전세사기 보증금 1/3 최소지원, 11월 13일 시행

2026년 11월 13일부터 전세사기 피해자는 보증금의 3분의 1을 최소한 돌려받을 수 있는 길이 생겨요. 경매나 공매로 회수한 돈이 보증금의 1/3에 못 미치면, 그 차액을 LH가 최소지원금으로 지급하는 방식입니다. 국토교통부 안이 2026년 10월 6일 국무회의를 통과했어요.

보증금 1/3 최소지원은 어떻게 계산하나요?

보증금의 1/3에서 경·공매로 회수한 금액을 빼면 돼요. 그 차액이 LH가 지급하는 최소지원금이에요.

국토부가 든 예시는 보증금 1억 5천만원이에요. 1/3은 5천만원이고, 경·공매로 3천만원을 회수했다면 2천만원을 추가로 받는 구조입니다. 결과적으로 보증금의 1/3인 5천만원까지는 손에 쥐게 돼요.

같은 방식으로 보증금 9천만원에 1천만원을 회수했다고 가정해 볼게요. 1/3은 3천만원이라 차액 2천만원이 최소지원금이 돼요. 이미 1/3 넘게 회수했다면 이 제도로 더 받는 금액은 없어요.

표의 첫 줄처럼 회수액이 0원이어도 보증금의 1/3까지는 받을 수 있는 구조예요. 반대로 마지막 줄처럼 회수액이 1/3을 넘으면 추가로 받을 금액은 없어요. 위 숫자는 계산 방식을 보여 주려는 가정이고, 실제 금액은 LH 결정으로 정해져요.

최소지원은 피해자가 기댈 수 있는 바닥을 정한 제도예요. 세입자를 보호하는 다른 장치로는 소액임차인 최우선변제가 있죠. 담보대출 한도를 계산할 때 빼는 방공제가 바로 이 최우선변제 금액이에요. 지역별로 얼마나 빠지는지 아래에서 볼 수 있습니다.

누가 받을 수 있나요?

전세사기피해자법에 따른 피해자가 대상이에요. 피해자로 인정받는 절차와 최소지원 신청이 어떻게 이어지는지는 시행 공지에서 함께 확인해 주세요.

피해자 결정 요건은 이번 재료에 자세히 담겨 있지 않아요. 내가 해당하는지는 공고 확인이 필요해요. 피해가 의심되면 미루지 말고 관할 기관에 먼저 상담해 보세요.

신탁사기 피해자는 조금 달라요. 회수 결과를 기다리지 않고 먼저 지급한 뒤 나중에 정산하는 방식이 적용됩니다. 신탁 등기가 있는 집에서 피해를 봤다면 이 방식에 해당하는지 확인해 보세요.

신청하면 언제 결과가 나오나요?

LH가 신청을 받은 날부터 90일 안에 결정해요. 필요하면 30일을 더 늘릴 수 있어서 길게는 120일 정도 걸릴 수 있어요.

결정에 동의하지 않으면 30일 안에 이의신청을 할 수 있습니다. 금액 계산이 틀렸다고 생각되면 회수 내역과 보증금 계약서를 다시 맞춰 보세요. 기한이 짧으니 결정 통지를 받은 날짜를 꼭 적어 두세요. 통지서는 사진으로도 남겨 두면 좋아요.

기다리는 동안 준비할 일도 있어요. 임대차계약서, 보증금을 보낸 이체 내역, 경·공매 배당 내역을 한곳에 모아 두세요. 어떤 서류를 내야 하는지는 시행 공지로 확인해야 하지만, 이 세 가지는 금액을 따질 때 기본이 돼요.

신청 창구와 필요한 서류 목록은 시행 전이라 아직 확정해서 적지 않았어요. LH 홈페이지 공지와 국토교통부 발표를 함께 확인해 주세요.

피해를 입은 세입자가 함께 챙길 제도는 무엇인가요?

소득이 낮아졌다면 주거급여를 같이 확인해 보세요. 소득인정액이 기준중위소득 48% 이하인 임차가구는 급지별 기준임대료 안에서 월세 지원을 받을 수 있죠. 2026년 4급지 1인 가구 기준임대료는 월 21만 2천원이에요.

보증금을 잃고 월세로 옮기게 되면 이 지원이 꽤 큰 도움이 돼요. 대상 여부는 신청 단계에서 확인받아야 해요. 자세한 기준은 주거급여 자가·임차 정리에 있죠.

세입자는 계약 전에 무엇을 봐야 하나요?

등기부등본의 을구부터 보세요. 을구에는 근저당 같은 담보 권리가 적혀 있어요. 집값에 비해 대출이 많이 잡혀 있으면 경매 때 보증금 회수가 어려워질 수 있어요.

읽는 순서는 간단합니다. 갑구에서 소유자가 계약 상대와 같은지 보고, 을구에서 채권최고액을 더해 집값과 비교해요. 자세한 방법은 등기부등본 읽는 법에 정리했어요.

• 소유자와 계약하는 사람이 같은지
• 근저당 채권최고액 합계가 시세에 비해 큰지
• 신탁 등기가 있는지
• 계약 직전에 등기부를 다시 뗐는지

집주인은 이 제도로 무엇이 달라지나요?

세입자의 확인이 더 꼼꼼해질 가능성이 커요. 근저당이 많이 잡힌 집은 세입자가 꺼리는 경향이 있어요.

세를 놓은 집으로 추가대출을 받으려는 집주인이라면 이 점을 같이 생각해야 해요. 대출이 늘면 을구에 근저당이 하나 더 올라가요. 다음 세입자를 구할 때 설명해야 할 내용이 늘어나는 셈이에요. 대출을 받더라도 세입자가 불안해하지 않을 수준인지, 만기 때 보증금을 무엇으로 돌려줄지 미리 정해 두면 계약이 수월해요. 세입자가 등기부를 보고 질문하면 숨기지 말고 대출 내역을 그대로 설명하는 편이 신뢰를 지켜요.

세입자가 있는 집의 대출 한도는 보증금과 방공제가 함께 반영돼요. 보증금이 크면 더 받을 수 있는 금액이 그만큼 줄어요. 숫자 예시는 세입자 있을 때 추가대출에서 볼 수 있습니다.

예를 들어 광역시 시세 3억원 아파트에 주담대 1억원이 있고 세입자가 없다고 가정해 볼게요. 대부업 예시 LTV 80%면 2억 4천만원에서 방공제 2,800만원과 기존 대출을 빼서 약 1억 1,200만원이 계산상 여유입니다. 같은 집에 보증금이 있다면 보증금만큼 줄어들 수 있어요. 예시 계산이고 실제 금액은 심사에 따라 달라요.

집주인이 대출을 알아볼 때 주의할 점은 무엇인가요?

보증금 반환 계획을 먼저 세우세요. 대출로 받은 돈을 다른 곳에 쓰고 계약 만기에 보증금을 못 돌려주면 세입자에게 큰 피해가 가요. 만기 날짜와 반환 재원을 표로 적어 두면 좋아요.

금융사마다 세입자 있는 집을 보는 기준이 달라요. 대부업 금리는 법정 최고 연 20% 이내에서 심사로 정해집니다. 계약 전 총비용을 꼭 확인하세요.

현재 보증금과 남은 대출을 함께 정리했다면 상담 신청에서 가능 범위를 확인해 보세요. 세입자 보호와 내 자금 계획이 함께 맞는지 같이 따져 보는 게 좋아요.