포항 대잠동 포항자이 후순위담보대출, 시세 내리면 한도는

포항자이 시세는 면적별로 얼마인가요?

주력인 84㎡형은 최근 중간 가격이 3억 9,900만원이에요. 73㎡는 3억 5,500만원, 98㎡는 4억 2,500만원, 114㎡는 4억 9,800만원이에요.

1년 중개거래 112건 가운데 71건이 84㎡형이었어요. 98㎡ 8건, 114㎡ 3건은 거래가 적어서 한두 건으로 시세가 크게 움직일 수 있습니다.

73㎡는 1년 중간 3억 5,425만원과 최근 3억 5,500만원이 거의 같아요. 98㎡는 4억 4,400만원에서 4억 2,500만원으로 낮게 잡혔지만, 8건뿐이라 하락 흐름으로 단정하긴 어려워요.

9월 28일에는 84㎡형 23층이 4억 2,600만원, 114㎡ 32층이 5억 6,000만원에 거래됐어요. 10월에는 84㎡형 23층 4억 700만원, 73㎡ 33층 3억 4,500만원이 신고됐어요.

최근 1년 동안 시세는 내려갔나요?

조금 내려갔어요. 84㎡형 중간 가격이 1월까지 거래는 4억 600만원, 5월 이후 거래는 3억 9,750만원이에요. 850만원, 약 2.1% 낮아졌어요.

LTV 70%로 바꾸면 담보 여유가 약 595만원 줄어든 셈이에요. LTV는 집값 가운데 담보로 인정하는 비율이에요. 큰 폭은 아니지만, 앞으로 더 내려가면 한도가 어떻게 바뀌는지 미리 봐 두면 계획을 세우기 쉬워요.

같은 기간 84㎡형 거래 범위는 3억 6,800만~4억 5,000만원이었어요. 위아래 폭이 8,200만원이라, 층과 향에 따라 내 집 평가가 중간값보다 높거나 낮을 수 있습니다.

시세가 더 내리면 한도는 얼마나 줄어드나요?

시세가 1,000만원 내릴 때마다 LTV 70% 기준 여유는 700만원씩 줄어듭니다. 남은 주담대가 1억 5,000만원인 84㎡형으로 단계별 계산을 해 봤어요.

계산은 "시세 × 70% − 남은 주담대 − 방공제"입니다. 방공제는 소액 세입자 몫으로 떼어 두는 금액이고, 포항은 광역시가 아니라 방 1개 기준 2,500만원입니다.

시세가 6,000만원, 약 15% 내려가도 이 조건에서는 6,230만원이 남는 예시가 나옵니다. 반대로 잔액이 2억이면 출발점부터 5,430만원이라, 같은 하락에서 여유가 1,230만원까지 줄어요.

대부업처럼 담보 비율을 자체 기준으로 정하는 곳이 80%를 쓴다고 가정하면, 최근 시세·잔액 1억 5천일 때 약 1억 4,420만원까지 계산됩니다. 비율이 높으면 하락 때 줄어드는 폭도 1,000만원당 800만원으로 커져요.

이미 받은 대출이 시세 하락만으로 바로 회수되는 건 아니에요. 다만 만기 연장이나 갈아타기 때 다시 평가받으면 그 시점 시세가 기준이 돼요. 약정서의 기한 연장 조건을 미리 확인해 두세요. 실제 한도는 심사를 거쳐야 확정돼요.

면적이 크면 하락에도 더 버틸 수 있나요?

출발점이 높아서 여유 자체는 더 남습니다. 남은 주담대 1억을 기준으로 면적별 여유를 정리했어요.

하락 1,000만원당 줄어드는 폭은 면적과 관계없이 700만원으로 같아요. 다만 큰 면적은 거래가 적어 시세가 크게 출렁일 수 있어요. 114㎡는 1년 최저 3억 9,800만원, 최고 5억 6,000만원으로 폭이 1억 6,200만원이에요.

대잠동과 포항 안에서는 어떤 위치인가요?

84㎡형 기준으로 대잠동 10개 단지 중 가장 높아요. 포항 전체 219개 단지 중에서는 8번째입니다.

2위 단지와 1억원 차이가 나요. 포항 84㎡형 중간 가격 1억 6,500만원과 비교하면 2.4배 수준입니다. 동 안에서 시세가 홀로 높으면 비교 거래가 적어, 금융사가 시세를 보수적으로 볼 가능성도 염두에 두세요.

2018년 9월 사용승인을 받은 1,567세대 단지로, GS건설이 지었어요. 12개 동, 최고 34층이고 개별난방·계단식이에요. 60~85㎡ 1,307세대, 85~135㎡ 256세대, 135㎡ 초과 4세대로 구성되죠.

하락이 걱정되면 어떻게 계획하나요?

필요한 금액을 하락 가정 기준 여유 안에서 정하는 방법이 있습니다. 위 예시라면 잔액 1억 5,000만원일 때 6,000만원 안쪽이 하락에도 버틸 수 있는 금액이에요.

소득 기준도 함께 봐요. DSR은 1년 원리금을 연소득으로 나눈 비율로 2금융권 상한이 50%입니다. 수도권 밖 변동형 주담대는 올해 말까지 심사용 금리를 0.75%p 높여 잡아요. 가령 2순위 6,000만원을 연 5%, 30년으로 빌리면 매달 약 32만 2천원입니다.

연소득 4,500만원에 기존 주담대 1억 5,000만원을 같은 조건으로 갚는다고 가정하면 1년 약 966만원입니다. 2순위 몫 약 386만원을 더하면 1,352만원, 비율은 약 30%입니다.

갚는 방식을 고르는 기준은 만기일시 vs 원리금균등에 정리돼 있어요. 만기일시로 빌리면 매달 이자만 내지만, 만기 때 시세가 내려가 있으면 연장 조건이 바뀔 수 있어요.

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하락 가정까지 넣어 계산해 볼까요?면적과 잔액만 알려 주세요

금리는 심사 결과를 보고 연 20% 안에서 매겨집니다. 진행은 담보 여유 확인, 소득 확인, 시세·감정 평가, 2순위 근저당 설정 순입니다. 서류는 준비 서류와 진행 순서를 참고하세요.