밀양 유성청구타운 후순위담보대출, 60⁠㎡와 184⁠㎡ 여유 차이

유성청구타운은 평형마다 시세가 얼마나 다른가요?

가장 작은 60㎡와 가장 큰 184㎡의 최근 시세는 1억 4,250만원과 3억 3,000만원이에요. 같은 단지 안에서 2.3배 넘게 벌어져요. 면적이 다섯 가지라 내 집 평형부터 정확히 짚어야 합니다.

1년 동안 40건이 거래됐고, 그중 22건이 60㎡였어요. 거래가 가장 많은 면적이 가장 작은 면적이라는 점이 이 단지의 특징이에요.

최근 거래도 면적마다 흩어져 있습니다. 10월 9일에는 184㎡ 1층이 2억 9,000만원, 8월 24일에는 78㎡ 4층이 2억 1,000만원에 거래됐어요. 큰 평형 1층 거래는 같은 면적 최고가 3억 7,000만원보다 8,000만원 낮았어요.

계산기에서 면적을 바꿔 가며 보면 차이가 바로 보여요. 기본값은 주담대 3,000만원이 남은 경우로 넣어 두었어요.

평형이 커지면 담보 여유는 몇 배가 되나요?

남은 대출이 없을 때 184㎡는 60㎡의 약 2.76배 여유가 계산됩니다. 시세 차이 2.3배보다 더 커지는 건 방공제 2,500만원이 면적과 상관없이 똑같이 빠지기 때문이에요.

방공제는 소액 세입자 몫으로 미리 떼어 두는 금액입니다. 밀양은 광역시가 아니어서 방 1개 기준 2,500만원입니다. 시세가 낮은 면적일수록 이 금액이 차지하는 비중이 커져요.

모두 LTV 70%로 계산한 예시예요. LTV는 집값 가운데 담보로 인정하는 비율이고, 실제 비율과 시세 평가는 금융사 심사에 따라 다릅니다.

표에서 78㎡와 84㎡형은 어느 칸이든 980만원 차이로 붙어 다녀요. 시세 차이 1,400만원에 70%를 곱한 값이에요. 반대로 84㎡형과 123㎡는 3,430만원, 123㎡와 184㎡는 4,340만원씩 벌어져요.

60㎡에 주담대가 7,475만원 넘게 남아 있으면 LTV 70% 기준 여유가 없습니다. 이 경우 자체 비율을 쓰는 대부업에서 80%를 적용한다고 가정해도 잔액 6,000만원일 때 약 2,900만원 수준입니다.

78⁠㎡와 84⁠㎡형은 왜 시세가 비슷한가요?

1년 중간 가격으로 보면 78㎡ 2억 200만원, 84㎡형 2억 150만원으로 거의 같아요. 최근 6개월로 좁히면 1,400만원 차이가 나요. 두 면적 모두 1년 거래가 7~8건이라 몇 건의 층·상태 차이가 중간 가격을 쉽게 바꿔요.

큰 평형은 더 조심해서 봐야 해요. 123㎡는 1년에 1건, 184㎡는 2건뿐이에요. 거래가 드문 면적은 금융사가 시세를 보수적으로 잡거나 감정평가를 따로 요구할 수 있죠.

60㎡는 1년 앞쪽 1억 4,050만원에서 뒤쪽 1억 4,500만원으로 약 3.2% 올랐어요. 다만 10월 11일 12층이 1억 8,000만원에 거래된 건 1년 최고가입니다. 9월 16일 1층은 1억 4,500만원이었어요. 한 건의 높은 거래보다 중간 가격을 기준으로 보는 편이 안전해요.

삼문동과 밀양 전체에서 보면 어디쯤인가요?

84㎡형으로 비교하면 밀양 중간 가격보다 높고, 삼문동 상위 단지들보다는 낮아요. 밀양 84㎡형 55개 단지의 중간 가격은 1억 6,500만원입니다. 이 단지 84㎡형 2억 1,900만원은 그 약 1.33배입니다.

삼문동에는 84㎡형 시세가 잡히는 단지가 27곳 있죠. 가장 높은 e편한세상밀양삼문과는 2억 1,100만원 차이가 나요. 이웃 단지 시세를 기준으로 한도를 기대하면 실제 계산과 어긋날 수 있습니다.

가까운 양산의 단지별 시세 흐름은 양산 추가담보대출 정리에서 비교해 볼 수 있어요.

1994년 준공 단지라면 무엇을 더 봐야 하나요?

올해로 32년 차예요. 오래된 단지는 집마다 수리 상태가 달라서 같은 면적이라도 평가가 갈릴 수 있습니다. 공동주택관리정보시스템에서 이 단지 정보가 확인되지 않아 세대수·시공사는 이 글에 넣지 않았어요.

준공 연도가 오래됐다고 담보가 안 되는 건 아니에요. 다만 감정평가를 하게 되면 실거래 중간 가격보다 낮게 나올 수 있다는 점은 미리 계산에 넣어 두세요. 60㎡가 1년 최저 1억 2,000만원으로 평가된다고 가정하면, 잔액 3,000만원 기준 여유는 약 2,900만원입니다.

매달 갚을 돈도 면적별로 다릅니다. 연 5%, 30년 원리금균등으로 가정하면 60㎡ 잔액 3,000만원 칸의 4,475만원은 매달 약 24만원입니다. 184㎡ 같은 칸의 1억 7,600만원은 약 94만 5천원이에요. 적용 금리는 법정 상한인 연 20% 안에서 심사로 결정돼요.

여유를 확인했다면 다음은 무엇인가요?

필요한 금액과 갚는 방식을 먼저 정하는 거거든요. 만기에 한 번에 갚을지, 매달 나눠 갚을지에 따라 소득 심사 부담이 달라져요. 비교는 만기일시와 원리금균등 비교에 정리했어요.

소득 쪽 심사도 함께 봐야 해요. 빚이 모두 합쳐 1억을 넘으면 2금융권은 연소득 대비 1년 원리금 비율, 곧 DSR을 50%까지 봅니다. 연말까지는 변동형 주담대 심사 금리에 0.75%p를 더해 계산해서 실제보다 부담이 조금 크게 잡혀요.

가령 연소득 3,600만원이면 DSR 50% 기준 1년 원리금 한도는 1,800만원입니다. 기존 대출 상환액이 이미 여기에 가깝다면 담보 여유가 있어도 금액이 줄 수 있어요.

후순위 담보가 처음이라면 1순위와 2순위가 어떻게 나뉘는지부터 보면 이해가 쉬워요. 후순위 담보대출이란?을 함께 읽어 보세요.

edit_note

내 평형 기준으로 상담받기면적과 잔액만 알려 주세요