천안역필하우스에듀시티1단지 후순위담보대출, 시세 조정기 한도

천안역필하우스에듀시티1단지 시세는 최근 어떻게 움직였나요?

84㎡형은 조금 내려왔어요. 1년 앞쪽 절반 거래 중간 가격이 4억 550만원, 뒤쪽 절반이 4억원으로 550만원, 약 1.4% 낮아졌어요. 계산기에 쓰이는 최근 시세는 4억 200만원입니다.

2022년 입주한 신축 단지라 면적은 60㎡·74㎡·85㎡·115㎡ 네 가지거든요. 1년 중개거래 143건을 면적별로 나누면 이렇게 됩니다.

10월 거래를 보면 17일 84㎡형 5층이 3억 8,900만원으로 최근 시세보다 1,300만원 낮았어요. 같은 날 115㎡형 7층은 5억 2,000만원이었어요. 21일 74㎡형 9층은 3억 5,700만원, 15일 60㎡형 13층은 3억 2,000만원이에요.

중간 가격이 조금 내렸다고 단지 시세 전체가 흔들린 건 아니에요. 다만 이 단지는 1년 거래가 143건으로 꾸준해서, 몇 건의 낮은 거래가 시세 전체를 끌어내리진 않았어요. 중간 가격 기준 변화는 1%대에 머물러요.

1단지와 2단지는 계산에서 어떻게 구분하나요?

계산기에서 단지명을 고를 때 "1단지"인지 꼭 확인하세요. 문화동에는 이름이 같은 2단지도 있는데, 면적 구성과 시세가 다릅니다.

2단지는 40㎡·60㎡·74㎡형 위주이고, 최근 시세는 60㎡형 2억 8,700만원, 74㎡형 3억 3,700만원이에요. 1단지 같은 면적보다 각각 2,800만원, 1,300만원 낮습니다. LTV 70%로 따지면 여유가 1,960만원, 910만원 차이 나는 셈이에요.

84㎡형과 115㎡형은 1단지에만 있어요. 같은 이름이라도 단지에 따라 계산이 달라지니, 등기부의 단지명과 동·호수로 확인하는 게 가장 정확해요.

남은 주담대 1억 5천이면 얼마가 남나요?

84㎡형이라면 예시 계산으로 약 1억 640만원입니다. 시세 4억 200만원의 70%인 2억 8,140만원에서 잔액과 방공제 2,500만원을 빼면 이 값이 됩니다.

LTV 70%는 집값 중 담보로 인정하는 비율이에요. 방공제는 소액 세입자 몫을 미리 남겨 두는 금액으로, 천안은 방 1개 기준 2,500만원이에요.

60㎡형은 잔액 1억 9,550만원, 74㎡형은 2억 2,000만원, 84㎡형은 2억 5,640만원을 넘으면 LTV 70% 기준 여유가 사라져요. 모두 예시 계산이고, 실제 한도는 심사를 거쳐야 확정됩니다.

대부업은 금융사마다 담보 비율을 정합니다. 예시로 80%를 적용하면 84㎡형·잔액 1억 5,000만원 기준 약 1억 4,660만원까지 계산돼요. 비율이 높으면 금리도 올라가기 쉬워요.

시세가 더 내려가면 여유는 얼마나 줄어드나요?

LTV 70% 기준으로 시세가 내린 금액의 70%만큼 줄어요. 84㎡형·잔액 1억 5,000만원을 기준으로 단계별로 계산했어요.

금융사가 1년 최저 거래 수준으로 평가하면 여유는 약 7,700만원입니다. 최근 시세 계산보다 3,000만원 가까이 적어요. 그래서 계산기 결과를 그대로 자금 계획에 넣기보다, 거래 범위 아래쪽 기준으로 한 번 더 계산해 두는 편이 안전해요.

반대로 시세가 1년 앞쪽 수준인 4억 550만원으로 돌아오면 여유는 약 245만원 늘어요. 변동 폭이 크지 않아 시점보다 남은 대출 잔액이 결과를 더 크게 좌우합니다.

여유가 줄어드는 상황에 대비하려면 필요한 금액부터 정하는 편이 안전합니다. 예를 들어 7,000만원만 필요하다면 평가액이 1년 최저 거래 수준으로 나와도 계산상 여유 안에 들어가요. 필요 금액이 1억을 넘는다면 평가 결과를 받아 본 뒤 결정하는 편이 안전해요.

문화동과 천안 안에서 위치는 어떤가요?

문화동에서 84㎡형 시세가 잡히는 두 단지 중 두 번째예요. 힐스테이트천안이 4억 2,550만원으로 2,350만원 높아요.

천안 84㎡형 중간 가격은 2억 2,450만원입니다. 이 단지 84㎡형은 그보다 1억 7,750만원 높아 약 1.8배입니다. 1년 거래 143건은 세대의 약 9.3%로 거래가 활발한 편이에요. 같은 천안의 백석2차아이파크와 시세 구간이 비슷해 비교해 보기 좋아요.

스트레스 DSR까지 넣으면 소득 한도는 어떻게 되나요?

담보 여유가 있어도 소득 기준을 넘으면 그 아래에서 멈춰요. DSR은 1년 원리금 합계를 연소득으로 나눈 비율이고, 2금융권은 50%까지거든요.

이를테면 연소득 5,500만원에 기존 주담대로 매달 85만원을 낸다고 가정합니다. 50% 기준 남는 몫은 연 1,730만원이에요. 연 5%·30년이면 약 2억 6,860만원, 심사 금리에 0.75%p를 더하면 약 2억 4,700만원이에요. 이 경우엔 담보 여유가 더 작아 담보 쪽이 한도를 정해요.

스트레스 금리 0.75%p는 변동형 주담대에 2026년 12월 31일까지 적용돼요. 자세한 내용은 2026 하반기 스트레스 DSR에, 천안 전체 흐름은 천안 추가담보대출 정리에 있습니다. 금리는 사람마다 달라서 연 20% 이내 범위에서 심사로 정해집니다.

비용도 미리 확인하세요. 1억 640만원을 받으면 인지세 총액은 15만원, 고객 몫은 7만 5천원입니다. 1억 이하로 맞추면 총액 7만원으로 내려가요. 중도상환수수료는 2025년 1월 13일 이후 계약부터 실비용 기준이고, 3년이 지나면 없습니다.

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