통영 미진이지비아2차 후순위담보대출, 연소득별로 본 한도

미진이지비아2차는 면적별로 얼마인가요?

가장 거래가 많은 60㎡형은 1년 뒤쪽 절반 거래 중간 가격이 1억 6,750만원입니다. 앞쪽 절반은 1억 6,950만원이라 200만원 내렸지만, 사실상 보합이에요.

1년 동안 세 면적을 합쳐 32건이 거래됐어요. 60㎡형 13건, 84㎡형 10건, 75㎡형 9건으로 고르게 나뉘어요.

60㎡형은 1년 범위가 1억 5,000만~1억 8,000만원으로 3,000만원 폭이에요. 70%로 바꾸면 담보 여유가 2,100만원 갈릴 수 있는 폭이라, 잔액이 큰 집이라면 범위 아래쪽 값으로도 한 번 계산해 두는 게 좋습니다.

10월에만 네 건이 신고됐어요. 1일 75㎡형 4층 1억 7,500만원, 9일 60㎡형 14층 1억 6,300만원, 12일 84㎡형 13층 2억 4,300만원, 19일 75㎡형 14층 1억 8,800만원이에요.

같은 75㎡형이 4층과 14층에서 1,300만원 차이로 팔렸어요. 84㎡형 13층 거래는 최근 6개월 중간 가격보다 500만원 높았어요. 최근 6개월 중간 가격으로 보면 면적 사이 간격은 60㎡에서 75㎡로 약 3,400만원, 75㎡에서 84㎡형으로 약 4,300만원이에요.

담보로만 보면 면적별로 얼마나 남나요?

주담대 5,000만원이 남았다면 60㎡형 약 4,225만원, 75㎡형 약 6,150만원, 84㎡형 약 9,160만원이에요. 시세에 LTV 70%를 곱한 뒤 잔액과 방공제를 뺀 예시 계산입니다.

LTV는 금융사가 담보로 쳐 주는 집값 비율입니다. 방공제는 소액 임차인이 먼저 받아 갈 몫을 떼어 두는 금액이고, 통영은 광역시가 아니라 2,500만원이에요.

담보 비율을 회사마다 따로 정하는 대부업 예시 80%를 쓰면 60㎡형 잔액 5,000만원일 때 약 5,900만원이 계산됩니다. 다만 이건 담보 쪽 숫자일 뿐이에요. 실제로 받을 수 있는 금액은 소득 쪽 계산과 비교해 더 작은 쪽으로 정해져요.

연소득에 따라 한도는 어떻게 달라지나요?

소득이 낮을수록 담보보다 DSR이 먼저 한도를 막아요. DSR은 연소득에서 모든 대출의 한 해 원리금이 차지하는 비율이고, 2금융권 상한은 50%입니다. 빚이 모두 합쳐 1억을 넘으면 이 기준이 적용되죠.

84㎡형에 주담대 1억이 남은 경우로 계산해 볼게요. 담보 여유는 70% 기준 약 4,160만원이에요. 수도권 밖 변동형 주담대는 올해 말까지 심사 금리를 0.75%p 높여 잡으니, 모든 대출을 연 5.75%, 30년 상환으로 놓았어요. 그러면 기존 주담대 1억의 한 해 원리금은 약 700만원이에요.

연소득 2,000만원부터는 소득 여력이 담보 여유를 넘어서, 한도가 담보 쪽 4,160만원으로 정해져요. 그 아래에서는 소득이 줄수록 받을 수 있는 금액이 빠르게 작아집니다. 1,500만원이면 700만원 남짓이에요.

소득이 같아도 기존 주담대가 작으면 여력이 커져요. 가령 60㎡형에 주담대 5,000만원만 남았다면 심사 금리 기준 한 해 원리금은 약 350만원입니다. 연소득 1,500만원이어도 DSR 50%까지 약 400만원 여력이 남아요.

신용대출이 따로 있으면 여력은 더 줄어요. 심사에서 신용대출은 5년에 나눠 갚는 것으로 잡혀, 2,000만원만 있어도 원금만 한 해 400만원이에요. 연소득 2,400만원 예시에서 남은 여력 500만원이 100만원으로 쪼그라드는 셈이에요.

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대출 합계가 1억 아래면 어떻게 되나요?

차주 단위 DSR 규제는 총대출이 1억을 넘을 때부터 붙어요. 60㎡형에 주담대 5,000만원이 있고 4,000만원을 더하면 합계 9,000만원이라 이 규제 선 아래입니다.

그렇다고 소득을 안 보는 건 아니에요. 금융사는 각자 기준으로 갚을 능력을 따져요. 같은 조건을 연 5.75%로 계산하면 두 대출의 한 해 원리금은 약 630만원이에요. 연소득 1,500만원이라면 42% 수준이라, 금융사에 따라 부담이 크다고 볼 수 있어요.

1억 아래라고 해서 원리금을 가볍게 볼 일은 아니에요. 매달 갚을 돈이 생활비를 얼마나 누르는지가 결국 연체 여부를 가르니까요. 연 5%, 30년 원리금균등으로 4,000만원을 빌리면 매달 약 21만 5천원이에요.

합계가 1억 언저리라면 금액을 조금 조정하는 것만으로 심사 방식이 달라질 수 있어요. 필요한 돈이 정확히 얼마인지 먼저 정하고, 그 금액이 1억 선의 어느 쪽에 있는지 확인해 보세요. 금리는 사람마다 달라서 연 20% 이내 범위에서 심사로 정해집니다.

미진이지비아2차는 어떤 단지인가요?

2016년 6월 사용승인을 받은 723세대 단지거든요. 미진건설이 지었고 14개 동, 최고 20층이에요. 올해 10년 차예요.

84㎡형 기준으로 통영 66개 단지 중 16위입니다. 통영 84㎡형 중간 가격 1억 8,200만원보다 5,600만원 높습니다. 같은 동달리의 청구는 1억 3,500만원이라, 동 안에서는 이 단지가 위쪽이에요.

60㎡ 이하가 279세대, 60~85㎡가 444세대로 중소형이 섞여 있습니다. 그래서 세 면적 모두 거래가 꾸준히 쌓여요. 10년 차라 감정평가에서 연식 감가가 크지 않은 시기여서, 실거래 시세와 평가 금액이 크게 벌어질 가능성은 구축보다 낮은 편이에요.

통영의 다른 단지 계산은 북신동 통영해모로오션힐과 죽림리 주영더팰리스1차 글에서 볼 수 있어요.

소득 서류가 약하다면 어떻게 하나요?

근로소득 서류가 없거나 소득이 적게 잡힌다면 건강보험료 납부액 등으로 소득을 추정하는 방법이 있어요. 어떤 서류를 얼마나 인정하는지는 금융사마다 다릅니다. 방법은 소득 증빙이 약할 때에 정리했어요.

이미 DSR에 막혀 거절됐다면 짧게 잡힌 신용대출부터 정리하는 순서를 보세요. 자세한 순서는 DSR 초과로 거절됐을 때에 있어요.