광주 신용대출 대환, 아파트 담보로 DSR 낮추는 법

광주에서 신용대출 대환을 고민한다면 먼저 볼 숫자는 무엇인가요?

DSR이에요. 1년에 갚아야 하는 모든 대출 원리금을 연소득으로 나눈 비율입니다. 총대출이 1억을 넘으면 은행은 40%, 2금융권은 50%까지 봅니다.

신용대출은 이 비율을 크게 키워요. 만기에 한꺼번에 갚는 신용대출도 심사에서는 5년 동안 나눠 갚는다고 보고 계산하기 때문이에요. 6,000만원이면 원금만 1년에 1,200만원이 잡혀요.

그래서 광주에 아파트가 있어도 대출 상담에서 "소득이 모자란다"는 답을 듣는 경우가 생겨요. 집의 담보 자리는 남았는데, 신용대출이 소득 칸을 먼저 채운 상태입니다.

반대로 DSR 계산에서 빠지는 대출도 있죠. 300만원 이하 소액 신용대출, 전세대출, 예적금담보대출 같은 것들입니다. 내 대출 중 어떤 것이 실제로 계산에 들어가는지부터 나눠 보면 정리할 대상이 줄어들어요.

신용대출을 아파트 담보로 옮기면 DSR이 얼마나 내려가나요?

예시 계산으로는 54.8%에서 31.7%로 내려가요. 상환 기간이 5년에서 20년으로 길어지면서 1년에 갚는 금액이 줄기 때문이에요.

대환 전 신용대출 칸은 원금 1,200만원에 이자 420만원을 더한 값이에요. 2금융권 기준 50%를 넘어서 새 대출이 어려운 상태입니다. 대환 후에는 금리가 더 높은데도 1년 부담이 925만원 줄어요.

이 표는 스트레스 금리를 넣지 않은 값이에요. 수도권 밖 주담대는 변동형 기준 심사 금리에 0.75%p가 더해져서 실제 DSR은 조금 더 높게 나와요. 모두 심사에 따라 다릅니다.

신용대출 잔액이 모두 합쳐 1억을 넘는다면 그 대출에도 1.5%p가 더해져 계산됩니다. 이 경우 대환 전 DSR은 표보다 더 높게 나와서, 옮겼을 때 줄어드는 폭도 커져요.

광주 84⁠㎡형 아파트 시세는 어느 구간에 많나요?

2억~3억 구간이 189곳으로 가장 많습니다. 최근 1년 84㎡형 거래가 있는 광주 567개 단지의 시세 중간 가격은 2억 6,000만원이에요.

2억 이상 단지는 424곳으로 75%입니다. 5억 이상은 49곳이고, 가장 높은 곳은 쌍촌동 상무센트럴자이로 8억 7,000만원입니다. 단지마다 80~86㎡ 중 거래가 많은 면적의 실거래 중간 가격을 썼어요.

계림동 그랜드센트럴은 1년 194건이 거래돼 광주에서 두 번째로 거래가 많아요. 84㎡형은 4억 7,000만원 선으로 광주 중간 가격보다 2억 원 넘게 높아요. 이런 단지는 신용대출을 정리할 담보 자리가 넉넉한 편입니다.

광주 중간 시세 아파트로 신용대출 6,000만원을 다 정리할 수 있을까요?

은행권 70% 기준으로는 조금 모자라요. 시세 2억 6,000만원의 70%는 1억 8,200만원이에요. 방공제 2,800만원과 남은 주담대 1억을 빼면 5,400만원이 남아요.

방공제는 나중에 세입자가 생길 경우를 대비해 미리 빼는 금액이에요. 광주는 광역시 기준 방 1개 2,800만원으로 계산했어요. 다만 2026년 7월 1일 광주광역시와 전라남도가 전남광주통합특별시로 합쳐졌으니, 금융사가 어떤 기준을 적용하는지 꼭 확인하세요.

대부업은 담보 비율을 금융사별로 정해요. 예시로 80%를 넣으면 여유는 8,000만원이라 6,000만원을 모두 옮길 수 있습니다. 비율이 높을수록 금리도 높아지는 편이라, 금리가 높은 신용대출부터 골라 옮기는 방법도 있어요.

준공 연도에 따라 옮길 수 있는 금액이 얼마나 다른가요?

2020년 이후 단지는 남은 주담대가 1억이어도 약 1억 9,310만원 여유가 계산됩니다. 1990년대 이전 단지는 같은 조건에서 자리가 없습니다.

1999년 이전 단지가 전체의 38%예요. 이 구간이라면 신용대출을 한꺼번에 옮기기보다 금액을 나눠 보는 편이 현실적이에요. 오래된 단지는 감정가가 실거래보다 낮게 나올 수도 있습니다.

2010년대 단지부터는 사정이 달라요. 중간 가격 3억 9,300만원이면 주담대 1억이 남아도 1억 4,000만원 넘는 자리가 계산됩니다. 신용대출 6,000만원을 옮기고도 여유가 남는 셈입니다. 우리 단지가 어느 줄에 가까운지부터 확인해 보세요.

대환하면 이자는 오히려 늘 수도 있나요?

네, 늘 수 있어요. DSR이 내려가는 이유는 금리가 낮아져서가 아니라 기간이 길어져서입니다. 위 예시도 금리는 7%에서 10%로 올랐어요.

20년에 걸쳐 갚으면 매년 부담은 줄지만, 갚는 동안 내는 이자 총액은 커져요. 후순위 담보대출 금리는 연 20% 이내에서 심사로 정해지니 기존 신용대출 금리와 꼭 비교하세요.

숫자로 보면 차이가 큽니다. 6,000만원을 연 7% 이자만 내며 5년 쓰면 이자는 약 2,100만원이에요. 같은 금액을 연 10%로 20년 나눠 갚으면 원리금 합계가 약 1억 3,900만원이라 이자만 7,900만원쯤입니다. 중간에 일부를 먼저 갚으면 이 차이는 줄어요. 그래서 대환 목표는 "이자를 줄이기"보다 "막힌 소득 기준을 푸는 것"에 가깝다고 보는 게 정확합니다.

비용도 따져야 해요. 기존 대출의 중도상환수수료, 새 근저당 설정비, 인지세가 있습니다. 대출이 5,000만원을 넘으면 인지세가 생기고 고객이 절반을 내요. 자세한 항목은 금리 외 비용에 정리했어요.

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신용대출을 옮기기 전에 무엇을 챙겨 두면 좋을까요?

대출 목록과 소득 서류예요. 신용대출마다 잔액, 금리, 만기, 상환 방식을 한 장에 적어 두면 어떤 것부터 옮길지 바로 보여요.

마이너스통장은 쓴 금액이 아니라 약정한도 전체가 DSR에 들어가요. 쓰지 않는 한도를 줄이기만 해도 비율이 내려갈 수 있죠. 막혔을 때 순서를 바꾸는 방법은 DSR 초과로 거절됐을 때에 있어요.

등기부등본으로 기존 근저당 채권최고액도 확인해 두세요. 금융사에 따라 남은 원금 대신 이 금액을 빼고 계산해서 여유가 더 작게 나올 수 있죠.

소득 서류는 원천징수영수증이나 소득금액증명원이 기본이에요. 준비할 서류와 진행 순서는 준비 서류와 진행 순서에서 한 번에 볼 수 있어요.