전세사기 특별법 개정, 11월 13일부터 달라지는 점

전세사기 피해자를 돕는 특별법이 2026년 11월 13일부터 바뀌어요. 가장 큰 변화는 보증금의 3분의 1을 회복선으로 정하고, 모자란 만큼을 국가가 채워 주는 최소지원금이에요. 그 밖에 함께 바뀌는 절차와 보호 장치를 법 개정 전후로 비교해 볼게요. 세입자뿐 아니라 세를 놓은 집주인도 알아 두면 좋은 내용이 섞여 있습니다.

무엇이, 언제부터 바뀌나요?

개정 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」이 2026년 11월 13일부터 시행됩니다. 국회 통과는 2026년 4월 23일, 시행령 의결은 10월 6일 국무회의였어요.

국토교통부 설명은 정책브리핑에 실렸어요. 아래 표에 바뀌는 내용을 모았어요.

이 지원은 전세사기피해자로 결정을 받은 임차인이 대상이에요. 결정을 받는 것이 먼저이고, 그다음에 회수액을 따져 지원금을 정해요. 피해가 의심된다면 결정 신청부터 서두르는 게 순서예요.

최소지원금은 어떻게 계산하나요?

보증금의 3분의 1에서 이미 돌려받은 돈을 빼요. 남는 금액이 최소지원금이고, LH가 지급해요.

빼는 항목은 네 가지예요. 대항력·우선변제권으로 받은 금액, 보증금반환채권으로 변제받은 금액, 경매차익, 임대료 지원액이에요. 국토부가 설명한 계산식이에요.

국토부 예시는 보증금 1억 5천만원입니다. 3분의 1인 5,000만원이 기준선이고, 회수한 돈이 3,000만원이면 2,000만원을 더 받아요. 이미 기준선 이상을 회수했다면 추가 지원은 없어요.

같은 식으로 가정해 볼게요. 보증금 1억 2천만원에 회수액이 1,000만원이면 기준선 4,000만원에서 빼 3,000만원을 더 받아요. 보증금 2억 4천만원에 9,000만원을 회수했다면 기준선 8,000만원을 넘어서 추가 지원이 없어요.

회수액에 무엇이 들어가는지도 중요해요. 배당받은 돈뿐 아니라 경매차익과 임대료 지원액도 빼는 항목이라, 내 기록과 LH 계산이 다를 수 있어요. 금액 계산 예시를 더 보고 싶다면 전세사기 최소지원 계산 정리도 참고하세요.

신탁사기 피해자는 무엇이 다른가요?

경·공매가 끝나기 전에 먼저 받고, 끝난 뒤 정산해요. 이걸 선지급-후정산이라고 불러요.

무권계약은 계약할 권한이 없는 사람과 맺은 계약을 말해요. 신탁사기가 대표적인 예로 꼽혀요. 개정 전에는 이런 피해자도 경·공매가 모두 끝날 때까지 기다려야 했어요.

개정 뒤에는 기다리는 순서가 바뀌어요. 지원금을 먼저 받고, 경·공매 결과가 나오면 그때 금액을 맞춰요.

먼저 받은 돈은 나중에 실제 회수액이 확정되면 다시 맞춰요. 선지급금도 최소지원금처럼 압류할 수 없게 보호돼요. 더 받은 부분이 생기면 돌려줘야 할 수 있으니 받은 날짜와 금액을 기록해 두세요.

• 선지급을 받은 날짜와 금액
• 경·공매 진행 단계와 배당 결과
• 정산 결과 통지와 반납 여부

세 가지를 한 곳에 모아 두면 정산 때 금액이 맞는지 바로 확인할 수 있어요. 반납 의무를 놓쳐 과태료를 받는 일도 줄일 수 있죠.

신청은 언제 하고 무엇을 내나요?

피해주택 처분 절차가 끝난 뒤 신청해요. LH에 매입을 요청한 경우에는 경매차익 산정이 끝난 뒤거든요.

서류는 아래 여섯 가지거든요. 배당표처럼 경·공매 뒤에 나오는 서류가 있어서, 절차가 끝나는 대로 바로 챙기는 게 좋아요.

• 전세사기피해자 결정문
• 임대차계약서 사본
• 주민등록표 초본
• 등기사항전부증명서
• 배당표(배분계산서)
• 보증금반환채권 변제 관련 서류

LH는 신청을 받은 뒤 90일 안에 결정해 알려 주고, 한 번에 한해 30일을 늘릴 수 있습니다. 늘어나면 최대 120일이 걸리는 셈입니다. 결과를 받은 날부터 30일 안에 이의신청을 할 수 있으니, 통지서를 받으면 계산 내역부터 내 서류와 맞춰 보세요.

받은 뒤에도 지킬 의무가 있어요. 나중에 보증금을 더 돌려받는 등 반납 사유가 생기면 신고하고 반납해야 해요. 어기면 최대 3,000만원 과태료가 붙어요.

피해자 보호 장치는 또 무엇이 생기나요?

지원금을 지키는 장치가 생겨요. 최소지원금과 선지급금은 남에게 넘기거나, 담보로 잡히거나, 압류할 수 없어요.

경매 절차에서도 바뀌는 점이 있어요. 한국경제 보도에 따르면 입찰자가 없을 때 피해자가 최저매각가격으로 우선매수를 신청할 수 있어요. 경·공매 유예나 정지를 신청할 권한도 공공주택사업자에게 주어져요. 우선매수는 경매에서 먼저 사겠다고 신청할 수 있는 권리라, 살던 집을 직접 사들이는 길이 하나 더 생긴 셈이에요.

피해 조사 쪽도 강해집니다. 국토교통부 장관이 신용정보집중기관에 임대인의 채무와 연체 자료를 요청할 수 있게 됐어요. 집주인 입장에서는 대출 연체 기록이 피해 조사에 쓰일 수 있다는 뜻이에요.

집 가진 사람·추가대출 고민하는 사람에게 무슨 의미인가요?

세를 준 집주인이라면 보증금과 대출의 관계를 다시 볼 때예요. 선순위 대출과 전세보증금이 클수록 집에 남는 담보 여유가 줄어요.

시세 3억원 아파트에 주담대 5,000만원과 전세보증금 1억 5,000만원이 있다고 가정해 볼게요. LTV 70%인 2억 1,000만원에서 둘을 빼면 1,000만원이 남습니다. 계산 예시이고, 실제로는 금융사가 전입 세대와 보증금을 확인한 뒤 판단합니다.

보증금이 있는 집의 한도 계산은 세입자 있을 때 추가대출에, 등기부에서 근저당과 신탁 여부를 보는 법은 등기부등본 읽는 법에 있어요.

반대로 내 집에 들어올 세입자를 구하는 집주인이라면, 보증금과 대출을 합친 금액이 집값에 비해 너무 크지 않은지 스스로 점검해 보세요. 세 놓은 집을 담보로 쓸 때의 계산은 세 놓은 아파트로 추가대출에 정리했어요.

세입자 입장에서는 계약 전 확인이 가장 확실한 예방이에요. 최소지원은 피해가 생긴 뒤의 마지막 장치이고, 보증금의 3분의 1을 회복해도 손실은 큽니다.