익산 e편한세상어양 후순위담보대출, 담보와 소득 중 낮은 쪽

e편한세상어양은 면적별로 얼마에 거래되나요?

요즘 거래 기준으로 84㎡형 가운데 값은 3억 3,650만원이에요. 60㎡형은 2억 5,600만원, 115㎡형은 4억 1,500만원이에요.

지난 12개월 실거래 신고는 62건이었고, 84㎡형이 41건이에요. 면적별 신고를 모아 보면 아래와 같아요.

최근 신고는 7월부터 9월 사이입니다. 7월 7일 115㎡형 2층이 4억 2,000만원, 8월 22일 60㎡형 6층이 2억 5,500만원이었어요. 9월 4일 60㎡형 7층은 2억 6,000만원, 16일 84㎡형 14층은 3억 3,800만원에 계약됐어요.

84㎡형은 1년 사이 꽤 올랐어요. 1년 전반부 가운데 값이 3억 1,700만원, 요즘은 3억 4,000만원이에요. 2,300만원, 약 7.3% 높아졌어요.

오른 만큼 담보 여유도 커졌어요. 2,300만원에 0.7을 곱하면 약 1,610만원이에요. 그런데 소득으로 정해지는 한도는 집값과 상관이 없어서 그대로입니다. 시세가 오를수록 소득 쪽에서 먼저 막힐 가능성이 커지는 이유입니다.

담보로만 보면 얼마가 남을까요?

84㎡형에 주담대 1억이 남았다면 약 1억 1,055만원이 계산됩니다. 3억 3,650만원에 0.7을 곱한 2억 3,555만원에서 잔액 1억과 방공제 2,500만원을 덜어 낸 숫자거든요.

LTV는 집값의 몇 퍼센트까지 담보로 쳐 주는지를 뜻해요. 방공제는 앞으로 들어올지 모르는 소액 세입자 몫이고, 익산은 방 1개 기준 2,500만원이에요. 대부업 예시처럼 80%를 쓰면 84㎡형·잔액 1억 기준 약 1억 4,420만원이에요. 어디까지나 계산 예시예요.

소득으로 보면 얼마까지 가능할까요?

연소득과 기존 빚에 따라 크게 달라져요. DSR은 한 해 소득 중 모든 대출의 1년 원리금이 차지하는 비중입니다. 대출이 1억을 넘는 사람은 2금융권에서 이 비중이 50%를 넘으면 안 돼요.

여기에 심사용 가산 금리가 붙어요. 수도권 밖 주담대는 0.75%p라, 연 5% 대출도 5.75%로 놓고 계산합니다. 그러면 30년 상환 기준 1억당 한 해 약 700만원이 원리금으로 잡혀요.

아래는 기존 주담대 1억을 연 5%·30년으로 갚는 중이라고 가정한 단순 계산입니다. 기존 주담대 원리금은 한 해 약 644만원입니다. 신용대출은 원금을 5년에 나눠 갚는다고 보고, 이자는 빼고 넣었어요.

신용대출 2,000만원이 있으면 한 해 400만원이 원금으로 잡혀요. 그만큼 새로 빌릴 수 있는 금액이 연소득과 상관없이 약 5,700만원씩 줄어듭니다. 익산 전체 기준 연소득별 계산은 익산 아파트담보대출 DSR에 모아 두었어요.

담보와 소득 중 어느 쪽이 먼저 막힐까요?

실제로 받을 수 있는 금액은 둘 중 작은 쪽이에요. 84㎡형·잔액 1억이면 담보 쪽은 약 1억 1,055만원이에요. 연소득 3,000만원에 신용대출이 없다면 소득 쪽 1억 2,220만원이 더 커서, 담보가 먼저 막혀요.

같은 사람에게 신용대출 2,000만원이 있으면 이야기가 달라집니다. 소득 쪽이 약 6,510만원으로 내려가 담보 여유보다 작아져요. 집값은 그대로인데 받을 수 있는 금액이 4,500만원 넘게 줄어드는 셈입니다.

이럴 때는 신용대출을 담보대출로 옮기는 순서를 검토할 수 있죠. 5년으로 잡히던 원금이 30년으로 늘어나면 1년 원리금이 줄어들기 때문이에요. 다만 금리가 바뀌니 이자 총액도 함께 비교해야 해요. 순서는 DSR 초과로 거절됐을 때에 정리했어요.

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소득 증빙이 약하다면 건강보험료 같은 자료로 인정소득을 따지는 방법도 있어요. 자세한 기준은 소득 증빙이 약할 때를 참고하세요.

어양동과 익산 안에서는 어느 정도인가요?

84㎡형 시세로 어양동 8개 단지 중 가장 높아요. 익산 84㎡형 가운데 값 1억 6,500만원과 비교하면 약 2배예요. 익산에서 84㎡형 실거래가 있는 단지는 103곳이에요.

2위 단지와는 1,000만원 차이라 담보 여유로는 700만원 정도 벌어져요. 같은 익산의 모현동 익산e편한세상은 시세 수준이 달라 계산 결과도 다르게 나와요.

단지 기본 정보에서 볼 점은 무엇인가요?

(주)삼호건설이 지어 2015년 7월 입주한 1,200세대입니다. 10개 동에 28층까지 있고, 85㎡를 넘는 세대도 175세대 있습니다.

84㎡형 12개월 범위는 2억 9,200만원부터 3억 4,700만원까지예요. 5,500만원 폭이라 층과 집 상태에 따라 평가가 가운데 값과 다를 수 있어요. 담보 쪽 계산은 넉넉하게 보지 말고 조금 낮춰 잡는 편이 안전해요.

115㎡형은 12개월 신고가 8건이라 비교할 거래가 적습니다. 감정평가로 값을 다시 볼 수 있으니 계산 결과를 그대로 믿기보다 실제 평가를 받아 보세요. 후순위 금리는 심사 결과를 보고 연 20% 안에서 매겨져요.