아파트 거래비용 정리, 중개보수·채권·인지세

아파트를 사고팔면 취득세 말고도 자잘한 돈이 여러 번 나가요. 중개보수, 국민주택채권, 인지세, 대출을 끼면 근저당 설정비까지요. 하나씩은 작아 보여도 합치면 수백만원이 되니 잔금 전에 한 장으로 정리해 볼게요.

집 거래할 때 세금 말고 드는 돈은 뭐가 있나요?

크게 네 가지예요. 중개보수, 등기할 때 사는 국민주택채권 손실, 계약서 인지세, 대출 관련 설정비예요.

• 중개보수: 공인중개사에게 내는 수수료, 법정 상한 안에서 협의
• 국민주택채권: 소유권 이전등기 때 의무로 사는 채권, 바로 팔 때 생기는 할인 손실이 부담
• 인지세: 매매계약서와 대출약정서에 각각 붙는 세금
• 근저당 설정비: 대출 담보를 등기부에 올리는 비용, 누가 낼지는 금융사마다 다름

주택을 사서 소유권을 옮길 때는 등록면허세를 따로 내지 않아요. 취득세에 포함된 것으로 보는 게 통설입니다. 그래서 등기 단계에서 실제로 나가는 돈은 채권 손실, 등기신청수수료, 법무사 보수 정도예요.

3억원 아파트를 1주택으로 산다고 해 볼게요. 취득세와 지방교육세 약 330만원에 중개보수 상한 120만원, 채권 손실 약 15만원이 붙어요. 매매계약서 인지세 15만원은 보통 매도인과 나눠 내요.

중개보수는 얼마까지 내나요?

매매가 2억~9억원이면 0.4%가 상한이에요. 3억원 집이면 120만원까지거든요. 이 금액은 정해진 값이 아니라 상한이라, 중개사와 그 안에서 협의할 수 있어요.

중개보수는 매도인과 매수인이 같은 기준으로 각자 내요. 3억원 거래라면 양쪽이 각각 최대 120만원이라, 한 거래에 중개사무소로 들어가는 돈은 최대 240만원입니다.

지금 요율은 2021년 10월 19일부터 적용된 기준입니다. 그 전에는 6억~9억원이 0.5%였고, 9억원 이상은 0.9% 안에서 협의했어요. 이 개정 뒤 추가로 바뀌었다는 보도는 찾지 못했어요.

6억원 이상 구간은 개정 보도로 확인한 숫자거든요. 6억원 미만 구간은 시·도 조례로 정하는 부분이라, 계약 전 중개사무소에 붙은 요율표로 한 번 더 확인하세요. 일반과세자 중개사라면 부가세가 따로 붙을 수 있어요.

국민주택채권은 왜 사야 하고, 얼마나 손해 보나요?

소유권 이전등기를 하려면 의무로 사야 해요. 대부분 사자마자 은행에서 되팔고, 그때 생기는 할인 손실만 부담해요.

매입액은 공시가격에 지역별 매입률을 곱해 정합니다. 광역시와 그 밖 지역의 비율이 달라요.

공시가 2억 1,000만원 집이라면 그 밖 지역은 378만원, 광역시는 483만원어치를 사요. 할인율 4%를 가정하면 실제 손실은 각각 약 15만원, 약 19만원이에요.

부부 공동명의라면 지분별 시가표준액으로 따로 계산해요. 채권을 은행에서 바로 팔 때는 증권사 매도대행수수료 0.3% 정도가 함께 빠지는 것으로 안내돼 있습니다.

할인율은 매 영업일 바뀌어요. 과거엔 12~18%까지 오른 적도 있어서 같은 집이라도 시기에 따라 손실이 몇 배 차이 날 수 있어요. 매입률표도 출처마다 달라 법 원문 대조가 필요해요.

대출받을 때 근저당 설정비는 얼마나 들어요?

채권최고액의 0.2%가 등록면허세이고, 그 20%가 지방교육세로 붙어요. 여기에 법무사 보수와 등기신청수수료가 더해져요.

채권최고액은 빌린 돈보다 크게 등기부에 적는 금액입니다. 관행상 원금의 120~130%예요. 5,000만원을 빌리고 120%로 잡으면 6,000만원이 기준이라 등록면허세 12만원, 교육세 2만 4,000원이에요.

법무사 보수와 등기신청수수료는 이번 조사에서 공식 기준표를 확인하지 못했어요. 사무소마다 달라서 견적서 금액으로 보는 게 정확해요.

은행 대출이면 이 비용 대부분을 은행이 내요. 대부업은 담보권 설정비용을 고객에게 따로 받을 수 있는 구조라, 누가 얼마를 내는지 견적서로 확인하세요. 자세한 부담 주체는 금리 말고 드는 돈에 정리했어요.

인지세는 계약서마다 따로 붙나요?

네, 매매계약서와 대출약정서에 각각 붙어요. 둘 다 금액 구간별로 정해진 정액이에요.

예를 들어 8,000만원을 빌리면 대출 인지세 총액은 7만원이고, 은행 대출이라면 고객 몫은 3만 5,000원입니다. 4,000만원만 빌리면 인지세가 없어요.

매매계약서 인지세는 매도인과 매수인이 나눠 내는 게 관행이에요. 대출 인지세는 은행 대출이면 고객과 은행이 50%씩 내요. 주택 매매 1억원 이하는 비과세라는 설명도 있지만, 이번 조사에서 원문을 확인하지 못했어요.

이 비용을 다 내고도 담보 여유가 남을까요?

거래 비용은 한 번 나가고 끝나지만, 담보 여유는 집을 가진 동안 계속 남아 있습니다. 잔금과 비용을 치르고 나서 현금이 빠듯해졌다면 이 여유가 얼마인지 알아 두는 게 낫습니다.

계산은 시세 × LTV에서 남은 대출과 방공제를 빼는 식이에요. 비규제지역 아파트는 은행·보험 기준 LTV 70%가 흔합니다. 방공제는 광역시 2,800만원, 그 밖 지역 2,500만원입니다. 금액은 예시이고 실제 한도는 심사를 거쳐야 확정돼요.

이를테면 광역시 시세 3억원 집에 주담대 1억 2,000만원이 남았다면 이렇게 봐요. 2억 1,000만원에서 1억 2,000만원과 방공제 2,800만원을 빼면 6,200만원이 남는 예시예요.

비용을 정리했으니 이번엔 우리 집 담보 여유를 봅니다.

거래 비용을 줄일 수 있는 방법은 없나요?

법으로 정해진 세금은 못 줄여도, 협의하거나 고를 수 있는 항목은 있죠.

1. 중개보수는 상한이지 정액이 아니에요. 계약 전에 금액을 정해 두세요.
2. 채권은 즉시 매도 외에 직접 보유도 가능해요. 할인율이 높을 땐 따져 볼 만해요.
3. 대출 설정비를 누가 내는지 금융사별로 비교하세요. 같은 금리라도 총비용이 달라요.
4. 법무사 보수는 견적을 두세 곳 받아 비교하세요.

잔금일에는 이 비용이 한꺼번에 빠져나가요. 대출 실행일과 잔금일이 같다면 대출금에서 설정비와 인지세가 먼저 차감되는지도 미리 물어보세요. 필요한 서류와 진행 순서는 준비 서류와 진행 순서에, 취득세 계산은 2026 취득세 정리에 있어요.