연말정산 주담대 이자 공제, 우리 집도 받을 수 있나요?

주담대를 갚고 있는 직장인이라면 연말정산에서 이자를 소득에서 빼 주는 공제를 받을 수 있어요. 금액이 커서 놓치면 아쉬운 항목이에요. 어떤 집과 대출이 대상인지, 얼마나 돌려받는지 예시로 볼게요.

주담대 이자는 얼마까지 소득에서 빼 주나요?

최대 연 2,000만원입니다. 소득세법 제52조 제5항·제6항의 장기주택저당차입금 이자상환액 공제예요.

한도는 상환기간과 방식에 따라 달라지죠. 고정금리는 차입금의 70% 이상을 고정금리(5년 이상 주기로 바뀌는 금리 포함)로 내는 경우를 말해요(시행령 제112조 제9항). 비거치식은 처음부터 원금을 나눠 갚는 방식이에요.

이 한도는 전세대출 원리금 공제와 청약저축 공제를 합친 금액이에요. 셋을 모두 받는다면 합계가 한도 안에 들어가야 합니다.

상환기간이 10년 이상 15년 미만이면 고정금리나 비거치식 조건을 갖춰도 한도가 600만원입니다. 그래서 처음 대출을 고를 때 만기를 15년 이상으로 잡는 것이 공제에는 유리합니다.

어떤 집과 대출이어야 공제되나요?

집 가격, 세대 요건, 대출 요건을 모두 맞춰야 해요. 하나라도 빠지면 그해 공제가 안 되죠.

분양권으로 산 집은 기준시가 대신 분양권 가격이 6억원 이하인지로 봐요. 기준시가는 공동주택이라면 공시가격이에요. 수도권 밖 아파트는 취득 당시 공시가격이 6억원 이하인 경우가 많아서, 대출 조건만 맞으면 대상이 되는 경우가 많아요.

2억원을 5%로 빌렸다면 얼마나 돌려받나요?

2억원을 연 5%, 30년 원리금균등으로 빌리면 첫해 이자는 약 993만원입니다. 고정금리·비거치식이라 한도가 2,000만원이면 993만원 전부가 공제 대상입니다.

돌려받는 세금은 공제액에 내 세율을 곱한 만큼이에요. 과세표준이 15% 구간에 머문다고 가정하면 약 149만원이고, 지방소득세 10%를 더해 약 164만원입니다. 세율 구간은 사람마다 달라서 실제 환급액은 이 예시와 다릅니다.

대출 첫해에는 상환액 중 이자 비중이 커서 공제 효과도 커요. 원리금균등은 해가 갈수록 이자가 줄어 공제액도 함께 줄어듭니다.

같은 대출이 변동금리이고 만기에 한꺼번에 갚는 방식이라면 한도가 800만원으로 줄어요. 이때는 같은 가정에서 약 132만원으로 낮아져요.

대출 방식은 DSR(소득 대비 1년 원리금 비율)에도 영향을 줘요. 상환 방식별 차이는 만기일시·원리금균등·원금균등 비교에 있습니다.

전세대출·청약저축·월세는 어떻게 다른가요?

무주택자를 위한 공제들이라 대상과 한도가 따로 있어요.

• 전세대출 원리금: 무주택 세대주, 전용 85㎡ 이하(주거용 오피스텔 포함) 임차용 대출의 원리금 40%, 청약저축 공제와 합쳐 연 400만원(소득세법 제52조 제4항)
• 청약저축: 총급여 7,000만원 이하 무주택 세대주나 그 배우자, 연 300만원 납입분의 40%(최대 120만원), 2028년 12월 31일까지(조세특례제한법 제87조)
• 월세: 총급여 8,000만원 이하 무주택 세대주 등, 연 월세 1,000만원 한도로 15%(총급여 5,500만원 이하는 17%) 세액공제(같은 법 제95조의2)

청약저축은 주택 당첨 말고 다른 이유로 중도해지하면 그해 납입분은 공제받지 못해요.

2026년에 낸 월세부터는 세대주의 배우자도 요건을 갖추면 따로 공제를 받을 수 있어요. 부부 합계 한도는 1,000만원이에요. 남편(세대주)과 아내가 주소를 달리해 각각 연 600만원 월세를 내고 둘 다 총급여 5,000만원이라면, 남편은 600만원 × 17% = 102만원, 아내는 남은 한도 400만원 × 17% = 68만원을 공제받는 구조예요.

예를 들어 전세대출 상환 900만원과 청약 300만원이 있다면 360만원과 120만원을 합쳐 480만원이지만, 한도 때문에 400만원까지만 인정됩니다.

12월 31일 전에 꼭 확인할 것은 무엇인가요?

세대주인지, 세대가 몇 채를 가졌는지거든요. 둘 다 12월 31일 기준으로 판정합니다.

연말에 세대를 합치거나 집을 한 채 더 사서 2주택이 되면 그해 이자 공제를 받지 못합니다. 이사·전입 날짜를 정할 때 이 판정일을 함께 보세요.

대출을 갈아탄 경우에도 공제가 이어질 수 있어요. 시행령 제112조는 대환 때 최초 차입일 기준으로 상환기간 15년 이상을 유지하면 계속 인정하는 규정을 두고 있습니다. 갈아타기를 고민 중이라면 기존 주담대를 둘지 갈아탈지도 함께 보세요.

• 1~2월: 회사에 공제신고서와 금융사 상환증명서 제출(간소화 서비스에 없으면 직접 발급)
• 5월: 빠뜨린 공제는 종합소득세 확정신고로 반영
• 그 뒤: 5년 안에 경정청구 가능

2027년부터 달라질 수 있는 것은 무엇인가요?

2026년 세제개편 정부안에 주택자금 공제 변경이 들어 있습니다. 국회 계류 중이고 적용 시기도 확정되지 않았어요.

• 주담대 이자 공제를 그 집에 거주하는 경우로 원칙상 한정
• 전세대출 공제를 주소를 달리하는 무주택 세대주의 배우자까지 확대(한도 400만원)
• 월세 세액공제 대상 금액 1,000만원 → 1,200만원
• 청약저축 소득공제 상시화

월세 한도가 1,200만원으로 늘면 월 100만원 월세까지 한도 안에 들어와요. 다만 정부안이라 2026년 지출분 정산에는 현행 1,000만원을 적용합니다.

현행법은 세대주라면 실제 거주 여부와 관계없이 이자 공제를 인정해요(제52조 제5항 제3호). 정부안이 통과되면 세를 놓은 집의 대출 이자는 공제가 어려워질 수 있어요.

추가로 받는 대출 이자도 공제되나요?

법이 정한 요건이 까다로워서, 생활자금으로 더 받는 대출은 공제를 전제로 계산하지 않는 편이 안전해요. 저당권, 차입처, 상환기간 요건을 모두 맞춰야 하기 때문이에요.

반대로 공제를 받는 기존 주담대는 실제 부담이 이자보다 작아요. 위 예시처럼 이자 993만원 가운데 약 164만원을 돌려받는다면, 세금까지 따진 부담은 830만원 안팎입니다. 공제 조건을 갖춘 저금리 주담대를 굳이 깨지 않고 두는 이유가 여기에 있습니다.

그래서 이미 주담대가 있는 집에 후순위담보대출을 더할 때는 절세 효과 없이 이자만으로 비교하는 게 맞아요. 2,000만원을 연 5%, 30년으로 빌리면 매달 약 10만 7,000원이 나가요. 공제 대상인지는 대출 전에 금융사와 세무서에 확인하세요.

추가 대출이 DSR에 막힌다면 DSR 초과로 거절됐을 때를 참고하세요. 실제 금리와 한도는 심사에 따라 다릅니다.