진주 아파트담보대출 한도, LTV 70%와 80% 차이

진주 아파트로 담보대출 한도를 물어보면 금융사마다 숫자가 달라지죠. 가장 큰 이유는 집값의 몇 %까지 담보로 쳐 주느냐가 달라서입니다. 70%와 80%가 실제로 얼마 차이인지 진주 실거래로 계산해 봤어요.

진주 아파트담보대출 한도는 무엇으로 정해지나요?

집값 쪽 한도와 소득 쪽 한도 가운데 작은 값으로 정해져요. 집값 쪽은 "시세×LTV−남은 대출−방공제"로 구해요. LTV는 집값 대비 빌릴 수 있는 비율이에요.

보험사·저축은행은 2026년 10월 기준 비규제 아파트에 70%를 흔히 써요. 대부업은 법으로 정한 비율이 없어 금융사가 따로 정하고, 이 글에서는 예시로 80%를 넣었어요. 진주는 규제지역이 아니고, 방공제는 방 1개 기준 2,500만원입니다.

방공제는 나중에 들어올 소액 세입자 몫을 미리 빼 두는 금액이에요. 광역시는 2,800만원이지만 진주는 시 지역이라 300만원 덜 빠져요. 개념은 방공제란에 그림으로 정리돼 있어요.

같은 진주 아파트라도 70%와 80%면 한도가 얼마나 달라지나요?

시세의 10%만큼 차이 나요. 진주 84㎡형 중간 가격 2억 4,000만원이면 2,400만원입니다. 남은 주담대 1억 기준 예시 여유가 70%에서는 4,300만원, 80%에서는 6,700만원입니다.

시세가 높을수록 차이도 커져요. 5억짜리 아파트는 같은 10%라도 5,000만원이 벌어집니다. 반대로 1억대 아파트는 1,000만원대 차이에 그쳐요.

다만 비율이 높을수록 금리도 높아지는 편이에요. 대부업 금리는 연 20% 이내에서 심사에 따라 정해집니다. 한도를 최대로 받기보다 필요한 금액에 맞춰 비율을 고르는 게 이자를 아끼는 길이에요.

진주는 준공 연도에 따라 한도가 얼마나 벌어지나요?

2020년 이후 준공 단지와 1999년 이전 단지의 84㎡형 중간 가격은 4배 넘게 차이 나요. 그만큼 같은 남은 주담대라도 한도가 크게 갈려요.

2000년대와 2010년대 사이 간격이 특히 커요. 중간 가격이 2억 3,575만원 벌어집니다. 진주에서는 2010년대 이후 단지가 몰린 충무공동(12곳, 6억 1,000만원)과 가좌동(9곳, 5억 7,250만원)이 이 구간을 끌어올려요.

1999년 이전 준공 58곳은 진주 84㎡형 단지의 45%예요. 남은 주담대가 1억이면 80%를 적용해도 여유가 남지 않아요. 이 구간은 담보를 더 쓰기보다 기존 대출 구조를 다시 짜는 쪽이 현실적일 수 있습니다.

진주에서 거래가 많은 단지는 한도가 어느 정도인가요?

84㎡형 거래 상위 단지는 대부분 3억 6,000만원 이상이에요. 남은 주담대 2억을 넣어도 70% 기준으로 여유가 남는 곳이 많습니다.

거래가 많으면 시세 근거가 분명해서 금융사 평가가 실거래와 비슷하게 나오는 편이에요. 진주 224개 단지의 1년 매매는 4,212건이고, 84㎡형만 1,845건이에요.

진주혁신코오롱하늘채는 면적별 시세와 남은 주담대별 여유를 진주혁신코오롱하늘채 후순위담보대출에서 따로 계산했어요.

진주는 동네에 따라 한도가 얼마나 다른가요?

혁신도시가 있는 충무공동과 원도심 사이가 크게 벌어져요. 84㎡형 단지가 8곳 이상인 동을 보면 충무공동 12곳의 중간 가격이 6억 1,000만원이에요. 이현동 8곳은 1억 750만원이에요.

남은 주담대 1억, LTV 70%로 넣으면 차이가 더 분명합니다. 충무공동 중간 시세라면 예시 여유가 약 3억 200만원이에요. 평거동 16곳(2억 9,500만원)은 약 8,150만원이에요. 하대동 11곳(1억 6,100만원)과 신안동 10곳(1억 8,100만원)은 여유가 남지 않아요.

초전동 11곳은 4억 5,400만원, 가좌동 9곳은 5억 7,250만원이에요. 하대동은 진주 224개 단지 중 34곳이 몰린 동이라, 진주 전체 중간 가격을 끌어내리는 쪽에 있습니다.

소득 쪽 한도는 얼마나 나올까요?

2금융권 DSR 50%를 넣으면 연소득의 절반이 1년 원리금 상한이에요. DSR은 모든 대출의 1년 원리금을 연소득으로 나눈 비율이고, 총대출이 1억을 넘을 때 적용돼요.

예를 들어 진주 중간 시세 아파트에서 70%로 4,300만원을 더 받는다고 해 볼게요. 연 5%, 30년이면 1년 원리금은 약 277만원이에요. 80%로 6,700만원을 받으면 약 432만원으로 늘어납니다.

연소득 4,000만원이라면 50%는 연 2,000만원입니다. 기존 주담대와 신용대출 원리금이 이미 1,700만원이라면 남은 칸은 300만원이에요. 연 5%, 30년 예시로 300만원이 감당하는 원금은 약 4,650만원이에요. 그래서 80%로 담보 여유가 6,700만원이어도 실제로는 4,650만원 안팎에서 멈춰요.

서울·경기·인천 밖 주담대는 2026년 12월 31일까지 변동형 기준 스트레스 금리 0.75%p가 붙어요. 심사 금리만 높여 잡는 방식이라 실제 이자는 그대로거든요. 자세한 기준은 2026 하반기 스트레스 DSR에 있습니다.

한도를 최대로 받는 게 늘 좋은가요?

그렇지 않아요. 한도가 높은 상품은 금리도 높은 경우가 많아서, 필요한 것보다 많이 받으면 이자만 늘어납니다.

• 필요 금액부터: 쓸 곳과 금액을 먼저 정하고, 그 금액이 70% 안에 들어오는지 확인해요.
• 70%로 부족할 때만: 차이가 크지 않다면 비율을 올리기보다 신용대출 일부를 정리하는 방법도 있어요.
• 업체 확인: 등록 대부업체인지, 금리가 연 20% 이내인지, 수수료를 따로 떼지 않는지 계약 전에 봐요.

어느 비율이 맞는지 애매하다면 남은 잔액, 연소득, 신용대출 목록을 준비해 상담에서 두 경우를 함께 비교해 보세요.