HOME FINANCE LAB보은 보은신한헤센 후순위담보대출, 잔액별 남는 여유
- 75㎡ 최근 시세 1억 7,500만원
- 잔액 9,750만원 넘으면 70% 여유 없음
- 보은 84㎡형 10개 단지 중 4위
목차 6개
보은신한헤센 75㎡는 현재 얼마에 거래되나요?
최근 6개월 실거래 중간 가격은 1억 7,500만원이에요. 1년 동안 거래된 35건 중 29건이 75㎡라, 이 면적이 단지 시세를 대표합니다.
84㎡형은 1년에 6건 거래됐고 최근 중간 가격은 2억 2,000만원입니다. 두 면적의 차이는 4,500만원입니다.
| 전용면적 | 최근 6개월 중간 | 1년 범위 | 1년 건수 |
|---|---|---|---|
| 75㎡ | 1억 7,500만 | 1억 6,100만~1억 8,600만 | 29건 |
| 85㎡(84㎡형) | 2억 2,000만 | 2억 1,000만~2억 3,200만 | 6건 |
흐름은 안정적이에요. 75㎡ 1년 앞쪽 중간 가격은 1억 7,100만원, 뒤쪽은 1억 7,500만원으로 400만원 차이입니다. 최근 거래도 10월 19일 9층 1억 8,000만원, 10월 9일 13층 1억 8,400만원, 9월 11일 17층 1억 8,600만원으로 한 구간에 모여 있어요.
84㎡형은 10월 7일 6층이 2억 3,200만원에 거래됐어요. 1년 최고가와 같은 금액이에요. 거래가 적은 면적이라 한 건이 시세 판단에 주는 영향이 커요.
75㎡ 최근 세 건을 평균 내면 약 1억 8,333만원입니다. 최근 6개월 중간 가격보다 800만원 남짓 높습니다. 그래도 금융사는 중간 가격이나 감정 결과를 쓰는 경우가 많아서, 이 글의 계산은 1억 7,500만원을 기준으로 했어요.
남은 주담대가 얼마일 때 여유가 사라지나요?
LTV 70% 기준으로 75㎡는 잔액 9,750만원, 84㎡형은 1억 2,900만원이 경계거든요. 이보다 많이 남아 있으면 계산상 추가 여유가 없어요.
여기서 LTV는 집값 대비 빌릴 수 있는 비율이에요. 여기에 방공제 2,500만원을 빼는데, 소액 세입자 몫으로 미리 남겨 두는 금액입니다. 보은은 광역시가 아니어서 방 1개 기준 2,500만원입니다.
| 남은 주담대 | 75㎡ | 84㎡형 |
|---|---|---|
| 없음 | 9,750만 | 1억 2,900만 |
| 2천 | 7,750만 | 1억 900만 |
| 4천 | 5,750만 | 8,900만 |
| 6천 | 3,750만 | 6,900만 |
| 8천 | 1,750만 | 4,900만 |
| 1억 | 여유 없음 | 2,900만 |
잔액이 늘어난 만큼 여유가 그대로 줄어요. 시세는 바꿀 수 없지만 잔액은 상환 일정에 따라 줄어들어요. 그래서 상담 전에 현재 잔액을 원 단위까지 확인해 두면 계산이 정확해져요.
잔액은 은행 앱의 대출 조회 화면이나 상환 명세서에서 볼 수 있어요. 처음 빌린 금액이 아니라 현재 남은 원금이 기준이에요. 몇 년 동안 갚아 왔다면 생각보다 여유가 더 남아 있을 수도 있습니다.
잔액이 집값의 몇 %인지 보면 무엇이 달라지나요?
여유가 남는지 한눈에 알 수 있습니다. 75㎡ 기준으로 잔액이 집값의 약 55.7%를 넘으면 LTV 70% 여유가 사라져요. 70%에서 방공제가 차지하는 몫, 약 14.3%를 뺀 값입니다.
가령 잔액이 6,000만원이면 집값의 약 34.3%입니다. 경계선 55.7%까지 약 21.4%p 남아 있고, 금액으로는 약 3,750만원입니다. 잔액 8,000만원이면 약 45.7%라 남는 폭이 1,750만원으로 줄어요.
84㎡형은 방공제 비중이 약 11.4%라 경계선이 약 58.6%로 조금 더 높아요. 시세가 높은 면적일수록 방공제가 차지하는 비중이 작아지기 때문이에요. 자세한 원리는 방공제란?에서 볼 수 있어요.
80%를 적용하는 곳이라면 얼마나 달라지나요?
75㎡ 기준으로 약 1,750만원 늘어요. 시세 1억 7,500만원의 10%p 차이만큼이에요. 대부업처럼 담보 비율을 자체 기준으로 정하는 곳이 있어서, 예시로 80%를 넣어 계산해 봤어요.
| 75㎡ 남은 주담대 | LTV 70% | 예시 80% |
|---|---|---|
| 4천 | 5,750만 | 7,500만 |
| 6천 | 3,750만 | 5,500만 |
| 8천 | 1,750만 | 3,500만 |
| 1억 | 여유 없음 | 1,500만 |
비율이 높아지면 금융사가 지는 위험도 커져서 금리가 올라가는 게 보통이에요. 금리는 연 20% 이내에서 심사로 정해져요. 70%로 충분하다면 굳이 비율을 높일 이유는 없어요.
잔액 1억 칸을 보면 차이가 분명해요. 70%로는 여유가 없지만 80%로는 약 1,500만원이 계산되죠. 이처럼 경계선 근처에 있는 경우에만 비율 차이가 의미를 가져요. 금리와 비용을 합쳐 실제로 남는 돈이 얼마인지 비교해 보세요.
492세대 단지, 보은 안에서는 어느 정도인가요?
보은에서 84㎡형 시세가 잡히는 10개 단지 가운데 4번째예요. 보은 84㎡형 중간 가격은 2억 125만원이고, 이 단지 84㎡형 2억 2,000만원은 그 약 1.09배예요.
| 주소 | 충청북도 보은군 보청대로 1966 |
|---|---|
| 세대·동 | 492세대 · 8개 동 · 최고 18층 |
| 사용승인 | 2018년 10월(8년 차) |
| 시공사 | 신한종합건설 |
| 면적·구조 | 전 세대 60~85㎡ · 개별난방 · 계단식 |
장신리에서 84㎡형 시세가 잡히는 단지는 이곳 하나예요. 그래서 이웃 단지와 비교하기보다 이 단지의 거래 흐름이 그대로 기준이 돼요. 1년 35건은 492세대의 약 7.1%로, 시세를 확인할 근거가 꾸준한 편이에요.
2018년에 지어져 올해로 8년 차예요. 492세대가 모두 60~85㎡ 구간이고, 실제 거래는 75㎡와 84㎡형 두 가지로 나뉘어요. 동 하나에 평균 약 61세대가 사는 규모입니다. 보은에서 이 정도 거래량을 가진 단지는 시세를 판단하는 데 근거가 쌓여 있는 편이라 계산 결과도 비교적 안정적으로 볼 수 있어요.
여유가 나온 만큼 다 빌려야 하나요?
그럴 필요는 없어요. 여유는 빌릴 수 있는 범위일 뿐이고, 실제 금액은 필요한 만큼 정하는 게 낫습니다. 연 5%, 30년 원리금균등으로 가정하면 2,000만원은 매달 약 10만 7천원, 3,750만원은 약 20만 1천원이에요.
금액에 따라 부대비용도 달라져요. 인지세는 대출 총액 5,000만원 이하면 없고, 1억 이하면 7만원입니다. 고객이 그 절반을 내요. 다른 비용은 금리 말고 드는 돈에 정리했어요.
빚이 모두 합쳐 1억을 넘으면 소득 대비 상환 비율인 DSR도 봅니다. 2금융권은 50%가 상한이고, 연말까지 변동형 주담대는 심사 금리에 0.75%p를 더합니다. 가령 연소득 3,000만원이면 1년 원리금 1,500만원이 상한선이에요.
갚는 방식도 미리 정해 두세요. 만기에 한 번에 갚는 방식과 매달 나눠 갚는 방식은 소득 심사에서 다르게 계산됩니다. 비교는 만기일시와 원리금균등 비교에 있어요. 신용대출이 함께 있다면 청주 신용대출 대환의 계산 방식도 참고가 되죠.
자주 묻는 질문
보은신한헤센 75㎡ 시세는 얼마인가요?
최근 6개월 실거래 중간 가격은 1억 7,500만원이에요. 1년 앞쪽 1억 7,100만원과 비교하면 큰 변화 없이 안정적인 흐름이에요.
주담대가 6,000만원 남았으면 얼마나 더 되나요?
75㎡ 기준 LTV 70%와 방공제 2,500만원을 적용하면 예시로 약 3,750만원이에요. 84㎡형이면 약 6,900만원이에요.
잔액이 얼마를 넘으면 추가 여유가 없나요?
LTV 70% 기준으로 75㎡는 9,750만원, 84㎡형은 1억 2,900만원이 경계예요. 실제 경계는 금융사 시세 평가에 따라 달라요.
80%로 계산하면 얼마나 늘어나나요?
75㎡ 기준으로 약 1,750만원 늘어요. 다만 비율이 높을수록 금리도 올라갈 수 있어 필요한 금액만 정하는 게 좋아요.
