거창 거창푸르지오 후순위담보대출, 거창 84⁠㎡ 중간의 2배

거창푸르지오는 거창에서 어느 정도 가격대인가요?

거창에서 높은 편이에요. 84㎡형 최근 6개월 실거래 중간 가격은 3억 5,750만원이고, 거창 84㎡형 45개 단지의 중간 가격 1억 8,000만원의 약 1.99배거든요.

면적은 63㎡, 75㎡, 84㎡형 세 가지입니다. 1년 동안 39건이 거래됐는데 63㎡와 84㎡형이 15건씩, 75㎡가 9건이었어요. 면적이 고르게 거래돼서 어느 평형이든 시세 근거를 찾기 쉬운 편이에요.

가장 작은 63㎡조차 거창 84㎡형 중간 가격보다 8,400만원 높아요. 거창에서 담보 가치가 높은 축에 드는 단지라는 뜻이에요. 남은 주담대가 꽤 있어도 여유가 남을 가능성이 커요.

면적 간 간격도 눈여겨보세요. 63㎡와 75㎡는 5,100만원, 75㎡와 84㎡형은 4,250만원 차이예요. LTV 70%로 바꾸면 각각 3,570만원, 2,975만원만큼 여유가 달라집니다.

677세대 브랜드 단지, 기본 정보는 어떤가요?

2018년 1월에 사용승인이 난 677세대 단지예요. 대우건설이 지었고 9개 동, 최고 25층이에요. 올해로 8년 차라 비교적 새 단지에 들어가요.

1년 거래 39건은 전체 세대의 약 5.8%입니다. 세대수가 677세대로 적지 않아 거래가 끊기지 않고 이어져 왔어요. 시세 근거가 쌓여 있다는 건 금융사가 가격을 판단할 때도 유리한 조건이에요.

한 가지 특이한 점은 송정리에서 84㎡형 시세가 잡히는 단지가 이곳 하나뿐이라는 거입니다. 같은 동네에 비교할 단지가 없으니 이 단지의 실거래 자체가 기준이 됩니다.

면적 구성도 단순합니다. 677세대 모두 60~85㎡ 구간이라 큰 평형과 작은 평형 사이 시세 차이가 9,350만원 안쪽이에요. 면적을 잘못 넣으면 한도가 수천만원 달라지니, 등기부에 적힌 전용면적을 먼저 확인하세요.

1년 새 6,000만원 오른 시세, 한도에는 어떻게 반영되나요?

LTV 70% 기준으로 여유가 약 4,200만원 늘어나는 셈이에요. 84㎡형 1년 앞쪽 중간 가격은 3억 600만원, 뒤쪽은 3억 6,600만원입니다. 약 19.6% 오른 흐름입니다.

다만 오른 가격이 그대로 한도에 들어간다고 보긴 어려워요. 금융사는 KB시세나 감정가를 함께 보는데, 이런 시세는 실거래보다 늦게 따라오기도 합니다. KB시세가 어떻게 쓰이는지는 KB시세 보는 법에 정리했어요.

63㎡와 75㎡는 최근 거래가 적어 흐름을 따로 나누긴 어려워요. 8월 11일 75㎡ 16층이 3억 1,700만원, 7월 27일 63㎡ 6층이 2억 6,500만원이었어요. 두 거래 모두 해당 면적 최근 6개월 중간 가격과 비슷하거나 조금 높은 수준이에요.

최근 거래만 보면 10월 16일 18층 3억 6,500만원, 9월 5일 25층 3억 6,700만원이에요. 1년 최저 2억 8,500만원과 비교하면 8,000만원 넘게 높은 수준이에요. 보수적으로 1년 최저가로 평가된다고 가정하면 잔액 1억 5,000만원일 때 여유는 약 2,450만원입니다.

남은 주담대별로 면적마다 얼마나 남나요?

84㎡형에 주담대가 1억 남았다면 예시 계산으로 약 1억 2,525만원입니다. 최근 시세의 70%에서 잔액과 방공제 2,500만원을 차례로 뺀 금액입니다.

LTV는 집값 중 담보로 인정하는 비율이고, 방공제는 소액 세입자 몫을 미리 빼 두는 금액이에요. 거창은 광역시가 아니라서 방 1개 기준 2,500만원이에요.

63㎡는 잔액 1억 5,980만원, 75㎡는 1억 9,550만원, 84㎡형은 2억 2,525만원을 넘으면 LTV 70% 여유가 없어요. 자체 비율을 쓰는 대부업에서 80%를 적용한다고 가정하면 84㎡형·잔액 1억 5,000만원일 때 약 1억 1,100만원까지 계산돼요. 비율이 높을수록 금리 부담도 커질 수 있어요.

큰 금액을 더 빌리면 매달 부담은 얼마인가요?

7,525만원을 연 5%, 30년 원리금균등으로 빌린다고 가정하면 매달 약 40만 4천원이에요. 실제 금리는 연 20% 이내에서 심사로 정해지니, 금리가 오르면 부담도 함께 커집니다.

소득 쪽 심사인 DSR도 확인해야 해요. DSR은 연소득에서 1년 치 원리금이 차지하는 비율입니다. 빚이 1억을 넘는 경우 2금융권은 50%를 상한으로 보고, 연말까지 변동형 주담대는 심사 금리에 0.75%p를 더합니다.

예를 들어 연소득 5,000만원에 기존 주담대 1억 5,000만원이 있다고 해 볼게요. 새 대출 7,525만원까지 두 대출을 모두 연 5.75%, 30년으로 잡으면 1년 원리금은 약 1,577만원이에요. DSR로는 약 31.5%라 50% 안쪽입니다. 실제 심사는 기존 대출의 금리와 방식에 따라 달라져요.

연소득이 3,600만원이라면 같은 조건에서 DSR은 약 43.8%로 올라가요. 50% 안쪽이긴 하지만 다른 신용대출이나 카드론이 있다면 금방 넘을 수 있어요. 담보 여유와 소득 여유 중 낮은 쪽이 실제 금액을 정한다고 보면 돼요.

스트레스 금리가 어떻게 붙는지는 2026 하반기 스트레스 DSR에서 확인할 수 있습니다.

기존 주담대를 두고 더할지, 바꿀지는 어떻게 고르나요?

기존 주담대 금리가 낮다면 그대로 두고 후순위로 필요한 만큼만 더하는 쪽이 이자 면에서 유리할 수 있어요. 반대로 기존 금리가 높다면 전체를 한 번에 옮기는 방법도 따져 볼 만해요.

판단할 때는 세 숫자만 보면 돼요. 기존 주담대 금리, 남은 기간, 중도상환수수료입니다. 2025년 1월 13일 이후 계약은 수수료가 실비용 기준이고 3년이 지나면 없어요.

둘의 차이는 저금리 주담대, 둘까 갈아탈까에서 숫자로 비교했어요. 같은 경남 서부권 도시의 한도 흐름은 진주 아파트담보대출 한도에서 볼 수 있어요.

edit_note

두고 더할지, 바꿀지 상담받기기존 금리와 잔액만 알려 주세요