여수 신동아파밀리에 후순위담보대출, 84⁠㎡ 3억 1,500만

신동아파밀리에는 면적별로 얼마일까요?

주력인 84㎡형은 최근 1년 중간 가격 3억 1,500만원입니다. 46건이 거래됐고 2억 6,800만~3억 7,800만원 범위예요.

60㎡형은 26건, 중간 가격 2억 4,200만원입니다. 121㎡형은 3건, 131㎡형은 1건뿐이에요. 131㎡형 한 건(4억 1,000만원)이 121㎡형 중간 가격(4억 4,500만원)보다 낮아, 큰 평형은 거래 하나로 시세를 단정하기 어려워요.

10월에는 84㎡형이 10층 3억 500만원, 9층 3억 2,800만원, 7층 2억 7,000만원에 거래됐어요. 반년씩 나누면 앞 6개월 3억 1,700만원, 최근 6개월 3억 1,000만원입니다. 700만원 낮아졌지만 보합에 가까운 흐름입니다.

60㎡형은 범위가 1억 9,000만~2억 9,000만원으로 1억원 폭이에요. 층과 동에 따라 차이가 커서, 본인 집의 층수를 알고 계산하는 게 낫습니다.

121㎡형 최근 거래는 10월 7일 13층 4억 4,000만원입니다. 1년 중간 가격과 거의 같은 수준이에요.

2008년에 지은 단지, 어떤 특징이 있나요?

2008년 6월 사용승인을 받아 올해 18년 차예요. 1,830세대, 20개 동의 대단지이고 신동아건설이 지었어요.

면적 구성이 고른 편입니다. 전용 60㎡ 이하 472세대, 60~85㎡ 1,198세대, 85㎡ 초과 160세대입니다. 세대가 많아 거래가 꾸준하고, 84㎡형 1년 거래 건수는 여수에서 가장 많아요.

준공이 오래됐어도 거래가 많으면 실거래로 시세를 잡기 쉬워요. 거꾸로 거래가 드문 121㎡·131㎡형은 감정평가 결과를 기다려야 할 수 있습니다.

오래 갚아 잔액이 적으면 얼마나 더 받을까요?

84㎡형에 주담대가 5,000만원 남았다면 예시 계산으로 약 1억 4,550만원이에요. 3억 1,500만원의 70%인 2억 2,050만원에서 잔액과 방공제 2,500만원을 뺐어요.

오래 산 집은 처음 받은 대출을 꽤 갚았을 수 있죠. 그래서 표는 잔액 3,000만원부터 1억까지로 잡았어요. 금리는 심사 결과를 보고 연 20% 안에서 매겨져요.

121㎡형은 거래가 3건이라 실제 심사에서는 감정가로 다시 볼 가능성이 커요. 여수는 2026년 7월 출범한 전남광주통합특별시에 속하지만 광역시가 아니라서 방공제 2,500만원으로 계산했어요. 통합 이후 기준 변동 여부는 확인이 필요합니다.

잔액 1억일 때 84㎡형 여유는 약 9,550만원이에요. 60㎡형은 같은 잔액에서 4,440만원이라, 면적에 따라 두 배 넘게 차이가 나요.

학동과 여수에서 이 단지 시세는 어느 정도예요?

학동에서는 2위, 여수 전체로는 중간보다 위거든요. 학동에 84㎡형 거래가 있는 단지는 3곳이고, 2021년 준공 e편한세상여수더퍼스트가 4억 7,900만원으로 가장 높아요. 부영1차는 2억 3,000만원입니다.

여수 84㎡형 단지 79곳의 중간 가격은 2억 1,500만원입니다. 이 단지 최근 시세 3억 1,000만원은 약 1.4배이고, 79곳 가운데 위에서 20번대거든요.

비슷한 시기인 2005~2009년 준공 7곳의 중간 가격은 2억 3,350만원이에요. 같은 연식 안에서는 7,000만원 넘게 높은 편입니다. 2020년 이후 준공 9곳의 중간 가격은 3억 8,400만원이라, 신축과는 7,400만원 차이가 나요.

여수 시세 1위는 같은 학동의 e편한세상여수더퍼스트입니다. 이 단지와는 1억 6,900만원 차이가 나요. 한 동네 안에 신축과 구축이 함께 있어 가격 폭이 넓은 거거든요.

1년 46건은 여수 84㎡형 단지 가운데 가장 많은 거래예요. 거래가 몰리는 만큼 금융사가 실거래로 시세를 판단하기 수월한 편이에요.

준공 18년 차 단지에서 미리 볼 것은요?

등기부의 근저당 숫자와 실제 잔액을 비교해 보세요. 오래전에 받은 대출은 많이 갚았어도 등기부에는 처음 잡은 채권최고액이 그대로 남아 있을 수 있습니다.

금융사에 따라 잔액이 아니라 채권최고액을 선순위로 보기도 해요. 그러면 계산상 여유가 확 줄어요. 다 갚은 대출의 근저당이 남아 있다면 말소부터 하는 게 순서입니다.

기존 대출 금리가 낮게 묶여 있다면 굳이 갈아탈 이유가 적어요. 후순위로 필요한 만큼만 더하는 방법과 비교해 보세요. 1·2순위 구조는 후순위 담보대출이란에 있어요.

근저당 말소는 대출을 다 갚은 뒤에도 따로 신청해야 하는 경우가 있습니다. 등기부를 떼어 보면 바로 확인할 수 있어요.

오래 거주했다면 그사이 소득 증빙 서류도 달라졌을 수 있어요. 최근 기준 서류를 다시 떼 두면 심사가 빨라집니다.

신용대출이 여러 개라 DSR을 넘었다면요?

여러 신용대출을 하나로 묶으면 1년 원리금이 줄어들 수 있죠. DSR은 모든 대출의 1년 원리금을 연소득으로 나눈 값이고, 총대출 1억 초과 시 은행 40%, 2금융권 50%를 넘으면 막혀요.

연소득 5,500만원에 만기일시 신용대출 두 건이 합계 4,000만원이라면, 5년 분할로 보고 1년 800만원이 원리금에 잡혀요. 이걸 담보대출로 옮기면 상환 기간이 길어져 1년 부담이 줄 수 있습니다. 결과는 기간과 금리에 따라 다릅니다.

신용대출 합계가 1억을 넘으면 심사에서 1.5%p 스트레스 금리가 따로 붙는 점도 기억해 두세요.

2금융권 기준도 함께 보세요. 연소득 5,500만원이면 50% 기준 1년 원리금 상한은 2,750만원입니다.

신청할 때 무엇부터 하면 되나요?

면적, 남은 주담대, 근저당 말소 여부를 먼저 정리하세요. 그다음 신분증과 소득 증빙, 기존 대출 내역을 준비하면 돼요.

갚는 방식을 고를 때는 만기일시 vs 원리금균등을 참고하세요. 서류 목록은 준비 서류와 진행 순서에 있어요.

세를 준 상태라면 임대차 계약서도 챙기세요. 보증금이 남은 주담대처럼 먼저 빠져서 계산이 달라집니다.