아산 한들물빛도시시티프라디움 후순위담보대출, 84⁠㎡ 5억 2,900만

한들물빛도시시티프라디움은 얼마에 거래되고 있을까요?

지난 6개월 실거래의 한가운데 값은 5억 2,900만원이에요. 이 단지는 84㎡형 한 가지 면적만 있어서 시세도 하나로 정리되죠.

지난 1년 중개거래는 74건이었어요. 중간 가격은 5억 3,000만원, 가장 낮은 거래와 높은 거래는 4억 8,000만원과 5억 8,000만원이었어요.

10월 거래 네 건은 5억 500만~5억 6,000만원 사이였어요. 같은 날 계약된 16층과 4층이 4,300만원 차이 났어요. 면적이 하나뿐이라, 이 단지에서는 층과 동이 가격 차이를 만드는 주된 요인입니다.

중간 가격은 거래가를 순서대로 세웠을 때 한가운데 값이에요. 유난히 높거나 낮은 거래 한 건에 덜 흔들려서 한도 계산의 출발점으로 쓰기 좋습니다.

어떤 구성의 단지인가요?

746세대 규모이고, 2021년 6월에 사용승인을 받았어요. 시티건설이 지었고 12개 동, 최고 25층입니다.

전 세대가 같은 면적이라 계산이 단순합니다. 집집마다 담보 여유를 가르는 건 면적이 아니라 남은 대출 잔액이에요. 그래서 아래 표 하나로 대부분의 경우를 확인할 수 있어요.

세를 놓은 집이라면 계산이 하나 더 붙어요. 임대보증금도 선순위처럼 먼저 빠지기 때문이에요. 이 경우 남은 주담대에 보증금을 더한 금액을 잔액으로 보고 표를 읽으면 돼요.

남은 주담대가 있으면 얼마나 더 나올까요?

주담대가 1억 5천 남았다면 예시 계산으로 약 1억 9,530만원 여유가 나옵니다. 5억 2,900만원을 70%로 줄인 뒤, 남은 1억 5천과 방공제 2,500만원을 빼서 얻은 값이에요.

70%는 집값 가운데 담보로 쳐 주는 몫, 즉 LTV입니다. 이 단지는 탕정면에 있지만 광역시가 아니어서, 방 1개 기준 방공제는 그 밖 지역과 같은 2,500만원입니다.

오른쪽 칸은 대부업처럼 담보 비율을 따로 정하는 곳에서 80%를 적용했다고 가정한 값입니다. 비율은 금융사마다 다르고, 높을수록 금리도 1순위보다 높아집니다. 표의 숫자는 가정이고 승인 금액은 심사가 정해요.

LTV 70% 기준으로는 남은 주담대가 3억 4,530만원을 넘으면 여유가 없어요. 여유가 크게 나와도 그 금액을 다 받을 필요는 없어요. 필요한 돈을 먼저 정하고, 그 금액에서 매달 갚을 이자를 따져 보는 순서가 안전해요. 1순위와 2순위가 어떻게 나뉘는지는 후순위 담보대출이란에서 먼저 보고 오면 표가 더 쉽게 읽혀요.

같은 매곡리 단지들과 비교하면 어떤가요?

매곡리 5개 단지 중에서는 84㎡형 시세가 가장 낮습니다. 그래도 아산 전체로 넓히면 104개 단지 중 7번째로 높습니다.

매곡리의 다른 네 단지는 모두 2022년 준공입니다. 시티프라디움보다 1년 늦게 지어졌고, 시세는 7,600만~1억 8,800만원 높아요. 같은 동네라도 단지마다 담보 여유가 크게 갈린다는 뜻이에요.

거래량은 반대로 시티프라디움이 매곡리에서 가장 많아요. 2022년 준공 네 단지는 1년 53~58건이었고, 시티프라디움은 74건이었어요. 거래가 많은 만큼 시세가 자주 갱신되는 편입니다. 금융사가 시세를 확인할 때도 참고할 최근 거래가 많다는 뜻이에요.

아산 84㎡형 중간 가격은 2억 3,000만원입니다. 시티프라디움은 이보다 2억 9,900만원 높아서, 아산 안에서는 담보 여유가 큰 편에 속합니다. 같은 충남의 대단지 사례로 천안 백석2차아이파크 계산과 비교해 봐도 좋아요.

이 단지는 무엇을 먼저 확인하면 좋을까요?

거래가 매우 활발한 편이에요. 1년 74건은 전체 746세대의 약 9.9%예요. 아산 182개 단지 중 거래량 15위라 시세 근거가 탄탄해요.

시세 흐름은 제자리에 가까워요. 1년 앞쪽 거래 중간 가격은 5억 3,300만원, 뒤쪽은 5억 2,700만원이에요. 600만원, 약 1.1% 내린 수준이에요. 시세가 1,000만원 바뀌면 LTV 70% 기준 여유는 700만원 움직여요.

거래 범위도 함께 보세요. 1년 동안 가장 낮은 거래와 높은 거래가 1억원 벌어졌어요. 금융사가 담보를 5억원으로 평가하면, 주담대 1억 5천 기준 여유는 약 1억 7,500만원입니다. 중간 가격으로 계산할 때보다 2,030만원 줄어요.

한도는 남는데 DSR이 문제라면요?

집값에 여유가 있어도 소득 기준에서 걸리는 경우가 많아요. 그 기준이 DSR인데, 한 해 갚는 원금과 이자 합계를 연소득과 견줘요. 빚이 1억을 넘으면 은행 40%, 2금융권 50%가 선입니다.

연소득 4,500만원에 주담대를 매달 120만원 갚고, 신용대출이 3,000만원 있다고 해 볼게요. 신용대출 3,000만원은 5년 상환으로 간주돼 해마다 원금 600만원이 계산에 들어가요. 합치면 약 45.3%라 은행 기준을 넘어요. 2금융권 50% 기준으로는 아직 안쪽이에요. 여기에 추가 대출 원리금이 더해지면 그 여유도 금방 줄어듭니다.

수도권 밖 주담대 변동형에는 2026년 12월 31일까지 심사 금리에 0.75%p가 더해져요. 신용 잔액이 1억 위라면 1.5%p가 따로 붙어요. 결국 상환 기간이 짧게 잡힌 신용대출을 길게 나눠 갚는 대출로 바꾸는 게 핵심이에요. 방법은 DSR 초과로 거절됐을 때에 정리했어요.

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신용대출 3,000만원을 옮기면 DSR은?세 칸 입력 · 10초

진행은 어떤 순서로 하나요?

잔액 기준 여유 계산이 먼저, 소득 기준 DSR 확인이 다음이에요. 마지막으로 금융사가 시세나 감정가를 확정하고 2순위 근저당을 등기합니다.

1억 9,530만원이라면 인지세 15만원을 금융사와 반씩 나눠 7만 5천원을 내요. 금리 범위는 연 20% 이내이고, 정확한 수치는 심사 뒤에 나옵니다. 근저당 설정비를 누가 부담하는지도 계약 전에 금액으로 확인하세요.

중간에 갚을 계획이 있다면 중도상환수수료도 봐야 해요. 2025년 1월 13일 이후 계약은 실제 드는 비용 기준으로 매기고, 3년이 지나면 붙지 않아요. 기본 서류는 준비 서류와 진행 순서에 정리했어요.