수도권 밖 준공후 미분양 세제특례, 2027년 말까지 연장

정부가 수도권 밖의 다 짓고도 안 팔린 아파트에 주는 세금 혜택을 2027년 말까지 늘렸어요. 사는 사람에게 주는 혜택이라 지금 집을 가진 사람과는 거리가 있어 보여요. 하지만 동네 시세와 매수 수요에는 연결됩니다.

수도권 밖 준공 후 미분양 세제특례는 무엇이 연장됐나요?

비수도권 준공 후 미분양 아파트를 사면 양도세와 종부세를 계산할 때 주택 수에서 빼 주는 특례거든요. 2026년 9월 29일 국무회의를 거쳐 10월 1일부터 기한이 2027년 12월 31일까지로 늘었어요.

준공 후 미분양은 공사가 끝났는데도 주인을 못 찾은 집이에요. 흔히 "악성 미분양"이라고 불러요. 주택 수에서 빠지면 이미 집이 있는 사람이 사도 다주택자 세금 계산에 덜 걸려요.

여기서 비수도권은 서울·경기·인천을 뺀 지역이에요. 이 사이트가 다루는 광역시와 도 지역 아파트가 모두 여기에 들어가요.

미분양 주택을 사들이는 CR리츠에 주는 특례도 함께 연장됐어요. 종부세 합산배제 같은 내용입니다. 결국 개인과 리츠 양쪽에 수도권 밖 미분양을 사 달라는 신호를 보낸 셈입니다.

비슷한 특례는 2025년 1월에도 시행됐어요. 이번 조치는 그 흐름을 이어 기한을 늘린 거예요. 세율이나 공제액 같은 세부 계산은 세무 전문가에게 확인하는 게 안전해요.

어떤 집을 사야 특례를 받을 수 있나요?

비수도권에 있는 전용 85㎡ 이하 준공 후 미분양 주택이어야 해요. 가격 요건과 사는 상대방 조건도 맞아야 해요.

가격 요건이 두 개라는 점이 헷갈리기 쉬워요. 소득세 쪽은 7억원, 취득세 쪽은 6억원이라서 6억~7억원 사이 집은 혜택이 일부만 맞을 수 있어요. 이미 다른 사람이 산 뒤 되파는 집은 대상이 아니라는 점도 기억하세요.

이를테면 취득가 6억 5,000만원인 미분양 아파트라면 소득세 쪽 7억원 기준은 맞아요. 하지만 취득세 쪽 6억원 기준은 넘어요. 같은 집이라도 세금 종류마다 결과가 다를 수 있어요.

수도권 밖 미분양은 지금 얼마나 쌓여 있나요?

2026년 8월 말 전국 미분양은 69,134호이고, 그중 49,998호(72.3%)가 수도권 밖입니다. 준공 후 미분양은 28,080호인데 23,711호(84.4%)가 수도권 밖이에요.

직전 집계와 비교하면 전체 미분양은 1.3% 늘었고, 준공 후 미분양은 3.7% 줄었어요. 줄고는 있지만 여전히 대부분이 수도권 밖에 남아 있죠.

지역별로는 대구 준공 후 미분양이 3,375호, 부산이 2,969호로 많습니다. 경남과 경북에도 몰려 있습니다. 미분양의 약 80%는 전용 85㎡ 이하라서, 특례의 면적 기준과 대부분 겹쳐요.

숫자로 보면 수도권 밖 미분양은 중소형 아파트 문제에 가까워요. 실거주 수요가 많이 찾는 크기와 겹치기 때문에, 수도권 밖 중소형 단지 시세를 볼 때 함께 참고할 만해요.

반대로 줄어든 곳도 있습니다. 울산은 2025년 2월 3,811호에서 2026년 1월 1,402호로 63.2% 줄었어요. 17개 시·도 중 감소율 1위였어요. 지역마다 흐름이 크게 다르다는 뜻이에요.

취득세 감면도 함께 연장됐나요?

아직 확정되지 않았어요. 수도권 밖 준공 후 미분양 취득세 감면도 2027년 말까지 늘릴 예정이지만, 지방세특례제한법 개정이 남아 있습니다.

그래서 지금 확정된 건 양도세·종부세 주택 수 제외 특례예요. 취득세는 법이 바뀐 뒤에야 적용 여부를 말할 수 있습니다. 개정 소식이 나오면 이 글을 갱신해요.

취득세는 집을 살 때 한 번에 내는 세금이라 매수 결정에 바로 닿아요. 감면이 확정되느냐에 따라 미분양을 사려는 수요도 달라질 수 있어요.

세제 혜택이 생기면 아파트 시세에 영향이 있나요?

크게 기대하긴 어려워요. 부동산원 등은 대출 규제와 유지비 부담 때문에 세제 혜택만으로 거래가 살아나긴 어렵다고 봤어요.

수도권 밖 집값은 2026년 9월 부동산원 주간 기준 +0.01%로 보합이에요. KB 월간 기준으로도 5개 광역시 +0.01%, 기타 지역 +0.04%였어요. 큰 흐름은 멈춰 있고, 단지마다 다르게 움직여요.

2025년 한 해를 보면 차이가 더 분명합니다. 5개 광역시는 -1.64%, 기타 지역은 -0.67%였어요. 거제 -6.30%, 부산 영도 -4.69%처럼 많이 내린 곳과 전주 덕진 +4.03%, 울산 남구 +3.43%처럼 오른 곳이 함께 있었어요. 2026년에도 대구 중구는 +0.34%로 강했고, 대구 달서 -0.21%, 포항 북구 -0.62%는 약했어요.

미분양이 많이 남은 동네는 분양가보다 시세가 낮은 단지가 생길 수 있습니다. 새 아파트가 싸게 풀리면 주변 구축 단지의 매수 수요가 그쪽으로 옮겨 갈 수도 있어요. 반대로 미분양이 빠르게 줄어든 울산 같은 곳은 수요가 받쳐 주는 신호로 읽혀요.

이미 집을 가진 사람은 무엇을 보면 되나요?

내 단지의 최근 실거래 시세예요. 후순위 대출 한도는 결국 인정받는 시세에서 출발하기 때문이에요.

금융사는 시세에 LTV를 곱하고, 선순위 대출과 방공제를 빼서 담보여력을 봐요. 주변에 미분양이 많아 시세가 눌린 지역이라면 예상보다 담보여력이 작게 나올 수 있죠. 그래서 대구나 부산처럼 미분양이 많은 곳일수록 시세 확인이 먼저예요.

세입자가 있는 집이라면 보증금도 한도에서 빠집니다. 시세가 낮을수록 보증금과 방공제가 차지하는 비중이 커져서, 남는 담보여력이 더 작아져요.

시세가 약한 지역이라면 필요한 금액을 보수적으로 잡는 게 낫습니다. 담보여력이 빠듯하면 원하는 금액이 다 나오지 않을 수 있어요. 갚을 계획부터 세우고 금액을 정하세요. 한도가 정해지는 구조는 후순위 담보대출이란에서 먼저 볼 수 있어요.

지역별 흐름은 대구 아파트 추가대출과 부산 후순위담보대출 글에서 단지 숫자와 함께 볼 수 있죠. 우리 지역이 대출 규제에서 어디쯤 있는지는 2026 규제지역 현황에 정리했어요.