익산 익산e편한세상 후순위담보대출, 84⁠㎡형 2억 6,500만

익산e편한세상은 면적별로 얼마에 거래될까요?

거래가 가장 많은 85㎡(84㎡형)의 1년 중간 가격은 2억 6,500만원이에요. 60㎡형은 2억 750만원이고, 두 면적이 1년 거래 76건 중 73건이에요.

113㎡와 140㎡는 1년에 각각 2건, 1건만 거래됐어요. 이런 면적은 거래 한두 건이 곧 시세라서, 금융사가 감정평가를 따로 볼 가능성이 커요.

84㎡형 범위가 1억 9,400만원에서 2억 9,000만원까지 넓어요. 10월에도 7층이 2억 7,500만원, 13층이 2억 6,400만원에 팔렸어요. 층과 향에 따라 기준가가 꽤 흔들릴 수 있어요.

60㎡형과 84㎡형의 중간 가격 차이는 5,750만원입니다. LTV 70%로 바꾸면 한도 차이가 약 4,025만원이에요. 같은 단지라도 면적부터 정확히 확인해야 하는 이유거든요.

이 단지는 언제, 누가 지었나요?

2012년 12월 준공 승인을 받은 1,581세대 아파트입니다. 15개 동, 최고 28층이고 시공사는 (주)삼호예요.

60~85㎡ 구간이 1,042세대로 가장 많아요. 60㎡ 이하 383세대, 85㎡ 초과는 156세대입니다. 그래서 거래도 84㎡형과 60㎡형에 몰려 있습니다.

올해로 14년 차라 신축 프리미엄은 거의 빠진 단계예요. K-apt에는 분양 단지로 적혀 있어요. 담보대출은 등기부상 소유자만 받을 수 있으니 명의부터 확인해 두세요.

남은 주담대가 있으면 얼마나 더 받을 수 있나요?

84㎡형에 주담대 1억이 남았다면, 예시 계산으로 약 6,050만원이 남아요. 시세 2억 6,500만원의 70%인 1억 8,550만원에서 남은 주담대 1억과 방공제 2,500만원을 뺀 값입니다.

방공제는 소액 세입자 몫으로 미리 빼 두는 금액이에요. 익산은 광역시가 아니라 방 1개 기준 2,500만원을 적용했어요.

60㎡형은 주담대가 1억 2천만 남아도 70% 기준으로는 여유가 없어요. 표는 LTV 70% 예시 계산이고, 실제 한도와 금리는 심사에 따라 다릅니다.

표를 읽을 때는 가로줄보다 세로줄을 먼저 보세요. 84㎡형은 주담대가 2,000만원 늘 때마다 여유도 2,000만원씩 줄어듭니다. 남은 금액을 대략이 아니라 원 단위 잔액으로 확인해야 하는 이유예요.

왜 2억대 아파트는 여유가 빨리 줄어드나요?

방공제가 시세에서 차지하는 비중이 커서예요. 2,500만원은 84㎡형 시세의 약 9.4%, 60㎡형 시세의 약 12%입니다. 5억원 아파트라면 같은 금액이 5% 수준입니다.

그래서 84㎡형은 70% 기준으로 실제 쓸 수 있는 몫이 시세의 약 61%, 1억 6,050만원입니다. 남은 주담대가 이 금액을 넘으면 계산상 여유가 0이 됩니다. 60㎡형은 그 선이 1억 2,025만원이에요.

시세 변화에도 민감해요. 시세가 1,000만원 낮게 잡히면 한도는 700만원 줄어요. 84㎡형 1년 최저가인 1억 9,400만원으로 보면, 주담대 1억이 남았을 때 여유는 1,080만원뿐이에요.

대부업은 LTV를 금융사마다 따로 정합니다. 80%로 잡는 곳이라면 같은 조건에서 여유가 8,700만원으로 계산돼요. 대신 금리가 연 20% 이내에서 더 높게 정해질 수 있어 이자 부담을 함께 봐야 해요.

모현동과 익산 안에서는 어느 수준인가요?

익산에서 84㎡형 거래가 있는 단지는 103곳이고 중간 가격은 1억 6,500만원이에요. 이 단지는 약 1.6배로 위에서 30번째예요. 84㎡형 1년 거래 45건은 익산 단지 중 가장 많습니다.

같은 2012년에 준공된 모현동1가 단지와 비교하면 중간이에요. 배산제일풍경채에듀파크는 2억 8,500만원, 익산배산사랑으로부영1차는 2억 4,700만원이에요.

2021년 이후 지어진 모현오투그란데프리미어(3억 8,050만원), 모현이지움골든뷰(3억 4,300만원)와는 1억 가까이 차이 나요. 익산 2010~2017년 준공 단지 11곳의 중간 가격도 2억 6,500만원이라, 연식에 맞는 가격대예요.

앞 6개월과 최근 6개월 중간 가격은 둘 다 2억 6,500만원입니다. 1년 동안 시세 흐름은 거의 평평했어요.

익산 84㎡형 단지 103곳 가운데 63곳은 시세가 2억 미만입니다. 이 단지는 2억대 중반으로, 익산에서는 담보 여유를 따져 볼 만한 가격대에 들어가요.

담보 여유보다 소득 심사가 먼저 막히면요?

DSR이 걸리면 담보가 남아도 진행이 어려워요. DSR은 1년 동안 갚는 원리금 합계를 연소득으로 나눈 비율입니다. 총대출이 1억을 넘으면 은행 40%, 2금융권 50%가 적용돼요.

가령 연소득 3,600만원에 신용대출 2,000만원이 있으면, 5년 분할로 보고 원금만 연 400만원이 잡혀요. 금리가 높은 신용대출을 담보대출로 옮기면 연 상환액이 줄어 DSR이 낮아지기도 해요.

주담대가 변동금리라면 스트레스 금리도 들어가요. 수도권 밖은 2026년 12월 31일까지 0.75%p를 더해 계산해요. 실제 금리보다 높게 잡혀 연 상환액이 커 보이는 셈이에요.

어떤 대출부터 정리할지는 DSR 초과로 거절됐을 때를 참고하세요. 1순위·2순위 구조가 낯설다면 후순위 담보대출이란부터 보면 좋아요.

상담 전에 무엇을 정리해 두면 되나요?

면적과 층, 남은 주담대 잔액을 먼저 적어 두세요. 2억대 단지는 이 세 가지로 가능 여부가 거의 갈려요. 연소득과 다른 대출 목록이 있으면 DSR까지 같이 볼 수 있어요.

세입자가 있다면 보증금을 꼭 알려 주세요. 보증금이 앞순위로 빠져 여유가 더 줄어요. 서류는 준비 서류와 진행 순서에 정리했어요. 적용 금리는 법정 상한인 연 20% 안에서 심사로 결정됩니다.

금리 말고 드는 돈도 있죠. 인지세는 대출 5천만원 이하면 없고, 5천만원 초과 1억 이하면 총 7만원이며 고객이 절반을 내요. 여유가 몇천만원인 단지라면 이런 비용까지 넣고 실제 받는 돈을 계산해 보세요.