거제 거제더샵블루시티 후순위담보대출, 84⁠㎡ 2억 1,600만

거제더샵블루시티 84⁠㎡는 얼마에 거래되나요?

최근 1년 84㎡형 중간 가격은 2억 1,600만원이에요. 56건이 거래됐고 1억 9,800만~2억 3,500만원 사이에서 움직였어요.

가장 싼 거래와 비싼 거래의 차이가 3,700만원으로 좁은 편이에요. 같은 면적이 꾸준히 거래되니 층과 동에 따른 차이 정도만 남은 셈이에요. 75㎡형은 1년 7건, 중간 가격 1억 7,850만원이에요.

10월 17일에는 84㎡형 8층이 2억 400만원, 9월 28일에는 9층이 2억 500만원에 팔렸어요. 최근 두 건은 중간 가격보다 조금 낮았어요. 반년씩 나누면 앞 6개월 2억 1,500만원, 최근 6개월 2억 2,000만원으로 500만원 차이예요.

1년 동안 84㎡형만 56건이 거래됐어요. 988세대 단지에서 적지 않은 숫자예요. 거래가 많을수록 금융사가 시세를 잡을 때 기준이 분명해져요.

75㎡형 최근 거래는 9월 16일 14층 1억 8,100만원입니다. 중간 가격과 비슷한 수준이에요.

세대 구성과 준공 연도는 어떻게 되나요?

2017년 10월에 사용승인이 난 988세대 단지예요. 포스코가 시공했고 10개 동, 최고 25층이에요.

988세대 전부가 전용 60~85㎡ 구간입니다. 큰 평형이 없어서 시세가 한 면적에 모여 있죠. 담보 평가에서 비교할 거래가 많다는 건 장점입니다.

사용승인 9년 차라, 처음 받은 주담대를 꾸준히 갚아 왔다면 잔액이 꽤 줄었을 거예요. 그래서 아래 표는 잔액 5천부터 1억 2천까지로 잡았어요. 2억대 집에서는 이 구간이 현실적인 범위입니다.

계단식 구조에 개별난방이에요. 한 면적만 있는 단지는 감정평가에서도 같은 단지 거래를 그대로 비교 사례로 쓰기 쉬워요.

2억 초반 집이면 후순위 여유가 얼마나 될까요?

남은 주담대가 1억이면 84㎡형 기준 예시 계산으로 약 2,620만원이에요. 시세 2억 1,600만원의 70%인 1억 5,120만원에서 잔액 1억과 방공제 2,500만원을 빼서 구합니다.

집값이 2억대면 방공제가 차지하는 몫이 큽니다. 70% 한도의 약 6분의 1이 방공제로 빠집니다. 그래서 잔액이 조금만 늘어도 여유가 빠르게 줄어요.

75㎡형은 잔액 1억이면 계산상 여유가 없어요. 84㎡형도 1억 2천이 남았다면 620만원 정도라, 금리와 부대비용을 빼면 실익이 적을 수 있습니다.

계산을 거꾸로 해 볼 수도 있어요. 84㎡형에서 여유가 0이 되는 잔액은 약 1억 2,620만원이고, 75㎡형은 약 9,995만원이에요. 이보다 많이 남았다면 70% 기준으로는 후순위 여유가 나오지 않아요.

LTV를 높게 쳐주는 곳이면 달라지나요?

달라져요. 다만 금리도 같이 봐야 해요. 은행·보험은 비규제지역 아파트에 LTV 70%를 쓰지만, 대부업은 금융사마다 비율을 따로 정해요.

예시로 80%를 쓰면 84㎡형 담보 인정액은 1억 7,280만원입니다. 잔액 1억이면 여유가 4,780만원으로, 70%일 때보다 2,160만원 커집니다.

LTV가 높을수록 후순위 쪽이 지는 위험도 커져서 금리가 올라가기 쉬워요. 대부업 금리는 연 20%를 넘을 수 없지만, 그 안에서 차이가 나요. 금리 말고 드는 돈은 금리 외 비용에서 확인하세요.

80%는 예시일 뿐이고 비율은 금융사마다 다릅니다. 같은 집이라도 어디에 묻느냐에 따라 한도가 수천만원씩 달라질 수 있습니다.

상동동과 거제 안에서는 어느 위치인가요?

상동동 84㎡형 시세 3위예요. 1위는 2024년 준공 더샵거제디클리브(3억 7,000만원), 2위는 2018년 준공 힐스테이트거제(2억 6,000만원)입니다.

거제 전체로 넓히면 84㎡형 단지 152곳의 중간 가격은 1억 2,000만원이에요. 이 단지는 약 1.8배이고, 위에서 13번째입니다. 같은 2015~2019년 준공 30곳의 중간 가격(1억 7,175만원)보다도 4,800만원가량 높습니다.

1년 거래 건수는 상동동에서 가장 많고, 거제 84㎡형 전체에서는 두 번째예요. 조선업 도시로 알려진 거제는 KB부동산 기준 2025년 아파트값이 6.30% 내렸어요. 이 단지는 반년 사이 소폭 올랐지만, 금융사가 쓰는 시세는 따로 확인해야 합니다.

상동동 1위 단지와는 1억 5,000만원 차이가 나요. 거꾸로 4위 벽산e솔렌스힐1차(1억 6,350만원)보다는 5,650만원 높습니다. 동네 안에서 중간 위쪽에 자리한 셈이에요.

거제는 1990년대 준공 단지가 많아 도시 전체 중간 가격이 낮게 잡혀요. 1990~1994년 준공 27곳의 중간 가격은 7,450만원이에요.

담보 여유가 작으면 신용대출 정리가 나을까요?

여유가 3천만원 아래라면 신용대출을 먼저 줄이는 쪽이 계산상 나을 수 있습니다. 담보 금액을 늘리기보다 매년 갚는 원리금을 낮추는 방향입니다.

DSR은 1년 원리금 합계를 연소득으로 나눈 비율이에요. 총대출 1억을 넘으면 은행 40%, 2금융권 50%가 기준입니다. 이를테면 연소득 4,800만원이면 은행 기준 1년 원리금 상한은 1,920만원이에요.

만기일시 신용대출 2,000만원은 5년 분할로 보고 1년 400만원이 잡혀요. 이 대출을 담보 쪽으로 옮기면 심사에서 보는 원리금이 줄 수 있어요. 결과는 상품 금리와 기간에 따라 달라지죠.

정리 과정에서 점수가 어떻게 움직이는지는 대출과 신용점수를 먼저 보세요.

여유가 작은 집에서 후순위를 무리하게 받으면 월 이자만 늘 수 있어요. 받을 금액보다 줄어드는 월 납부액을 기준으로 비교해 보세요.

이를테면 카드론과 신용대출 합계 3,000만원을 만기일시로 쓰고 있다면, 5년 분할로 1년 600만원이 DSR에 잡혀요. 연소득 4,800만원 기준 상한의 약 3분의 1이 이 대출에서 나오는 거예요.

신청은 어떤 순서로 하나요?

먼저 등기부등본으로 1순위 근저당 금액을 확인합니다. 채권최고액이 잔액보다 크게 잡혀 있으면, 잔액 대신 최고액으로 계산하는 곳도 있어요.

그다음 소득 증빙과 기존 대출 내역을 준비해요. 세입자가 있다면 보증금도 함께 알려 주세요. 전체 흐름은 준비 서류와 진행 순서에 정리했어요.

금리는 연 20% 이내에서 심사에 따라 정해져요. 설정비나 인지세 같은 부대비용도 견적에 함께 받아 보세요.