대구 남산자이하늘채 후순위담보대출, 세입자 있을 때 한도

남산자이하늘채 시세는 면적별로 어떻게 형성돼 있나요?

84㎡형 최근 시세는 7억 3,550만원, 59㎡형은 5억 8,000만원입니다. 그 사이 75㎡형은 6억 7,585만원이에요.

2022년 입주한 신축이라 거래가 꾸준합니다. 1년 동안 161건이 거래됐고, 84㎡형과 59㎡형이 대부분입니다. 1년 중개거래를 면적별로 정리했어요.

최근 계약은 1년 중간 가격보다 높은 편입니다. 10월 14일 59㎡형 5층이 6억 200만원, 9일 84㎡형 18층이 7억 1,800만원이었어요. 9월 29일에는 59㎡형 12층 5억 9,700만원, 84㎡형 3층 7억 5,000만원 거래가 있었어요.

84㎡형 흐름도 오름세입니다. 1년 앞쪽 절반 거래 중간 가격이 7억원, 뒤쪽 절반이 7억 4,300만원이라 4,300만원, 약 6.1% 높아졌어요.

59㎡형과 84㎡형의 시세 차이는 1억 5,550만원이에요. LTV 70%로 바꾸면 담보 여유가 약 1억 885만원 벌어져요. 세입자 조건을 따지기 전에 우리 집 면적부터 맞게 골라야 하는 이유예요.

세를 준 집이면 담보 여유는 어떻게 계산하나요?

세입자 보증금 전액을 빼고 계산한다고 보면 안전합니다. 세입자가 없을 때 빼는 방공제 자리에 실제 보증금이 들어가요. 보증금도 언젠가 돌려줄 돈이라 금융사가 대출처럼 보기 때문이에요.

84㎡형에 주담대 1억이 남은 경우로 비교해 볼게요. 시세 7억 3,550만원의 70%는 5억 1,485만원이에요. 여기서 남은 1억과 세입자 조건별 금액을 빼면 아래처럼 갈려요.

보증금 크기에 따라 같은 집이 3억 원 가까이 차이 나요. 표의 보증금은 계산을 위해 정한 가정이고, 결과도 예시입니다. 최종 한도는 금융사 심사에서 정해집니다.

계산기에서는 남은 주담대 칸에 보증금을 더해서 넣으면 비슷한 결과를 볼 수 있어요. 예를 들어 주담대 1억에 전세 3억이면 4억을 넣으면 돼요. 이때 방공제는 이중으로 빠질 수 있어 결과가 조금 작게 나와요.

보증금 일부를 월세로 돌리면 얼마나 달라질까요?

돌린 보증금만큼 여유가 늘어납니다. 전세 3억 중 1억 5,000만원을 월세로 바꾸면 84㎡형 여유는 1억 1,485만원에서 2억 6,485만원으로 커져요.

대신 세입자와 합의가 필요하고, 받을 수 있는 월세에는 상한이 있죠. 계약 기간 중 전환할 때 쓰는 법정 전환율은 현재 연 5.0%예요. 1억 5,000만원을 바꾸면 월 62만 5천원이 상한이에요. 자세한 계산은 전월세 전환율 5.0%에 있습니다.

돌려줄 보증금을 대출로 마련한다면 금리를 따져 봐야 해요. 후순위 금리가 전환율 5.0%보다 높으면 받는 월세보다 내는 이자가 커집니다. 세 놓은 집의 계산 흐름은 세 놓은 집으로 추가대출에 정리했어요.

금융사는 세입자가 있는지 어떻게 확인하나요?

전입세대 열람 내역과 임대차계약서로 확인해요. 전입세대 열람은 그 주소에 누가 전입신고를 했는지 보여 주는 서류예요.

세입자가 확정일자를 먼저 받았다면 후순위 대출보다 앞에 서요. 그래서 금융사는 보증금, 계약 기간, 확정일자를 함께 봐요. 계약서 금액이 실제와 다르면 심사가 늦어질 수 있으니 미리 맞춰 두세요.

세입자 쪽에서 보면 집주인 대출이 하나 더 생기는 일이에요. 금융사에 따라 세입자 관련 확인을 따로 요청하기도 하니, 상담 때 미리 물어보세요. 보증금 차감 원리는 세입자 있을 때 추가대출에 자세히 있어요.

남산동과 대구에서 이 단지는 어느 위치인가요?

84㎡형 시세 기준으로 남산동 16개 단지 중 세 번째예요. 대구 84㎡형 중간 가격 2억 7,725만원보다 4억 5,825만원 높습니다.

남산동 위쪽에는 남산롯데캐슬센트럴스카이(8억 7,800만원)와 청라힐스자이(8억 3,525만원)가 있습니다. 아래로는 e편한세상남산 6억 1,800만원, 해링턴플레이스더반월당 5억 8,000만원이 이어집니다. 1년 거래 161건은 세대의 약 11.8%로, 시세 근거가 넉넉한 편이에요.

신축 대단지는 아니지만 1,000세대가 넘고 면적도 세 가지뿐이라 시세가 단순하게 잡혀요. 75㎡형은 1년 18건으로 다른 두 면적보다 적어서, 이 면적이라면 감정평가 결과를 한 번 더 확인하는 편이 좋습니다.

DSR과 비용까지 보면 어떻게 판단하면 될까요?

담보 여유와 DSR 중 작은 쪽이 실제 한도예요. DSR은 1년 원리금 합계를 연소득으로 나눈 비율로, 2금융권은 50%까지 봅니다. 변동형 주담대는 심사 금리에 0.75%p를 더해요.

임대 중인 집이라면 받는 월세가 소득으로 인정되는지도 확인하세요. 인정 방식은 금융사마다 달라요. 금리는 연 20% 이내에서 심사로 정해지고, 1억을 넘고 10억 이하로 받으면 인지세 총액 15만원 중 절반을 고객이 내요. 대구 전체 흐름은 대구 아파트 추가대출 정리에서 볼 수 있죠.

예를 들어 84㎡형에서 반전세 조건으로 2억을 더 받는다고 가정해 볼게요. 연 5%·30년 원리금균등이면 매달 약 107만 4천원입니다. 받는 월세가 이보다 작다면 차액은 집주인 소득에서 나가야 하니, 월세와 납부액을 나란히 놓고 보세요.

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