사천 사천푸르지오 후순위담보대출, 1년 새 1,600만원 오른 시세

사천푸르지오 84⁠㎡형 시세는 1년 동안 어떻게 움직였나요?

조금씩 올랐어요. 1년을 앞뒤 절반으로 나눠 보면 84㎡형 중간 가격이 1억 7,500만원에서 1억 9,100만원으로 1,600만원 높아졌어요. 비율로는 약 9%예요.

이 단지는 사남면 월성리에 있는 2006년 준공 아파트입니다. 1년 동안 세 면적을 합쳐 40건이 거래됐고, 면적마다 10건 넘게 쌓였어요. 실거래 기준 1년 통계는 이래요.

10월에는 84㎡형 계약이 세 건 신고됐어요. 13일 12층 2억 1,800만원, 20일 3층 1억 9,800만원, 23일 14층 1억 8,600만원입니다. 같은 달 안에서도 3,200만원 차이가 나요.

60㎡형은 9월 9일 14층이 1억 3,700만원에 거래됐어요. 최근 거래 중간 가격으로 보면 60㎡형 1억 3,350만원, 76㎡형 1억 6,500만원, 84㎡형 1억 9,100만원입니다.

20년 차 단지라면 어떤 정보부터 봐야 하나요?

세대수와 면적 구성부터 보면 좋아요. 이 단지는 998세대로, 사천에서 규모가 작지 않은 편입니다. 2006년 6월 사용승인을 받아 올해 20년 차입니다.

60~85㎡ 구간이 688세대로 약 69%를 차지합니다. 85㎡를 넘는 88세대는 최근 1년 실거래에 잡히지 않았어요. 이 면적을 갖고 있다면 금융사 시세 조회나 감정으로 가격을 따로 확인해야 합니다.

구축이라고 담보 가치가 덜 인정되는 건 아니에요. 금융사는 준공 연도보다 최근 거래 가격과 거래가 꾸준한지를 더 봐요. 다만 20년이 넘은 단지는 거래가 성길 때 감정가가 보수적으로 나올 수 있습니다. 이 차이는 감정가와 실거래가가 다를 때에서 자세히 다뤘어요.

시세가 오른 만큼 한도는 얼마나 늘었나요?

LTV 70% 기준으로 1,120만원 늘었어요. 시세 상승분 1,600만원에 70%를 곱한 값이에요. LTV는 집값 중 담보로 인정하는 비율이고, 보험사·저축은행은 70%를 많이 써요.

84㎡형에 주담대가 5,000만원 남았다면, 1년 앞쪽 시세로는 여유가 4,750만원이었어요. 최근 시세로 다시 계산하면 5,870만원입니다. 사천은 광역시가 아니어서 방공제 2,500만원을 뺀 예시 계산이에요.

잔액이 1억이면 앞쪽 시세로는 여유가 없었지만, 최근 시세로는 870만원이 계산돼요. 시세가 오르면 이렇게 경계선 근처의 집이 먼저 달라져요. 84㎡형은 남은 주담대가 1억 870만원을 넘으면 70% 기준 여유가 없어요.

작은 면적도 같은 방식으로 보면 돼요. 주담대 3,000만원이 남았다면 60㎡형은 3,845만원, 76㎡형은 6,050만원이 계산됩니다. 60㎡형은 잔액이 6,845만원을 넘으면 70% 기준 여유가 없습니다. 방공제 2,500만원이 시세가 낮은 면적에서 더 크게 느껴지는 이유거든요.

76㎡형은 1년 중간 가격과 최근 중간 가격이 1억 6,500만원으로 같았어요. 84㎡형만큼 오르지는 않았다는 뜻입니다. 그래서 시세 상승 효과는 84㎡형에서 가장 크게 나타나요. 방공제를 줄이거나 빼 주는 상품이 있는지는 방공제란에서 확인해 보세요.

대부업처럼 담보 비율을 자체로 정하는 곳이 80%를 적용한다면, 같은 잔액 5,000만원에서 7,780만원까지 계산돼요. 비율을 높이면 금리도 높아지는 경우가 많아요. 실제 한도와 금리는 심사에 따라 다릅니다.

월성리와 사천 안에서는 어느 정도인가요?

84㎡형 기준으로 월성리 4개 단지 중 두 번째입니다. 사천 전체 84㎡형 중간 가격 1억 6,000만원보다는 3,100만원 높습니다.

사천에서 84㎡형 시세가 잡히는 단지는 64곳입니다. 이 단지는 시 중간 가격의 약 1.2배 수준이에요. 같은 동 1위와는 3,150만원 차이라, LTV 70%로 바꾸면 여유가 약 2,205만원 갈려요.

사천의 다른 단지 계산도 참고해 보세요. 2020년 준공 대단지인 사천 KCC스위첸은 평형별 한도 차이를 따로 풀었어요.

오른 시세를 담보로 쓸 때 무엇을 조심해야 하나요?

가장 높은 거래 가격을 기준으로 생각하지 않는 편이 좋아요. 10월 2억 1,800만원 거래가 있었지만, 금융사는 보통 여러 거래의 중간값이나 시세 자료를 써요. 층과 향에 따라 가격이 갈리는 단지라 더 그래요.

갚을 돈도 함께 봐야 해요. 이를테면 5,870만원을 연 5%·30년 원리금균등으로 받으면 한 달 상환액은 약 31만 5천원이에요. 이자만 낸다면 약 24만 5천원이에요. 만기일시와 분할상환의 차이는 상환 방식 비교에 있습니다.

소득 쪽 기준도 있어요. DSR은 1년 동안 갚는 모든 대출 원리금이 연소득에서 차지하는 비율입니다. 2금융권은 50%까지 보고, 수도권 밖 변동형 주담대는 심사 금리에 0.75%p를 더해 계산합니다. 신용대출이 있다면 5년 분할로 잡혀 비율이 빨리 올라가요.

1년 최저 거래도 확인해 두세요. 84㎡형 최저는 1억 6,700만원이었어요. 금융사가 이 정도로 평가하면 주담대 5,000만원 기준 여유는 4,190만원으로 줄어듭니다. 중간 가격 계산보다 1,680만원 적습니다.

신청 전에 무엇을 준비하면 되나요?

면적과 남은 주담대 잔액부터 정리하면 돼요. 그다음 소득 서류와 기존 대출 내역을 모아요. 금융사는 시세를 확인하고 소득 기준을 본 뒤, 2순위 근저당을 설정해요.

금리는 연 20% 이내 범위에서 심사로 정해집니다. 근저당 설정비와 중도상환수수료는 계약 전에 금액으로 받아 두세요. 필요한 서류 목록은 준비 서류와 진행 순서에 정리했어요.

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