계룡 푸르지오더퍼스트 후순위담보대출, 세입자 있을 때 계산법

푸르지오더퍼스트는 면적별로 얼마에 거래되나요?

60㎡형 최근 거래 중간 가격은 2억 7,400만원, 84㎡형은 4억원입니다. 두 면적 차이는 1억 2,600만원이에요. 2022년에 준공한 4년 차 단지입니다.

1년 동안 55건이 거래됐고, 그중 39건이 60㎡형입니다. 거래가 많은 만큼 60㎡형 시세는 촘촘하게 잡혀 있죠. 9월과 10월 사이 60㎡형 네 건이 2억 7,200만~2억 8,000만원 안에서 거래됐어요.

60㎡형 중간 가격은 1년 앞쪽 절반 2억 8,000만원, 뒤쪽 절반 2억 7,300만원이에요. 700만원, 약 2.5% 내린 정도라 큰 흐름 변화는 없어요. 최근 거래는 10월 15일 11층 2억 7,200만원, 10월 8일 14층 2억 7,700만원이었어요.

60㎡형 1년 최저 거래는 2억 4,400만원이었어요. 이 가격으로 평가되면 주담대 8,000만원·세입자 없음 기준 여유는 6,580만원입니다. 중간 가격으로 계산한 값보다 2,100만원 적습니다. 대부분 거래가 2억 7,000만원대에 몰려 있어 이 차이는 드문 경우로 보면 돼요.

세입자가 살고 있으면 계산이 어떻게 달라지나요?

방공제 자리에 실제 보증금이 들어가요. 세입자가 없으면 앞으로 들어올 소액 세입자 몫으로 2,500만원을 빼고, 세입자가 있으면 그 사람의 보증금을 빼요. 보증금은 집주인이 언젠가 돌려줘야 하는 돈이라서예요.

60㎡형에 주담대 8,000만원이 남았다고 가정해 볼게요. 시세의 70%는 1억 9,180만원입니다. 직접 살고 있다면 여유는 8,680만원이에요. 보증금 3,000만원 월세 세입자가 있다면 8,180만원이 됩니다.

보증금이 1억 1,180만원을 넘으면 60㎡형·잔액 8,000만원 기준으로는 여유가 없습니다. 보증금과 남은 대출을 더한 금액이 시세의 70%를 넘는지부터 보면 빨라요. 표의 보증금은 모두 가정한 숫자예요.

대부업처럼 담보 비율을 80%로 잡는 곳이라면 같은 60㎡형·주담대 8,000만원·월세 보증금 3,000만원 집의 여유가 약 1억 920만원으로 계산됩니다. 비율이 높으면 금리도 높아지기 쉬워서 필요한 만큼만 받는 편이 좋아요.

세입자가 있을 때 어떤 서류를 보는지와 경매 때 배당 순서는 세입자 있을 때 추가대출에 따로 정리했어요.

84⁠㎡형에 전세를 준 경우는 어떤가요?

보증금 크기에 따라 결과가 크게 갈려요. 84㎡형 시세 4억원의 70%는 2억 8,000만원이에요. 주담대 없이 전세 보증금 2억을 받은 집이라면 계산상 여유는 8,000만원이에요.

같은 집에 주담대가 5,000만원 있다면 3,000만원으로 줄어듭니다. 보증금이 2억 5,000만원이면 주담대가 없어도 3,000만원만 남습니다. 전세를 준 집은 보증금이 커서 2순위 여유가 금방 줄어드는 구조예요.

월세로 놓은 84㎡형이라면 훨씬 여유로워요. 보증금 5,000만원·주담대 5,000만원이면 1억 8,000만원이 계산돼요. 같은 집이라도 전세냐 월세냐에 따라 여유가 1억 넘게 달라지는 셈이에요.

84㎡형 1년 거래는 3억 7,700만원에서 4억 3,800만원 사이였어요. 최저 가격으로 평가되면 주담대 5,000만원·보증금 2억 기준 여유는 1,390만원이에요. 전세 낀 집은 시세가 조금만 낮게 잡혀도 여유가 바로 줄어요.

농소리와 계룡 안에서는 어느 정도인가요?

84㎡형 기준으로 농소리 세 단지 중 세 번째예요. 위 두 단지와는 2,300만~5,000만원 차이가 나요.

계룡 전체로 넓히면 이야기가 달라요. 계룡에서 84㎡형 시세가 잡히는 15개 단지의 중간 가격은 2억 900만원입니다. 이 단지 84㎡형은 그 약 1.9배, 60㎡형도 6,500만원 높습니다.

동 안 1위 계룡자이와 5,000만원 차이를 LTV 70%로 바꾸면 3,500만원입니다. 같은 남은 대출, 같은 보증금이라도 단지에 따라 이만큼 여유가 달라져요.

같은 농소리의 60㎡형 중심 단지 계산은 계룡대실리슈빌에서 볼 수 있습니다. 시세가 낮은 엄사면 삼진아파트는 방공제가 한도의 절반을 차지하는 사례예요.

세입자가 곧 나간다면 무엇을 맞춰야 하나요?

세입자가 나가는 날과 대출 실행일 순서를 먼저 맞춰야 합니다. 나간 뒤에 실행하면 보증금 대신 방공제 2,500만원을 빼서 여유가 커집니다. 보증금을 돌려주려고 받는 대출이라면 이 날짜를 금융사와 먼저 정해 두세요.

84㎡형·주담대 5,000만원 집에서 전세 2억 세입자가 나가면 여유는 3,000만원에서 2억 500만원으로 바뀌어요. 다만 돌려줄 보증금 2억보다 작아서, 부족한 금액은 다른 방법으로 채워야 합니다.

세입자가 있다면 전입세대 열람 내역과 임대차계약서를 함께 내야 해요. 보증금, 계약 기간, 확정일자가 서류와 다르면 심사가 늦어질 수 있습니다. 갱신하며 보증금을 올렸다면 바뀐 계약서로 다시 계산합니다.

소득 기준과 진행 순서는 어떻게 되나요?

담보 여유와 별도로 DSR도 봅니다. 1년에 갚는 모든 대출 원리금이 연소득에서 차지하는 비율이고, 2금융권은 50%까지 봅니다. 수도권 밖 변동형 주담대는 심사 금리에 0.75%p를 더해 계산해요.

연소득 5,000만원에 기존 주담대 5,000만원(연 4%·30년)이 있다고 가정해요. 1년 원리금은 약 286만원이에요. 여기에 후순위 8,000만원(연 5%·30년)을 더하면 약 515만원이 늘어 DSR은 약 16.0%예요. 신용대출이 있다면 5년 분할로 잡혀 이 비율이 빠르게 올라가요.

3,000만원을 연 5%·30년 원리금균등으로 받으면 한 달 약 16만 1천원입니다. 금리는 연 20% 이내에서 심사로 정해지고, 서류는 준비 서류와 진행 순서를 보면 됩니다.

support_agent

세입자 있는 집, 실제 여유가 궁금하다면상담 신청은 1분이면 돼요