원입니다. 같은 금액을 5년 안에 갚는 신용대출로 들고 있다면 심사표에서는 원금만 해마다 1,000만원으로 잡혀요. 짧은 만기 빚을 긴 담보대출로 옮기면 DSR 숫자가 내려갈 수 있어요.

숫자로 한번 따져 볼게요. 연소득 4,000만원에 주담대 1억(30년)과 신용대출 3,000만원이 있다고 가정해요. 주담대를 심사 금리 연 5.75%로 잡으면 1년 원리금이 약 700만원, 신용대출 원금은 5년 분할로 600만원이에요. 합치면 1,300만원으로 DSR 약 32.5%예요.

여기에 후순위 5,000만원을 같은 조건으로 더하면 1년 약 350만원이 늘어 41% 남짓이 돼요. 50% 안이지만 신용대출 이자까지 넣으면 여유는 더 줄어요. 모든 숫자는 예시이고 금융사 기준에 따라 달라져요.

순서를 바꾸는 방법은 DSR 초과로 거절됐을 때에 단계별로 적어 두었어요. 같은 포항에서 신축급 단지와 비교하고 싶다면 포항 대잠자이 분석도 참고해 보세요.

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잔액 넣고 남는 금액부터 볼까요?면적·잔액 두 가지면 돼요

신청 전에 무엇을 챙기면 되나요?

등기부등본으로 1순위 근저당 금액을 확인하는 게 첫 단계예요. 설정 금액은 보통 실제 잔액보다 높게 잡혀 있어서, 은행 앱의 현재 잔액도 함께 적어 두면 좋아요.

세입자가 살고 있다면 전입 세대와 보증금도 확인 대상입니다. 보증금은 담보 여유에서 빠지는 경우가 많아, 위 표의 숫자보다 실제 금액이 작아질 수 있어요. 소액 금액을 쓰려는 경우라도 이 부분은 미리 말해 두는 편이 진행이 빨라요.

다음으로 소득 서류와 다른 대출 내역을 모아요. 적용 금리는 연 20% 이내에서 심사로 정해지고, 금액이 5천만원 이하면 인지세가 붙지 않아요.