아파트 한 채 팔 때 양도세 0원, 요건을 다 갖췄을까요?

집 한 채를 팔 때 가장 먼저 확인할 건 비과세 요건이에요. 요건을 모두 갖추면 수억원 차익에도 양도세가 없지만, 하나만 어긋나도 세금이 나와요. 소득세법과 시행령 조문을 기준으로 하나씩 체크해 볼게요.

1주택 비과세는 어떤 조건이면 받나요?

양도일 현재 1세대가 국내에 1주택만 갖고 2년 이상 보유했으면 돼요. 취득할 때 조정대상지역이었다면 2년 거주도 필요해요(소득세법 제89조 제1항 제3호, 시행령 제154조 제1항).

조정대상지역은 2025년 10월 15일 대책으로 서울 25개 구 전체와 경기 12곳이 지정됐고, 2026년 7월 1일 동탄·기흥·구리가 더해졌어요. 이 지역에서 지정 뒤에 산 집은 2년 거주가 필요합니다.

2026-10-31 현재 수도권 밖에는 조정대상지역이 없어요. 그래서 수도권 밖 아파트는 2년 보유만으로 비과세가 됩니다. 2억 5,000만원에 사서 3년 8개월 뒤 4억원에 팔았다면 다른 집이 없는 한 양도세가 0원이에요.

집이 깔고 있는 땅도 일정 면적까지 함께 비과세돼요. 건물 정착면적의 3배(수도권 도시지역 주거·상업·공업지역), 5배(수도권 녹지지역·수도권 밖 도시지역), 10배(도시지역 밖)까지예요(시행령 제154조 제7항).

1세대와 보유기간은 어떻게 따지나요?

1세대는 본인과 배우자, 같은 주소에서 생계를 같이하는 직계존비속과 형제자매를 말해요(소득세법 제88조 제6호).

배우자가 없어도 1세대로 인정되는 경우가 있습니다. 30세 이상이거나, 배우자가 사망했거나 이혼한 경우, 일정 수준 이상 소득이 있어 독립 생계를 꾸리는 경우입니다.

보유기간은 날짜로 정확히 따져요. 하루라도 2년에 모자라면 비과세가 안 되고, 1년 이상 2년 미만 보유한 주택에는 60%, 1년 미만은 70% 단일세율이 붙어요(소득세법 제104조). 지방소득세는 별도입니다.

1년 6개월 만에 팔아 차익이 5,000만원이라면 기본공제 250만원을 뺀 4,750만원의 60%인 2,850만원이 양도세예요. 지방소득세 285만원까지 더하면 3,000만원을 넘어요. 같은 집을 반년만 더 갖고 있었다면 0원이었을 금액입니다.

2년을 못 채워도 비과세되는 경우가 있나요?

있어요. 시행령 제154조 제1항 단서가 보유·거주기간 제한을 받지 않는 경우를 정해 두었어요.

• 건설임대주택에서 5년 이상 거주한 뒤 분양전환받은 경우
• 공익사업으로 수용되는 경우
• 세대 전원이 해외로 이주해 출국 후 2년 안에 파는 경우
• 1년 이상 국외 취학·근무로 세대 전원이 출국한 경우
• 1년 이상 거주한 뒤 취학·근무·질병 등 부득이한 사유로 파는 경우

조정대상지역 공고 전에 계약금을 낸 무주택 세대는 거주요건을 면제받아요(같은 항 제5호). 반대로 이사 일정 때문에 2년을 며칠 남기고 팔아야 한다면, 이 예외에 해당하는지 먼저 따져 보고 잔금일을 조정하는 게 안전합니다.

12억원이 넘으면 세금은 어떻게 계산하나요?

차익 전체가 아니라 12억원을 넘는 비율만큼만 과세해요. 시행령 제160조의 식은 양도차익 × (양도가 − 12억원) ÷ 양도가예요.

9억원에 사서 15억원에 팔았다고 해 볼게요(필요경비는 0으로 단순화). 차익 6억원 × 3/15 = 1억 2,000만원만 과세 대상입니다. 10년 보유·10년 거주라면 장기보유특별공제 80%를 빼 2,400만원, 기본공제 250만원을 빼면 과세표준 2,150만원입니다. 세액은 196만 5,000원에 지방소득세 19만 6,500원이에요.

같은 집을 10년 보유하고 2년만 살았다면 공제율이 48%로 떨어져요. 과세표준 5,990만원에 24% 세율이 붙어 861만 6,000원, 지방소득세 86만 1,600원입니다. 거주기간 하나로 세금이 4배 넘게 차이 나요.

12억원이 넘는 집은 비과세 대상이어도 세금이 생기니, 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고해요(소득세법 제105조). 같은 해에 두 건 이상 팔았다면 다음 해 5월에 확정신고도 해요(제110조).

장기보유특별공제는 몇 %까지 받나요?

2년 이상 거주한 1세대 1주택은 보유 연 4%와 거주 연 4%를 따로 쌓아 최대 80%예요(소득세법 제95조 제2항 표2, 시행령 제159조의4).

거주가 2년 미만이면 표2 대신 일반 공제표(표1)를 써요. 보유 3년 6%에서 1년마다 2%씩 늘어 15년 이상 30%예요. 비과세 대상인 12억원 이하 주택은 공제와 상관없이 세금이 없으니, 이 표는 12억원 초과분이나 비과세가 깨진 경우에 쓰여요.

2028년부터 공제가 바뀐다는 말은 사실인가요?

정부안으로 나와 있습니다. 2026년 8월 3일 발표된 세제개편안이고 2026-10-31 현재 국회 계류 중이에요.

• 2027년 양도분까지: 현행 유지
• 2028년: 거주 연 6% + 보유 연 2%(최대 80%), 공제 한도 20억원
• 2029년부터: 보유 공제 폐지, 거주 연 8%(10년 80%), 공제 한도 10억원

통과되면 직접 살지 않고 오래 보유만 한 1주택자는 2028년 이후 공제가 크게 줄어들어요. 비과세 요건(2년 보유, 12억원) 자체를 바꾸는 내용은 아니에요. 정부안 전체는 2026 세제개편안 정리에서 볼 수 있습니다.

비과세로 판 돈, 남은 대출부터 정리해야 하나요?

매도 잔금으로 그 집 대출을 갚는 경우가 많아서, 상환 일정과 잔금일을 맞춰 두는 게 좋아요. 대출 시작 후 3년이 안 됐다면 중도상환수수료가 붙을 수 있으니 미리 계산해 두세요(중도상환수수료 계산기).

팔기 전 몇 달 동안 자금이 필요한 경우도 있어요. 새 집 계약금이나 이사 비용이 먼저 나가는 경우거든요. 이미 주담대가 있는 집이라면 남은 담보 여유로 후순위담보대출을 받고, 매도 잔금으로 한꺼번에 갚는 방법을 검토할 수 있습니다.

2,000만원을 연 5%, 30년으로 빌리면 매달 약 10만 7,000원이에요. 몇 달 뒤 갚을 계획이라면 이자보다 설정비·수수료 같은 부대비용 비중이 커질 수 있어요(금리 말고 드는 돈). 새 집을 먼저 사는 순서라면 일시적 2주택 처분기한도 함께 확인하세요.