저금리 주담대, 두고 후순위 더할까 전부 갈아탈까

기존 대출을 두고 후순위를 더할까, 전부 갈아탈까요?

기존 1순위 금리가 낮을수록 그대로 두는 쪽이 유리한 경우가 많아요. 낮은 금리가 붙은 금액이 그대로 남기 때문이에요. 전액 대환은 그 금액까지 새 금리로 다시 빌리는 일이에요.

숫자로 볼게요. 1순위 잔액 2억원이 연 4%이고, 후순위로 5,000만원을 연 12%에 더한다고 가정합니다. 1년 이자는 800만원과 600만원을 합친 1,400만원입니다.

같은 2억 5,000만원을 한 번에 연 6.5%로 갈아탄다고 가정하면 1년 이자는 1,625만원이에요. 이 가정에서는 유지 쪽이 225만원 적습니다. 여기 금리는 모두 예시이고, 실제 금리는 심사에 따라 달라요.

기존 금리가 높을수록 차이는 줄어요. 같은 예시에서 1순위가 연 5%였다면 유지 쪽 이자는 1,600만원입니다. 전액 대환 1,625만원과 25만원 차이밖에 나지 않아요. 여기에 대환 비용까지 더하면 판단이 또 달라져요.

전부 갈아타면 어떤 비용이 새로 생기나요?

기존 대출을 정리하는 비용과 새 대출을 만드는 비용이 함께 생겨요. 이자만 비교하면 이 부분을 놓치기 쉬워요.

• 기존 대출 중도상환수수료: 3년 안에 갚을 때만 붙어요.
• 기존 근저당 말소비용: 은행 표준약관에서는 고객 몫이에요.
• 새 대출 인지세: 1억~10억원 구간은 총 15만원이고, 고객은 절반을 내요.
• 국민주택채권 할인비용: 채권을 사서 바로 팔 때 생기는 차액이에요.

중도상환수수료는 2025년 1월 13일 이후 맺은 계약부터 실제 비용 안에서만 받을 수 있어요. 주담대 변동형 평균은 은행 0.55%, 저축은행 1.20% 수준으로 내려갔어요.

은행 계산식은 '원금 × 수수료율 × (3년 − 지난 기간) ÷ 3년'입니다. 예를 들어 2억원에 0.55%가 붙고 1년 6개월이 지났다면 약 55만원이에요. 3년을 넘겼다면 0원이에요.

그래서 대환은 기존 대출 약정일부터 확인하는 게 순서예요. 몇 달만 기다리면 수수료가 크게 줄어드는 경우도 있어요.

갈아타면 한도를 처음부터 다시 따지나요?

네, 대환도 새 대출이라 DSR을 다시 계산해요. DSR은 1년 동안 갚는 모든 대출의 원금과 이자를 연소득으로 나눈 비율이에요.

총대출이 1억원을 넘으면 은행은 40%, 2금융권은 50%까지입니다. 수도권 밖 주담대 변동형은 2026년 12월 31일까지 금리를 0.75%p 높여 잡고 계산해요. 이것을 스트레스 DSR이라고 하고, 실제로 내는 이자가 오르는 건 아니에요.

금리 유형에 따라 가산 폭도 달라집니다. 변동형은 0.75%p가 그대로 붙고, 수도권 밖 혼합형은 그 60%, 주기형은 30% 수준만 반영된다는 보도가 있습니다. 금융사마다 적용이 다를 수 있으니, 대환 상품을 고를 때 금리 유형별로 한도를 따로 물어보세요.

예전에 대출받을 때보다 소득이 줄었거나 신용대출이 늘었다면 같은 금액이 안 나올 수 있어요. 한국은행이 2026년 7·8월 연속으로 기준금리를 올린 점도 새 금리를 볼 때 감안해야 해요. 이미 한 번 거절됐다면 DSR 초과로 거절됐을 때 순서 바꾸기를 먼저 보세요.

기존 대출을 두고 후순위를 더하면 무엇을 조심해야 하나요?

후순위는 금리가 높고 한도가 보수적으로 잡힌다는 점이에요. 경매가 나면 선순위 근저당과 세입자 최우선변제금이 먼저 배당되고, 후순위는 그다음 순서이기 때문이에요.

한도를 계산할 때 선순위를 잔액이 아닌 채권최고액으로 빼는 곳이 있어요. 채권최고액은 관행상 원금의 120~130%로 잡아요. 원금이 2억원이면 2억 4,000만~2억 6,000만원이 빠질 수 있다는 뜻입니다.

방공제도 함께 빠져요. 광역시는 2,800만원, 그 밖 지역은 2,500만원이에요. 1·2순위 구조가 낯설다면 후순위 담보대출이란에서 그림으로 확인할 수 있습니다.

대출이 두 개가 되면 상환일과 상환 방식도 두 가지가 됩니다. 1순위는 원리금을 나눠 갚고 후순위는 이자만 내다가 만기에 갚는 식으로 섞일 수 있죠. 어떤 방식이 내 현금 흐름에 맞는지는 만기일시와 원리금균등 비교에서 확인해 보세요.

어떤 경우엔 전액 대환이 나을 수 있나요?

기존 대출을 남겨 둘 이유가 이미 작아졌을 때입니다. 아래 중 하나라도 해당하면 대환 쪽 숫자도 꼭 뽑아 보세요.

• 기존 대출이 3년을 넘겨 중도상환수수료가 없을 때
• 기존 금리가 지금 제시받는 금리와 거의 차이가 없을 때
• 고금리 신용대출·카드론이 여러 건이라 한 번에 정리하고 싶을 때
• 후순위를 더하면 상환일과 금융사가 늘어 관리가 버거울 때

신용대출이 많다면 DSR 계산에서 잔액을 5년으로 나눠 원금을 잡아요. 예를 들어 신용대출 3,000만원은 이자를 빼고도 1년 원금이 600만원으로 잡혀요. 이 부분만 정리해도 DSR 여유가 생기는 경우가 있습니다.

결정하기 전에 무엇을 확인하면 좋을까요?

세 숫자를 같은 기준에 놓고 보면 돼요. 1년 이자, 한 번에 드는 비용, 그리고 DSR 여유예요.

1. 기존 대출 약정일과 중도상환수수료율을 확인해요.
2. 유지+후순위와 전액 대환의 1년 이자를 같은 기간으로 비교해요.
3. 인지세·채권·말소비 같은 일회성 비용은 견적서로 받아요.
4. 새 대출 기준으로 DSR이 40%·50% 안에 드는지 봐요.
5. 계약서에서 철회 조건과 중도상환 조건을 확인해요.

은행 대출은 계약서류나 대출금을 받은 날 중 늦은 날부터 14일 안에 철회할 수 있습니다. 철회하면 중도상환수수료가 없어요. 대부업 계약은 계약서에 적힌 조건으로 따로 확인하세요.

일회성 비용 항목은 금리 말고 드는 돈 정리에 더 자세히 모았어요. 숫자를 넣어 보는 게 가장 빨라요. 두 방법 모두 예시 계산이니 최종 금액은 금융사 심사 결과로 확인하세요.