HOME FINANCE LAB계룡 삼진아파트 후순위담보대출, 방공제가 한도의 절반
- 29㎡형 시세 4,850만원, 1년 거래 42건
- LTV 70%면 3,395만, 방공제 빼면 895만
- 127㎡형은 같은 계산으로 약 6,075만원
목차 6개
삼진아파트는 면적별로 얼마에 거래될까요?
가장 많이 거래되는 29㎡형은 최근 거래 기준 중간 가격이 4,850만원이에요. 38㎡형은 6,300만원, 40㎡형은 6,625만원, 127㎡형은 1억 2,250만원이에요.
1년 동안 이 단지에서 매매 67건이 신고됐어요. 그중 42건이 29㎡형이라 단지 거래의 절반 넘게 차지합니다. 아래 표는 1년 거래를 면적별로 정리한 결과입니다.
| 전용면적 | 1년 중간 가격 | 거래 범위 | 건수 |
|---|---|---|---|
| 29㎡ | 4,700만 | 4,300만~5,200만 | 42건 |
| 38㎡ | 6,500만 | 5,900만~7,100만 | 16건 |
| 40㎡ | 6,750만 | 6,000만~7,150만 | 7건 |
| 127㎡ | 1억 2,250만 | 1억 2,000만~1억 2,500만 | 2건 |
최근 거래도 비슷한 수준이에요. 9월 14일 29㎡형 6층이 4,600만원, 9월 28일 40㎡형 9층이 6,750만원이었어요. 10월 8일 29㎡형 13층은 5,100만원, 12일 38㎡형 1층은 6,200만원에 계약됐어요.
29㎡형 시세는 1년 내내 거의 그대로입니다. 1년 앞쪽 거래 중간 가격은 4,675만원, 최근은 4,600만원입니다. 75만원 차이라 시세 변화보다 계산 구조가 한도에 더 큰 영향을 줘요.
방공제가 왜 이 단지에서 유독 크게 느껴지나요?
방공제는 집값과 상관없이 같은 금액이 빠지기 때문이에요. 계룡은 그 밖 지역이라 방 1개 기준 2,500만원이에요. 시세가 5,000만원 안팎인 집에서는 이 금액이 시세의 절반을 넘어요.
방공제는 나중에 들어올 수 있는 세입자 몫을 미리 빼 두는 금액이에요. 경매 때 소액 세입자가 먼저 받는 돈을 대비하는 장치입니다. 집이 작다고 이 금액이 줄지는 않아요. 금액 기준은 방공제란에 정리돼 있어요.
숫자로 보면 차이가 분명합니다. 29㎡형은 시세 4,850만원의 70%가 3,395만원입니다. 여기서 방공제 2,500만원을 빼면 남은 대출이 없어도 약 895만원만 남아요. LTV로 잡힌 금액의 약 74%가 방공제로 빠지는 셈입니다.
계룡 84㎡형 중간 가격 2억 900만원으로 같은 계산을 하면 다릅니다. 70%는 1억 4,630만원이고, 방공제를 빼도 1억 2,130만원이 남습니다. 여기서는 방공제가 LTV 금액의 약 17%예요.
후순위 대출은 이 영향을 더 직접 받아요. 1순위 대출과 방공제가 먼저 빠지고 남은 몫에서 금액이 정해지기 때문입니다. 순위 구조가 낯설다면 후순위 담보대출이란을 먼저 읽어 보세요.
면적별로 남은 대출이 있으면 얼마나 남나요?
29㎡형에 주담대가 500만원 남았다면 예시 계산으로 약 395만원이 남습니다. 38㎡형은 같은 조건에서 약 1,410만원, 127㎡형은 약 5,575만원이에요.
| 남은 주담대 | 29㎡ | 38㎡ | 40㎡ | 127㎡ |
|---|---|---|---|---|
| 없음 | 895만 | 1,910만 | 2,138만 | 6,075만 |
| 500만 | 395만 | 1,410만 | 1,638만 | 5,575만 |
| 1,000만 | 여유 없음 | 910만 | 1,138만 | 5,075만 |
대부업은 담보 비율을 금융사마다 정합니다. 예시로 80%를 쓰면 29㎡형은 남은 대출이 없을 때 약 1,380만원, 38㎡형은 약 2,540만원입니다. 비율을 올려도 방공제는 그대로라 소형일수록 차이가 작아요. 모두 예시 계산이고 실제 한도는 심사를 거쳐야 확정돼요.
127㎡형은 1년 거래가 2건뿐이에요. 계산기 숫자는 참고로 보고, 금융사 감정 결과를 받아 금액을 정하는 편이 좋아요.
방공제를 줄일 방법은 없나요?
보험이나 보증으로 방공제를 없애는 방식이 있지만, 현재는 쓰기 어려워요. 2026년 들어 여러 은행이 관련 상품 취급을 멈췄어요. 대부업에서 이 방식을 쓰는지는 확인된 자료가 없어요.
그래서 현실적으로는 방공제를 뺀 금액으로 계획을 세우는 편이 안전합니다. 다만 2금융·대부업이 방공제를 어떤 기준으로 빼는지는 업체마다 다를 수 있어요. 상담할 때 방공제를 몇 개 기준으로 빼는지 먼저 물어보세요.
세입자가 이미 살고 있다면 방공제 대신 실제 보증금이 빠져요. 29㎡형에 월세 보증금 500만원인 세입자가 있으면, 남은 대출이 없을 때 여유는 약 2,895만원이 됩니다. 반대로 보증금이 3,395만원을 넘으면 여유가 없습니다. 계산 방식은 세입자 있을 때 추가대출에 있어요.
엄사리와 계룡 안에서는 어느 수준인가요?
삼진아파트는 84㎡형이 없어서 같은 동 84㎡형 순위에는 들지 않아요. 엄사리에서 84㎡형 시세가 잡히는 단지는 4곳입니다.
| 엄사리 단지 | 84㎡형 최근 시세 |
|---|---|
| 계룡파라디아 | 2억 4,700만 |
| 동아 | 1억 7,000만 |
| 두산신성 | 1억 7,000만 |
| 경남무궁화 | 1억 6,000만 |
같은 동네 84㎡형과 비교하면 삼진아파트 29㎡형 시세는 그 5분의 1에서 3분의 1 수준이에요. 계룡에서 84㎡형 거래가 잡히는 단지는 15곳이고, 중간 가격은 2억 900만원이에요.
1997년 준공이라 거래 범위도 함께 보세요. 29㎡형은 4,300만원부터 5,200만원까지 거래됐어요. 폭이 900만원이지만 시세 자체가 작아 LTV로 환산한 차이는 630만원입니다.
금액이 작을 때는 무엇을 먼저 따져야 하나요?
받는 금액보다 드는 비용을 먼저 보세요. 수백만원 단위 대출은 설정비나 수수료 같은 고정 비용 비중이 커집니다. 대출 총액 5천만원 이하면 인지세는 없지만, 근저당 설정비는 누가 내는지 확인해야 합니다. 항목은 금리 말고 드는 돈에 모아 두었어요.
금리는 연 20% 이내에서 심사에 따라 정해집니다. 800만원을 연 5%로 1년 쓰면 이자는 약 40만원이에요. 같은 금액을 더 높은 금리로 받으면 이자도 그만큼 늘어납니다.
담보 여유가 작게 나온다면 소득으로 받는 신용대출과 비교해 보는 것도 방법이에요. DSR은 1년 동안 갚는 모든 대출 원리금을 연소득으로 나눈 비율이고, 2금융권은 50%까지 봐요. 어느 쪽이 나은지는 금리와 기간을 같이 놓고 따져야 해요.
자주 묻는 질문
삼진아파트 29㎡형 시세는 얼마인가요?
최근 거래 중간 가격은 4,850만원이에요. 1년 동안 4,300만원~5,200만원 사이에서 42건이 거래됐어요.
왜 한도가 이렇게 작게 나오나요?
LTV 70% 금액 3,395만원에서 방공제 2,500만원이 빠지기 때문이에요. 방공제는 집값과 관계없이 같은 금액이라 소형일수록 비중이 커요.
127㎡형은 얼마나 남나요?
남은 대출이 없으면 예시 계산으로 약 6,075만원이에요. 다만 1년 거래가 2건뿐이라 감정 결과에 따라 달라질 수 있어요.
세입자가 있으면 오히려 여유가 커질 수 있나요?
보증금이 방공제 2,500만원보다 작으면 그럴 수 있어요. 방공제 대신 실제 보증금을 빼기 때문이에요. 적용 방식은 금융사마다 달라요.
