사천 금성백조예미지 후순위담보대출, 면적 6가지 한도 차이

금성백조예미지는 면적마다 시세가 얼마나 다를까요?

가장 작은 60㎡와 가장 큰 110㎡의 최근 시세 차이는 2억 2,050만원입니다. 같은 단지 안에서 집값이 두 배 넘게 벌어지는 셈이에요.

사천 동금동에 있는 이 단지는 실거래 자료상 2019년에 지어졌어요. 1년 동안 신고된 거래는 40건이고, 면적은 여섯 가지로 잡혀요. 그중 60㎡가 21건으로 절반을 넘어요. 그래서 이 단지의 대표 시세는 60㎡ 기준으로 보는 게 자연스러워요.

84㎡와 85㎡는 신고 자료에서 따로 묶였을 뿐, 흔히 말하는 국민평형 범위입니다. 최근 중간 가격도 2억 8,800만원과 2억 9,000만원으로 200만원 차이라 한 묶음으로 봐도 무리가 없어요.

반대로 103㎡와 110㎡는 1년 거래가 각각 2건, 1건뿐입니다. 한 번의 거래가 곧 시세가 되는 구조라, 금융사가 다른 근거로 값을 다시 잡을 수 있어요.

같은 대출 잔액이면 면적별로 얼마가 남나요?

남은 주담대가 1억이라면 60㎡는 약 1,605만원, 110㎡는 약 1억 7,040만원이 예시 계산으로 남아요. 잔액이 같아도 면적에 따라 결과가 열 배 넘게 차이 나요.

계산은 단순해요. 최근 시세에 LTV 70%를 곱하고, 남은 주담대와 방공제를 빼요. LTV는 집값 가운데 담보로 쳐 주는 비율입니다. 방공제는 나중에 들어올 수 있는 소액 세입자 몫을 미리 빼 두는 돈으로, 사천은 방 1개 기준 2,500만원이에요.

60㎡는 잔액이 1억 1,605만원을 넘으면 LTV 70% 기준 여유가 사라집니다. 84㎡는 그 선이 1억 7,660만원, 110㎡는 2억 7,040만원이에요. 표 숫자는 모두 예시 계산이고, 실제 한도는 금융사 심사로 정해져요.

자체 기준을 쓰는 대부업에서 담보 비율을 80%로 본다고 가정하면, 60㎡·잔액 5천 기준 약 8,620만원까지 계산돼요. 비율이 오르는 만큼 금리 부담도 함께 오르니, 필요한 금액부터 정해 두는 편이 좋아요.

75㎡는 1년 거래가 2건이지만 2억 6,500만원과 2억 6,900만원으로 폭이 좁아요. 표본은 적어도 가격이 한곳에 모여 있어, 60㎡와 84㎡ 사이에서 기준을 잡기엔 무난한 편입니다.

60⁠㎡ 시세는 1년 동안 어떻게 움직였나요?

60㎡는 1년 앞쪽 절반과 뒤쪽 절반의 중간 가격이 모두 2억 150만원입니다. 숫자상으로는 제자리걸음이에요.

다만 층에 따라 폭은 있어요. 7월 1일 5층은 2억 2,000만원, 7월 10일 15층은 1억 9,800만원이었어요. 9월 28일 6층은 2억 500만원에 거래됐어요. 같은 달에도 2,000만원 넘게 벌어진 거입니다.

그래서 60㎡를 가진 분은 내 층과 향이 중간 가격보다 위인지 아래인지 감을 잡아 두면 좋아요. 금융사가 아래쪽 거래를 근거로 삼으면, 1억 8,400만원 기준 여유는 주담대 5천일 때 약 5,380만원으로 줄어듭니다.

84㎡는 10월 12일 2층이 2억 7,500만원에 거래됐어요. 1년 중간 가격 2억 9,800만원보다 2,300만원 낮은데, 저층 거래라는 점도 함께 봐야 해요.

이 2층 거래가를 기준으로 다시 계산하면, 주담대 1억일 때 여유는 약 6,750만원입니다. 중간 가격으로 계산한 7,660만원보다 910만원 적어요. 저층이나 비선호 동이라면 이렇게 한 단계 낮춰 잡아 두면 실망이 적어요.

동금동과 사천 안에서는 어느 정도인가요?

84㎡형 기준으로 동금동 8개 단지 가운데 두 번째예요. 사천 전체로는 84㎡형 거래가 있는 64개 단지 중 6번째입니다.

사천 84㎡형 중간 가격은 1억 6,000만원이에요. 이 단지 85㎡는 그보다 1억 3,000만원 높아, 대략 1.8배예요. 같은 동 1위 단지와는 약 1억원 차이가 나요.

같은 사천에서 다른 단지 계산이 궁금하다면 사천 KCC스위첸 글과 나란히 보면 비교가 쉬워요.

면적이 작은데 돈이 더 필요하면 어떻게 하나요?

담보 여유가 작으면 소득 쪽 계산을 함께 보는 게 순서입니다. 소득 대비 1년 원리금 비율을 DSR이라고 하는데, 대출이 모두 합쳐 1억을 넘으면 2금융권은 50%까지 봅니다.

60㎡에 주담대 9,000만원, 신용대출 2,000만원이 있다고 가정해 볼게요. 신용대출은 심사에서 5년 분할로 잡혀 원금만 1년에 400만원이에요. 이걸 담보대출로 옮기면 연 5%·30년 기준 1년 상환액이 약 129만원으로 줄어요.

올해 말까지 수도권 밖 변동형 주담대는 심사 금리에 0.75%p를 더해 계산합니다. 그래서 실제 여유는 예시보다 조금 작게 나올 수 있어요. 자세한 순서는 DSR 초과로 거절됐을 때에 정리했어요.

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신용대출 2,000만원, 옮기면 DSR은?세 칸 입력 · 10초

신청 전에 무엇을 챙기면 되나요?

먼저 내 면적의 최근 거래를 확인하고, 남은 주담대 잔액을 정확히 적어 두세요. 그다음 소득 서류와 기존 대출 목록을 모으면 상담이 빨라져요.

후순위 대출은 1순위 근저당 뒤에 두 번째 근저당을 잡는 방식이에요. 구조가 낯설다면 후순위 담보대출이란을 먼저 읽어 보세요. 금리는 연 20% 이내에서 심사로 정해지고, 설정비와 인지세 같은 비용도 계약 전에 금액으로 확인해야 해요.

예를 들어 110㎡로 1억 2,000만원을 받는다면 인지세 총액은 15만원이고, 고객 몫은 절반인 7만 5천원입니다. 60㎡로 5,000만원 이하를 받으면 인지세가 붙지 않아요. 서류 목록은 준비 서류와 진행 순서에 모아 두었어요.