진주 혁신도시엘에이치아파트8단지 후순위담보대출, 1년 새 20% 올랐을 때

1년 사이 시세는 얼마나 올랐나요?

혁신도시엘에이치아파트8단지 60㎡는 1년 앞쪽 거래 중간 가격이 3억 3,500만원이었어요. 5월 이후 거래 중간 가격은 4억 250만원으로, 6,750만원 올랐어요.

비율로는 약 20%예요. 이 단지는 전용 60㎡ 한 가지 면적만 거래돼서, 면적이 섞여 생기는 착시 없이 흐름을 그대로 볼 수 있어요.

최근 거래도 4억원 위에서 이어졌어요. 8월 24일 8층 4억 1,000만원, 9월 7일 16층 4억 2,900만원, 10월 7일 14층 4억 2,800만원, 10월 18일 14층 4억 2,200만원입니다.

1년 107건은 단일 면적으로는 많은 편입니다. 같은 면적 거래가 꾸준히 쌓여서 오름세가 몇 건의 예외가 아니라 흐름이라는 점을 확인할 수 있어요.

시세가 오른 만큼 한도도 늘어나나요?

LTV 70% 기준으로 오른 금액의 70%만큼 늘어납니다. 6,750만원이 올랐으니 담보 여유는 약 4,725만원 커진 셈이에요. LTV는 집값 가운데 담보로 인정하는 비율이에요.

주담대가 1억 남았다고 가정하면 1년 앞쪽 시세로는 약 1억 950만원, 5월 이후 시세로는 약 1억 5,675만원이 계산됩니다. 진주는 광역시가 아니라 방공제 2,500만원을 빼고 계산했어요. 방공제는 소액 세입자 몫으로 떼어 두는 금액이에요.

다만 금융사가 어느 시세를 쓰느냐가 관건이에요. 최근 거래만 반영하는 곳도 있고, 일정 기간 평균이나 감정가를 쓰는 곳도 있어요. 오른 시세가 그대로 한도에 들어간다고 단정하긴 어려워요.

오른 시세를 반영받으려면 최근 거래가 충분히 쌓였는지가 중요해요. 이 단지는 8월 이후에만 4억원대 거래가 네 건 확인돼서 근거가 약하지 않은 편입니다.

가장 보수적으로 1년 최저 거래 2억 9,650만원을 쓰면 여유는 약 8,255만원이에요. 최근 중간 가격 3억 9,750만원을 쓰면 1억 5,325만원입니다. 같은 집인데 기준에 따라 7,070만원이 벌어집니다.

남은 주담대별 여유는 얼마인가요?

최근 중간 가격 3억 9,750만원으로 계산하면 출발점은 2억 7,825만원입니다. 여기서 방공제 2,500만원과 남은 주담대를 빼요.

두 기준 차이는 잔액과 관계없이 약 2,975만원입니다. 잔액이 2억이면 1년 중간 기준으로 2,350만원만 남습니다. 시세가 다시 내려가면 이 칸부터 먼저 비게 되죠. 표는 예시 계산이고 실제 한도는 심사를 거쳐야 확정됩니다.

대부업처럼 담보 비율을 자체 기준으로 정하는 곳이 80%를 쓴다고 가정하면, 최근 시세·잔액 1억일 때 약 1억 9,300만원까지 계산됩니다. 비율이 높아지는 만큼 금리 부담도 커져요.

잔액이 2억을 넘는다면 최근 시세 기준으로도 여유가 5,325만원 아래로 내려가요. 이럴 땐 2순위를 더하기보다 기존 대출 조건을 바꾸는 쪽이 나을 수도 있어요. 비교 방법은 저금리 주담대 둘까 갈아탈까에 있어요.

어떤 단지인지 숫자로 볼까요?

2015년 12월 사용승인을 받은 802세대 단지예요. 동원건설산업이 지었고 9개 동, 최고 25층입니다.

전 세대가 소형 한 가지 면적이에요. 면적이 하나뿐이면 시세가 한 줄로 잡혀서 계산이 단순해져요. 대신 면적을 바꿔 비교할 여지가 없어서, 층과 거래 시점이 차이를 만들어요.

충무공동 단지들은 이름에 혁신도시가 붙은 곳이 많아요. 같은 동에서 84㎡형 시세가 잡히는 12개 단지는 5억 4,000만원부터 7억 6,800만원까지 퍼져 있죠. 면적이 달라서 이 단지와 바로 견주긴 어렵지만, 진주 84㎡형 중간 가격 2억 4,000만원보다는 이 단지 60㎡가 1억 5,000만원 넘게 높습니다.

오른 시세로 계획할 때 무엇을 조심해야 하나요?

오름세가 계속된다고 장담할 수는 없어요. 시세가 1,000만원 내리면 LTV 70% 기준 여유는 700만원 줄어듭니다. 최근 시세로 꽉 채워 빌리면, 나중에 시세가 내려갔을 때 추가로 조정할 여지가 사라져요.

그래서 쓸 돈을 먼저 정하고, 그 금액이 1년 중간 기준 여유 안에 들어오는지 보는 방법을 권해요. 위 표에서 잔액 1억이라면 1억 2,350만원 안쪽입니다.

갚는 기간도 함께 정해 두세요. 같은 1억이라도 연 5%, 30년 원리금균등이면 매달 약 53만 7천원입니다. 기간을 짧게 잡을수록 매달 부담이 커져 소득 심사에서도 불리해져요.

같은 충무공동의 84㎡형 신축 단지 계산은 진주혁신코오롱하늘채 글에 있습니다. 진주 전체 시세 분포와 한도 계산은 진주 담보대출 한도 정리에서 이어서 보세요.

소득 기준은 어떻게 확인하나요?

DSR로 확인해요. 1년 동안 갚는 원리금을 연소득으로 나눈 비율이고, 2금융권은 50%가 상한입니다. 수도권 밖 변동형 주담대는 올해 말까지 심사용 금리에 0.75%p를 더해 계산합니다.

이를테면 연소득 3,800만원에 주담대 1억(연 5%·30년 가정)을 갚고 있으면 1년 약 644만원입니다. 2순위 1억을 같은 조건으로 더하면 합계 약 1,288만원, 비율은 약 33.9%예요. 담보가 늘어도 소득 쪽이 먼저 막히는 경우가 많아요.

신용대출이 함께 있으면 5년 분할로 잡혀 비율이 빠르게 올라가요. 위 예시에 신용대출 2,000만원이 더해지면 원금만 1년 400만원이 붙어 약 44.4%가 돼요.

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진행은 담보 여유 확인, 소득 확인, 시세·감정 평가, 2순위 근저당 설정 순입니다. 금리는 심사 결과를 보고 연 20% 안에서 매겨져요. 1억을 빌리면 인지세 총 7만원 중 3만 5천원을 고객이 내요.