HOME FINANCE LAB경산 펜타힐즈더샵1차 후순위담보대출, 중산동 10곳 중 5위
- 73㎡ 시세 4억 2,900만원, 1년 새 +3,250만원
- 중산동 84㎡형 10개 단지 중 5위
- 2017년 준공 · 1,696세대 · 9개 동
목차 6개
펜타힐즈더샵1차는 면적별로 시세가 얼마인가요?
가장 많이 거래되는 73㎡는 최근 4억 2,900만원입니다. 84㎡형은 4억 9,900만원, 63㎡는 3억 5,950만원, 113㎡는 6억 700만원입니다.
1년 동안 106건이 거래됐어요. 73㎡ 44건과 84㎡형 43건이 거의 비슷하게 나눠 가졌고, 63㎡와 113㎡는 합쳐 19건입니다. 두 주력 면적의 거래가 고르게 쌓여서 시세 근거가 탄탄한 편이에요.
| 전용면적 | 최근 시세 | 1년 중간 가격 | 1년 범위 | 건수 |
|---|---|---|---|---|
| 63㎡ | 3억 5,950만 | 3억 5,950만 | 3억 2,500만~3억 7,000만 | 8건 |
| 73㎡ | 4억 2,900만 | 4억 1,800만 | 3억 8,700만~4억 4,000만 | 44건 |
| 85㎡(84㎡형) | 4억 9,900만 | 4억 7,900만 | 4억 3,000만~5억 1,750만 | 43건 |
| 113㎡ | 6억 700만 | 5억 9,000만 | 5억 7,000만~6억 9,000만 | 11건 |
73㎡는 1년 앞쪽 절반 거래의 중간 가격이 3억 9,650만원, 뒤쪽이 4억 2,900만원입니다. 3,250만원, 약 8% 올랐어요. 84㎡형도 최근 시세가 1년 중간 가격보다 2,000만원 높아요.
10월 거래가 이 흐름을 보여 줘요. 17일 84㎡형 33층이 5억 1,750만원으로 1년 최고가와 같았고, 9일 32층은 5억 800만원이었어요. 73㎡는 15일 27층 4억 3,000만원, 11일 24층 4억 2,800만원이었어요.
중산동 단지들 사이에서 몇 번째인가요?
84㎡형 기준으로 중산동 10개 단지 중 다섯 번째입니다. 시세가 잡히는 단지의 딱 가운데쯤입니다.
위의 네 단지는 모두 2021년 이후 준공입니다. 2023년 준공 중산자이1단지가 6억 2,550만원, 2024년 준공 펜타힐즈푸르지오2차가 6억 200만원이에요. 2021년 준공인 중산하늘채더퍼스트와 힐스테이트펜타힐즈는 5억원대 초반입니다.
아래쪽은 2017~2019년 준공 단지들이 4억 8천만~5억원 사이에 모여 있죠. 2018년 준공 펜타힐즈더샵2차는 4억 9,000만원, 2019년 준공 펜타힐즈푸르지오는 4억 8,700만원입니다. 이 구간은 준공 연도보다 단지별 사정이 시세를 더 가르는 모습이에요.
경산 전체로 넓히면 84㎡형 103개 단지의 중간 가격이 1억 9,800만원이에요. 이 단지는 그 약 2.5배로, 중산동이 경산 안에서도 시세가 높은 동네라는 점이 드러나요.
옆 단지와의 시세 차이는 한도로 얼마인가요?
시세 차이의 70%만큼이에요. LTV 70%를 쓰면 시세가 1,000만원 다를 때 담보 여유는 700만원 달라져요. LTV란 집값에서 담보로 인정받는 비율을 말합니다.
| 비교 단지 | 84㎡형 시세 차이 | 여유 차이(70%) |
|---|---|---|
| 중산자이1단지 | +1억 2,650만 | +8,855만 |
| 중산하늘채더퍼스트 | +2,850만 | +1,995만 |
| 펜타힐즈더샵2차 | −900만 | −630만 |
| 펜타힐즈서한이다음 | −7,650만 | −5,355만 |
이름이 비슷한 1차와 2차는 여유 차이가 630만원뿐이에요. 반면 같은 중산동이라도 신축 중산자이1단지와는 9천만원 가까이 벌어져요. 중산하늘채더퍼스트의 면적별 계산은 경산 중산하늘채더퍼스트에 따로 정리했어요.
남은 주담대가 있으면 면적별로 얼마가 남나요?
73㎡에 주담대가 1억 5천만원 남았다면 예시 계산으로 약 1억 2,530만원입니다. 시세 4억 2,900만원의 70%에서 남은 대출과 방공제 2,500만원을 뺀 값입니다.
방공제는 소액 세입자가 생길 경우를 대비해 미리 빼는 금액이에요. 경산은 광역시가 아니어서 방 1개 기준 2,500만원입니다.
| 남은 주담대 | 63㎡ | 73㎡ | 84㎡형 | 113㎡ |
|---|---|---|---|---|
| 1억 | 1억 2,665만 | 1억 7,530만 | 2억 2,430만 | 2억 9,990만 |
| 1억 5천 | 7,665만 | 1억 2,530만 | 1억 7,430만 | 2억 4,990만 |
| 2억 | 2,665만 | 7,530만 | 1억 2,430만 | 1억 9,990만 |
| 2억 5천 | 여유 없음 | 2,530만 | 7,430만 | 1억 4,990만 |
담보 비율을 자체로 정하는 대부업에서 80%를 쓴다고 가정하면, 73㎡·잔액 1억 5천 기준 약 1억 6,820만원이에요. 비율이 오르면 금리도 높아지기 쉬우니 필요한 금액부터 정하세요. 모든 숫자는 예시이고 최종 한도는 금융사 심사에서 정해집니다.
63㎡는 1년 거래가 8건뿐이라 시세가 성기게 잡혀요. 잔액이 2억을 넘으면 계산상 여유가 거의 없으니, 이 면적이라면 신용대출 정리 순서부터 보는 편이 나아요. 113㎡는 거래 범위가 1억 2,000만원에 이를 만큼 넓어서, 평가 금액에 따라 결과가 크게 흔들릴 수 있습니다.
이 단지는 어떤 구성인가요?
2017년 8월 사용승인을 받은 1,696세대입니다. 포스코건설이 지었고 9개 동, 최고 35층입니다.
| 주소 | 경북 경산시 펜타힐즈2로 60 |
|---|---|
| 세대·동 | 1,696세대 · 9개 동 · 최고 35층 |
| 사용승인 | 2017년 8월(9년 차) |
| 면적 구성 | 60~85㎡ 1,560세대 · 85~135㎡ 136세대 |
| 난방·구조 | 개별난방 · 계단식 |
9개 동에 1,696세대라 한 동에 평균 188세대가 살아요. 동이 적고 층이 높은 구성이에요. 10월 84㎡형 거래가 32층, 33층에서 높게 나온 것처럼, 층에 따라 평가가 달라질 여지가 있어요.
오른 시세를 한도에 반영받으려면 무엇을 봐야 하나요?
금융사가 어떤 시세를 쓰는지부터 확인하세요. 73㎡ 시세가 3,250만원 오른 만큼, 계산상 여유는 약 2,275만원 늘었어요.
다만 실거래가, KB시세, 감정가가 서로 다를 수 있어요. 오른 거래가 아직 반영되지 않은 시세를 쓰면 계산보다 적게 나올 수 있어요. 시세 종류별 차이는 KB시세 보는 법에 정리했어요.
소득 대비 원리금 비율인 DSR도 함께 봐야 해요. 예를 들어 연소득 4,600만원이면 2금융권 상한 50%는 연 2,300만원입니다. 기존 주담대로 해마다 1,000만원을 갚는다면 남은 몫은 1,300만원이고, 연 5%·30년 분할로 약 2억 180만원까지 계산돼요. 심사 금리에 0.75%p를 더하면 약 1억 8,560만원이에요.
여기에 신용대출 2,000만원이 있다면 5년 분할로 해마다 400만원이 먼저 빠집니다. 남은 몫이 900만원으로 줄어 상한도 크게 내려가요. 금리는 사람마다 달라서 연 20% 이내 범위에서 심사로 정해집니다.
진행에 필요한 서류는 준비 서류와 진행 순서에서 미리 확인할 수 있어요.
자주 묻는 질문
펜타힐즈더샵1차 73㎡ 시세는 얼마인가요?
최근 실거래 중간 가격은 4억 2,900만원이에요. 1년 앞쪽 절반 거래보다 3,250만원 올랐어요.
펜타힐즈더샵1차와 2차는 한도 차이가 큰가요?
84㎡형 기준 시세 차이가 900만원이라 LTV 70% 기준 여유 차이는 약 630만원이에요.
주담대가 2억 남은 84㎡형은 얼마까지 계산되나요?
시세 4억 9,900만원에 LTV 70%와 방공제 2,500만원을 적용하면 예시 계산상 약 1억 2,430만원이에요. 실제 한도는 심사에 따라 달라요.
오른 시세가 바로 한도에 반영되나요?
금융사가 쓰는 시세 종류와 평가 시점에 따라 달라요. 상담 때 어떤 시세를 기준으로 보는지 먼저 확인하세요.
