광주 모아엘가 후순위담보대출, 세입자 있을 때 한도

수완동 모아엘가 85⁠㎡ 시세는 얼마일까요?

85㎡는 최근 반년 실거래 중간 가격이 6억 2,000만원입니다. 1년 앞쪽 반년 6억 3,000만원보다 1,000만원 낮아졌어요.

광주에는 모아엘가라는 이름의 단지가 여러 곳 있어요. 이 글은 2009년 준공한 수완동 모아엘가 이야기입니다. 1년 동안 77·80·85㎡를 합쳐 27건이 신고됐고, 그중 85㎡가 23건이었어요.

9~10월 신고를 보면 85㎡ 세 건이 6억 1,000만~6억 3,000만원이었어요. 10월 19일 4층 6억 1,000만원, 9월 19일 9층 6억 3,000만원, 9월 1일 9층 6억 1,800만원이에요.

80㎡는 9월 12일 18층이 6억 5,000만원에 신고됐어요. 80㎡ 1년 중간 가격 5억 7,000만원보다 8,000만원 높아요. 77㎡와 80㎡는 거래가 적어서, 이 글의 계산은 85㎡를 기준으로 했어요.

85㎡ 반년 중간 가격이 1,000만원 내려온 만큼, LTV 70% 기준 담보 여유도 700만원 줄었어요. 큰 폭은 아니지만 세입자 보증금까지 빼야 하는 집이라면 이런 작은 변화도 결과에 바로 닿아요.

세를 준 집이면 계산이 어떻게 달라지나요?

방공제 자리에 실제 보증금이 들어가요. 세입자가 없을 땐 앞으로 들어올 소액 세입자 몫을 미리 떼는데, 세입자가 이미 있으면 그 보증금을 빼고 계산하는 경우가 많습니다.

기본 식은 시세 × LTV − 남은 주담대 − 방공제입니다. LTV는 집값 가운데 담보로 인정하는 비율이고, 여기서는 70%로 놓고 계산했어요. 광주는 광역시라 세입자가 없을 때 방 1개 기준 2,800만원을 빼요.

85㎡ 시세 6억 2,000만원에 70%를 곱하면 4억 3,400만원이 출발점입니다. 여기서 무엇을 얼마나 빼느냐가 세입자 유무에 따라 달라집니다.

월세와 전세는 남는 금액이 얼마나 다를까요?

남은 주담대 1억 5,000만원을 가정하면, 보증금 3,000만원 월세일 땐 약 2억 5,400만원이 남아요. 전세 보증금이 3억이면 같은 잔액에서 남는 게 없습니다.

보증금이 작은 월세는 방공제를 뺄 때와 결과가 거의 비슷해요. 반대로 전세는 보증금이 수억 원이라, 주담대가 조금만 남아 있어도 여유가 바로 사라집니다.

전세 보증금 2억에 주담대 1억 5,000만원이 함께 있으면 약 8,400만원이 계산돼요. 전세 3억에 주담대까지 있으면 70% 기준으로는 여유가 없습니다. 실제로 보증금을 어떻게 반영할지는 금융사마다 방식이 달라요.

대부업은 담보 비율을 자체 기준으로 정해요. 80%로 가정하면 출발점이 4억 9,600만원으로 올라가, 전세 3억·주담대 없음일 때 약 1억 9,600만원이에요. 금리는 연 20% 이내 범위에서 심사로 정해져요.

계약을 갱신하면서 보증금 일부를 월세로 돌리면 빼는 금액이 줄어요. 전세 3억을 보증금 2억에 월세로 바꾸면, 주담대가 없을 때 70% 기준 여유가 1억 3,400만원에서 2억 3,400만원으로 1억 늘어나요. 바뀐 계약서를 꼭 함께 내야 합니다.

보증금이 작은 세입자는 왜 따로 챙기나요?

소액임차인은 경매 때 일부를 가장 먼저 받기 때문이에요. 광역시는 보증금 8,500만원 이하 세입자가 2,800만원까지 먼저 받아요. 2순위 대출을 내주는 쪽은 이 몫을 빼고 계산해요.

보증금이 8,500만원을 넘는 세입자는 확정일자 날짜 순서로 배당을 받아요. 2순위 근저당보다 확정일자가 빠르면 세입자가 앞에 서요. 그래서 계약 날짜와 확정일자가 적힌 계약서를 금융사가 꼭 확인합니다.

세입자 입장에서도 집주인의 추가 대출은 신경 쓰이는 일입니다. 계약 기간 중이라면 세입자와 미리 이야기해 두는 편이 나중에 오해를 줄여요. 세 놓은 집으로 대출받는 흐름은 세 놓은 집으로 추가대출에서 순서대로 볼 수 있습니다.

수완동 단지들 사이에선 어디쯤인가요?

84㎡형 기준으로 수완동 비교 단지 7곳 중 3번째예요. 최근 6억 2,000만원으로, 바로 아래 대주피오레6단지 6억 1,650만원과 350만원 차이입니다.

광주 84㎡형 중간 가격은 2억 6,000만원이에요(567개 단지 기준). 이 단지는 그보다 3억 6,000만원 높은 수완동 상단 가격대예요. 같은 동 다른 단지 계산은 수완 우미린2차 글에서 볼 수 있습니다.

계산기에서 단지를 고를 때는 동 이름을 꼭 확인하세요. 광주에는 금호동·봉선동·수완동·풍암동에 같은 이름의 단지가 있어서, 다른 동을 고르면 전혀 다른 시세가 나옵니다.

동 안에서 순위가 높다고 한도가 자동으로 넉넉한 건 아니에요. 세를 준 집은 보증금이 한도를 먼저 가져가요. 시세가 비슷한 이웃 단지라도 세입자 조건이 다르면 계산 결과는 전혀 달라질 수 있죠.

신청 전에 무엇을 준비해 두면 좋을까요?

임대차계약서와 전입세대 열람 내역이 핵심이에요. 보증금, 계약 기간, 확정일자 날짜를 금융사가 확인합니다. 계약서 금액과 실제 받은 보증금이 다르면 심사가 늦어질 수 있어요.

소득 심사도 따로 거쳐요. 대출 합계가 1억을 넘으면 2금융권은 연소득 대비 1년 원리금 비율 50%까지 봐요. 수도권 밖 변동형 주담대는 올해 말까지 심사 금리를 0.75%p 높여 잡아요. 신용대출이 함께 있다면 광주 신용대출 대환 정리도 참고하세요.

bed

광역시 방공제, 우리 집은 얼마?지역만 고르면 돼요

보증금 반환 시기와 대출 실행일 순서도 미리 정해 두세요. 세입자가 나간 뒤 실행하면 보증금 대신 방공제를 빼게 돼요. 서류 목록은 준비 서류와 진행 순서에 있어요. 보증금을 올려 갱신했다면 오른 금액으로 다시 계산해요. 보증금이 1,000만원 늘면 담보 여유도 1,000만원 줄어요. 모든 숫자는 예시이고 실제로 받을 수 있는 금액은 심사 뒤에 나와요.