홍천 현대 후순위담보대출, 세 준 59⁠㎡는 보증금이 관건

홍천 현대는 59⁠㎡와 84⁠㎡가 각각 얼마인가요?

59㎡형은 1억 5,000만원 안팎, 84㎡형은 2억원 안팎이에요. 59㎡형 1년 뒤쪽 절반 거래 중간 가격은 1억 5,100만원으로, 앞쪽 1억 4,800만원보다 300만원 높아요. 거의 제자리 흐름이에요.

1년 동안 두 면적 합쳐 26건이 신고됐어요. 59㎡형이 15건, 84㎡형이 11건입니다. 소형과 중형이 고르게 거래되는 편입니다.

9월 이후 59㎡형은 세 건이 팔렸어요. 5일 15층이 1억 4,800만원, 28일 14층이 1억 5,700만원, 10월 12일 1층이 1억 4,500만원이에요. 84㎡형은 9월 10일 2층이 2억 1,700만원이었어요.

84㎡형은 최근 6개월 중간 가격이 2억 750만원으로, 1년 중간 가격보다 850만원 높습니다. 2층 거래가 2억원을 넘긴 걸 보면 저층이라고 크게 낮게 팔리진 않았어요.

59㎡형 범위 위쪽 1억 7,000만원과 아래쪽 1억 4,000만원은 3,000만원 차이예요. 70%로 바꾸면 담보 여유가 2,100만원 갈리는 폭이에요. 세 준 집은 여유 자체가 작아서, 이 정도 차이도 결과를 크게 흔들 수 있어요.

1996년에 지어진 30년 차 단지입니다. 세대수나 시공사 같은 기본 정보는 공동주택관리정보시스템(K-apt)에서 단지명과 주소로 직접 확인해 보세요. 이 글은 실거래 자료만으로 계산했어요.

세 준 집은 계산식이 어떻게 바뀌나요?

빠지는 항목 하나가 바뀌어요. 세입자가 없을 땐 '시세 × LTV − 남은 대출 − 방공제'로 구해요. 세를 줬다면 그 마지막 항목이 계약서상 보증금으로 바뀌어요.

방공제란 혹시 들어올 소액 임차인을 대비해 금융사가 한도에서 미리 떼는 몫이에요. 홍천은 광역시가 아니어서 방 1개당 2,500만원이에요. 실제 세입자가 살고 있으면 '혹시'가 아니니, 가정한 금액 대신 실제 보증금을 쓰는 거예요.

세입자의 보증금은 집주인이 언젠가 돌려줘야 할 돈이라 금융사는 빚처럼 봐요. 순서 문제도 있어요. 새로 잡히는 근저당보다 확정일자가 이른 세입자는 집이 경매로 팔릴 때 먼저 돈을 받아 가요. 보증금이 큰 집일수록 뒤에 서는 대출이 가져갈 몫이 얇아지는 이유예요.

59㎡형에 주담대가 3,000만원 남았다고 해 볼게요. 세입자가 없으면 1억 5,100만원의 70%인 1억 570만원에서 3,000만원과 2,500만원을 빼 약 5,070만원이 남습니다. 보증금 5,000만원짜리 월세 세입자가 있으면 약 2,570만원으로 줄어듭니다.

보증금 규모별로 얼마나 남나요?

전세처럼 보증금이 크면 여유가 거의 사라져요. 아래 표는 남은 주담대 3,000만원을 놓고 보증금만 바꿔 본 LTV 70% 예시 계산이에요.

59㎡형은 남은 주담대가 없더라도 전세 보증금 1억이면 약 570만원만 남아요. 84㎡형은 주담대 없이 전세 1억이면 약 4,525만원이에요. 같은 보증금이라도 면적이 크면 버틸 여지가 있습니다.

거꾸로 보면 59㎡형은 전세 보증금이 약 1억 570만원을 넘는 순간, 주담대가 없어도 계산상 여유가 0이 돼요. 84㎡형은 그 선이 약 1억 4,525만원이에요. 우리 집 보증금이 이 선에 얼마나 가까운지부터 확인해 보세요.

월세 보증금이 1,000만원처럼 2,500만원에 못 미치면 처리 방식이 갈려요. 계약서 금액만 빼 주는 곳에서는 여유가 1,500만원 늘고, 방공제를 그대로 적용하는 곳에서는 세입자가 없을 때와 결과가 같아요. 어느 방식인지 첫 상담에서 확인해 두면 헛계산을 줄여요.

담보 비율을 자체로 정하는 대부업 예시 80%를 쓰면 59㎡형 시세의 80%는 1억 2,080만원이에요. 주담대 3,000만원에 전세 1억이면 그래도 약 920만원이 모자라요. 전세를 준 소형은 비율을 올려도 계산이 쉽게 풀리지 않아요.

보증금을 월세로 돌리면 얼마나 달라지나요?

줄인 보증금만큼 여유가 그대로 늘어요. 59㎡형에서 보증금 5,000만원을 2,000만원으로 낮추면 여유는 약 2,570만원에서 5,570만원으로 3,000만원 커집니다.

문제는 세입자에게 내줄 3,000만원이 먼저 있어야 한다는 점이에요. 보증금과 월세를 바꿀 때 쓰는 법정 전환율은 현재 5.0%라서, 3,000만원을 돌리면 한 해 150만원, 매달 12만 5천원가량이 월세로 붙어요. 상대가 동의해야 가능한 변경이니 재계약 무렵에 함께 상의하는 편이 무리가 없어요.

월세가 늘면 세입자 부담도 커지니, 집주인 쪽 계산만으로 정할 일은 아니에요. 보증금을 낮추는 대신 월세를 얼마로 할지, 계약 기간은 그대로 둘지까지 함께 정리해 두면 금융사에 낼 서류도 깔끔해져요. 심사 때는 바뀐 계약서 속 숫자가 기준이 됩니다.

세입자를 내보내려고 돈을 빌리는 경우엔 이사 나간 다음부터 보증금이 아니라 방공제 2,500만원이 빠집니다. 실행일과 이사일 가운데 어느 날 기준으로 볼지 상담 첫머리에 짚어 두세요. 월세 전환 계산법은 세 놓은 아파트로 추가대출에 자세히 있습니다.

연봉리와 홍천 안에서는 어느 수준인가요?

84㎡형 2억 750만원은 홍천 84㎡형 중간 가격과 같아요(11개 단지 기준). 같은 연봉리의 연봉아이파크는 2억 5,000만원으로 4,250만원 높아요.

59㎡형 1억 5,100만원은 같은 동 60㎡ 단지인 세영더조은 1억 6,900만원보다 1,800만원 낮고, 청솔 1억 1,400만원보다는 3,700만원 높아요. 연봉리 안에서 소형 기준으로도 중간쯤이에요.

30년 차 구축이라 감정평가에서는 내부 수리 상태가 값에 꽤 반영될 수 있습니다. 세입자가 사는 집은 금융사가 내부를 보기 어려운 경우도 있어서, 수리 내역을 따로 정리해 두면 도움이 되죠.

같은 홍천의 갈마곡리 단지 계산은 홍천 주공1차와 홍천오드카운티 글에서 볼 수 있어요. 소형 위주 구축과 신축의 차이를 나란히 볼 수 있어요.

세입자 있는 집은 무엇을 먼저 챙기나요?

서류 세 장이면 계산의 뼈대가 잡혀요. 주소지 전입자를 보여 주는 전입세대 열람 내역, 보증금이 적힌 임대차계약서, 근저당이 적힌 등기부등본이에요.

전입세대 열람 내역에는 그 주소에 전입한 세대가 나옵니다. 계약서에서는 보증금과 확정일자 날짜를, 등기부등본에서는 1순위 채권최고액과 설정일을 봅니다. 세입자 확정일자가 언제냐에 따라 순서가 달라지니 날짜를 꼭 맞춰 보세요.

5,000만원 이하로 빌리면 계약서에 붙는 인지세가 0원이에요. 뒤 순위 대출이라 금리는 1순위보다 높게 잡히는 편이고, 대부업이라면 연 20%를 넘을 수 없어요. 2,500만원을 연 5%, 30년으로 빌린다고 가정하면 매달 약 13만 4천원이에요.

임차인 쪽에서도 집에 근저당이 하나 더 붙는 건 반가운 소식이 아니에요. 갱신을 앞두고 있다면 미리 이야기해 두는 편이 나중에 오해를 줄여요. 보증금과 순서에 관한 기본은 세입자 있을 때 추가대출에 정리했어요.

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