HOME FINANCE LAB충주 연수아이파크 후순위담보대출, 20년 차 구축과 신축 비교
- 84㎡형 3억 1,000만, 1년 새 −400만원
- 2006년 준공 · 537세대 · 큰 평형 58%
- 잔액 1억 기준 84㎡ 9,200만 · 124㎡ 1억 4,800만
목차 6개
연수동에서 20년 차 연수아이파크는 어느 가격대일까요?
84㎡형 최근 시세가 3억 900만원 안팎으로, 2014년에 지은 단지들과 비슷한 가격대입니다. 2006년 준공이라 20년 차지만, 연수동 안에서는 중상위권에 들어요.
| 연수동 단지 | 준공 | 84㎡형 최근 시세 |
|---|---|---|
| 충주센트럴푸르지오 | 2018 | 4억 4,150만 |
| 연수힐스테이트 | 2007 | 3억 2,700만 |
| 연수리슈빌 | 2007 | 3억 2,450만 |
| 연수세영리첼2단지 | 2014 | 3억 1,900만 |
| 연수아이파크 | 2006 | 3억 900만 |
| 연수세영리첼1단지 | 2014 | 3억 300만 |
| 삼성푸른2차 | 1994 | 1억 7,700만 |
| 유원하나1차 | 1993 | 1억 5,800만 |
연수동은 1990년대 초반 단지부터 2018년 단지까지 섞여 있습니다. 1990년대 단지들은 84㎡형이 1억원대에 머물고, 2006~2014년 단지들은 3억원 초반에 모여 있습니다. 준공 연도만으로 시세 순서가 정해지지는 않는다는 점이 보여요. 2017년 준공 연수L팰리스2차 84㎡형은 1년 1건 2억 5,500만원으로, 이 단지보다 낮았어요.
동 비교표의 3억 900만원은 같은 동 단지를 같은 기준으로 맞춘 최근 값입니다. 아래 평형 표의 1년 중간 가격 3억 1,000만원과 100만원 차이가 나는 이유입니다.
충주 84㎡형 59개 단지의 중간 가격은 2억 5,250만원입니다. 연수아이파크 84㎡형 3억 1,000만원은 그보다 5,750만원 높습니다.
준공 연차가 담보 계산에 직접 들어가나요?
계산식에 연차가 따로 들어가진 않아요. 담보 여유는 시세에 LTV 70%를 곱하고 남은 주담대와 방공제를 빼는 방식이라, 연차는 시세 안에 이미 녹아 있어요.
그래서 시세가 비슷하면 여유도 비슷해요. 잔액 1억 기준으로 연수아이파크는 약 9,130만원, 2014년 준공 연수세영리첼1단지는 약 8,710만원입니다. 2018년 준공 충주센트럴푸르지오는 약 1억 8,405만원으로 차이가 큽니다.
LTV는 집값 중 담보로 쳐주는 비율이에요. 방공제는 장래 세입자 몫을 미리 떼는 금액이고, 충주는 그 밖 지역 기준 2,500만원입니다. 다만 오래된 단지는 금융사에 따라 시세를 보수적으로 잡거나 감정을 따로 요구하기도 해요. 같은 숫자라도 심사 결과가 다를 수 있다는 뜻이에요.
같은 동 신축과 견줘 보고 싶다면 충주센트럴푸르지오, 비슷한 시기 단지는 연수힐스테이트 계산을 참고하세요.
평형이 커지면 여유는 얼마나 늘어날까요?
84㎡형에서 124㎡형으로 올라가면 잔액 1억 기준 여유가 약 9,200만원에서 1억 4,800만원으로 늘어요. 반면 100㎡형은 84㎡형과 시세 차이가 1,000만원뿐이라 여유도 700만원만 더 나와요.
| 전용면적 | 1년 중간 가격 | 거래 범위 | 건수 |
|---|---|---|---|
| 85㎡(84㎡형) | 3억 1,000만 | 2억 6,800만~3억 5,300만 | 15건 |
| 100㎡ | 3억 2,000만 | 3억 500만~3억 5,800만 | 7건 |
| 124㎡ | 3억 9,000만 | 3억 5,500만~4억 | 3건 |
| 145㎡ | 4억 | 4억 | 1건 |
| 남은 주담대 | 84㎡형 | 100㎡ | 124㎡ |
|---|---|---|---|
| 5천 | 1억 4,200만 | 1억 4,900만 | 1억 9,800만 |
| 1억 | 9,200만 | 9,900만 | 1억 4,800만 |
| 1억 5천 | 4,200만 | 4,900만 | 9,800만 |
| 2억 | 여유 없음 | 여유 없음 | 4,800만 |
1㎡당 값으로 보면 84㎡형이 약 365만원으로 가장 높고, 100㎡형 약 320만원, 124㎡형 약 315만원, 145㎡형 약 276만원이에요. 큰 평형일수록 면적 대비 시세가 낮아, 면적만큼 여유가 비례해서 늘진 않아요.
124㎡형은 1년 3건, 145㎡형은 1건뿐이라 시세 근거가 얇아요. 큰 평형 소유자는 금융사 감정 결과를 따로 받아 보는 편이 정확해요. 145㎡형 4억원 거래 한 건으로 계산하면 잔액 1억 기준 약 1억 5,500만원이지만, 한 건을 시세로 단정하긴 어려워요.
단지 기본 정보는 어떻게 되나요?
2006년 6월 사용승인을 받은 537세대 단지예요. 현대산업개발이 지었고 9개 동, 최고 15층입니다.
| 주소 | 충북 충주시 연수로1길 12 |
|---|---|
| 세대·동 | 537세대 · 9개 동 · 최고 15층 |
| 사용승인 | 2006년 6월(20년 차) |
| 면적 구성 | 60~85㎡ 224 · 85~135㎡ 239 · 135㎡ 초과 74세대 |
| 난방·구조 | 개별난방 · 계단식 |
85㎡를 넘는 세대가 313세대로 전체의 약 58%예요. 큰 평형 비중이 높은 단지인데도 1년 거래는 84㎡형이 15건으로 가장 많았어요. 전체 거래는 26건입니다.
세대수가 537세대로 크지 않은 편이라 평형마다 거래가 고르게 쌓이진 않아요. 84㎡형은 근거가 충분하지만, 큰 평형은 몇 달씩 거래가 없을 수 있어요. 계산기를 쓸 때도 내 평형의 거래 건수를 함께 보세요.
1년 시세 흐름은 어땠나요?
84㎡형은 1년 앞쪽 3억 1,400만원에서 최근 3억 1,000만원으로 400만원 낮아졌어요. 한도로 치면 280만원 줄어든 정도라 거의 보합이에요.
최근 네 건 중 세 건이 3억 1,000만원으로 같았어요. 10월 26일 10층, 21일 6층, 9월 15일 6층입니다. 10월 8일 7층만 3억 3,800만원으로 높았어요. 가격이 한곳에 모이는 단지라 계산 기준을 잡기 쉬운 편이에요.
다만 1년 범위는 2억 6,800만~3억 5,300만원입니다. 잔액 1억 기준으로 아래쪽이면 약 6,260만원, 위쪽이면 약 1억 2,210만원이 계산돼요.
큰 금액을 받을 땐 무엇을 더 챙길까요?
소득 대비 상환 비율인 DSR과 부대 비용이에요. 빚이 모두 1억을 넘으면 2금융권은 DSR 50%를 상한으로 보고, 수도권 밖 변동형 주담대는 올해 말까지 심사 금리를 0.75%p 높여 잡아요.
124㎡형에 잔액 1억 5,000만원이면 여유는 약 9,800만원이에요. 1억 5,000만원을 연 5%·30년으로 갚으면 해마다 약 966만원이고, 9,800만원을 더하면 약 631만원이 붙어요. 연소득 4,000만원이면 약 39.9%예요. 대출 금액이 1억 이하면 인지세 총액은 7만원이고 고객 몫은 절반이에요.
담보 비율을 자체로 정하는 대부업이 80%를 쓴다고 가정하면, 84㎡형·잔액 1억 기준 약 1억 2,300만원까지 계산됩니다. 금리는 연 20% 이내에서 심사로 정해지니 필요한 금액만 정해 두세요. 금리 외 비용은 금리 외 비용에 정리했어요.
비율이 50%에 가깝다면 DSR 초과로 거절됐을 때의 순서를 먼저 보세요.
자주 묻는 질문
연수아이파크 84㎡형 시세는 얼마로 보나요?
1년 실거래 중간 가격과 최근 절반 거래 중간 가격이 모두 3억 1,000만원이에요. 최근 네 건 중 세 건이 3억 1,000만원이었어요.
20년 차 단지라 한도가 적게 나오나요?
계산식에 연차가 따로 들어가지는 않고 시세에 반영돼 있어요. 다만 금융사에 따라 오래된 단지를 보수적으로 평가할 수 있어 심사 결과는 달라질 수 있어요.
124㎡형은 얼마나 더 받을 수 있나요?
1년 중간 가격 3억 9,000만원에 잔액 1억이면 LTV 70% 예시 계산으로 약 1억 4,800만원이에요. 거래가 3건뿐이라 감정 결과를 따로 확인하는 게 좋아요.
충주 연수동은 방공제가 얼마인가요?
충주는 광역시가 아니어서 그 밖 지역 기준 방 1개 2,500만원이에요. 세입자가 살고 있다면 실제 보증금을 기준으로 계산하는 게 보통이에요.
