양산 천성리버타운 후순위담보대출, 세입자 있을 때 계산법

천성리버타운 50⁠㎡는 요즘 얼마에 거래될까요?

50㎡ 최근 거래 중간 가격은 5,500만원이에요. 1년 동안 121건이 거래돼, 단지 전체 131건의 대부분을 차지해요.

60㎡는 1년 10건으로 거래가 적어요. 최근 중간 가격은 8,000만원이지만 1년 범위가 7,300만~1억 1,700만원으로 넓어요. 근거가 적은 면적은 금융사가 보수적으로 볼 수 있어요.

10월 거래를 보면 27일 50㎡ 9층이 4,700만원, 21일 10층이 4,800만원이었어요. 19일 11층은 6,200만원으로 같은 면적에서 1,500만원 가까이 높았어요. 20일에는 60㎡ 10층이 7,300만원에 거래됐어요.

1년 앞쪽 절반 거래의 50㎡ 중간 가격은 5,350만원, 뒤쪽은 5,600만원입니다. 250만원, 약 4.7% 올랐어요. 다만 10월 두 건이 4천만원대였던 만큼 신청 시점 거래를 다시 봐야 해요.

시세가 작은 집은 몇백만원 차이도 결과를 크게 바꿔요. 금융사가 10월 9층 거래처럼 4,700만원으로 평가하면, 세입자와 대출이 없어도 방공제 기준 여유는 약 790만원이에요. 최근 시세 계산보다 560만원 적어요.

세입자가 살고 있으면 계산이 어떻게 바뀌나요?

방공제 자리에 실제 보증금이 들어가요. 담보 여유는 보통 시세 × LTV − 남은 대출 − 방공제로 구하는데, 세입자가 있으면 가정이 아니라 실제 금액을 빼는 거입니다.

방공제는 앞으로 들어올지 모르는 소액 세입자 몫을 미리 떼어 두는 금액이에요. 양산은 방 1개 기준 2,500만원입니다. 이미 세입자가 있으면 그 보증금이 기준이 되고, 둘을 겹쳐 빼지 않는 게 원칙이에요. 구체적인 방식은 금융사마다 다릅니다.

50㎡ 최근 시세 5,500만원에 LTV 70%를 적용하면 3,850만원이 출발점이에요. 남은 대출이 없다고 놓고 세입자 상황별로 계산하면 아래와 같아요.

보증금이 작은 월세라면 세입자가 없을 때보다 계산상 여유가 오히려 커질 수 있어요. 방공제 2,500만원보다 적은 금액만 빠지기 때문이에요. 표의 60㎡는 최근 시세 8,000만원 기준이고, 모두 예시 계산입니다. 금융사가 보증금과 방공제를 함께 빼는 방식이라면 여유는 표보다 작아집니다.

전세를 준 집이라면 추가 여유가 남을까요?

대부분 남지 않아요. 50㎡는 담보 인정액이 3,850만원이라, 전세 보증금이 그 이상이면 계산상 여유가 없어요.

2순위 대출을 내주는 쪽은 앞에 선 금액을 모두 빼고 계산해요. 1순위 대출, 먼저 확정일자를 받은 세입자 보증금, 소액임차인 몫이 다 빠진 뒤에야 2순위 몫이 남습니다. 보증금이 큰 집일수록 남는 몫이 작아지는 이유거든요.

소액임차인 기준도 알아 두세요. 양산 같은 그 밖의 지역은 보증금 7,500만원 이하 세입자가 경매 때 2,500만원까지 가장 먼저 받아요. 이 단지 50㎡ 세입자는 대부분 이 범위에 들어갈 가능성이 큽니다. 자세한 배당 순서는 세입자 있을 때 추가대출에 정리했어요.

대부업처럼 담보 비율을 80%로 잡는다고 가정하면 50㎡ 담보 인정액은 4,400만원입니다. 월세 보증금 1,000만원이면 약 3,400만원까지 계산됩니다. 비율이 높을수록 금리도 올라가고, 금리는 연 20% 이내에서 심사로 정해져요.

3,000세대 소형 단지는 어떤 곳인가요?

1998년 9월 준공 승인을 받은 3,000세대 아파트입니다. 장백건설이 지었고 26개 동, 최고 20층입니다. K-apt 기준 전 세대가 60㎡ 이하거든요.

세대수가 많아 1년 거래가 131건이나 됩니다. 시세가 낮은 단지에서 거래가 이렇게 많으면, 실거래만으로도 가격 흐름을 꽤 정확하게 읽을 수 있죠. 소주동에서 84㎡형 거래가 있는 단지는 세신 8,800만원, 서창대동 7,750만원 두 곳뿐이라 직접 비교할 대상은 적습니다.

준공 28년 차라 금융사마다 담보로 받는 기준이 다를 수 있습니다. 시세가 낮은 소형은 금융사에 따라 취급하지 않을 수도 있어서, 단지명과 면적으로 취급 여부부터 묻는 게 시간을 아끼는 길이에요. 받을 수 있다고 해도 최소 대출 금액이 정해져 있는지 함께 확인하세요.

담보 여유가 작을 때는 무엇을 먼저 볼까요?

필요한 금액이 담보 여유보다 크다면, 담보를 더 쓰기보다 기존 대출 구조를 먼저 보는 편이 나아요. 금리가 높은 신용대출이나 카드론을 정리하는 쪽이 매달 부담을 줄이는 데 더 도움이 될 때가 많아요.

소액 대출은 비용 구조도 다릅니다. 약정 금액이 5천만원 이하면 인지세가 없습니다. 예를 들어 2,000만원을 연 5%·30년으로 빌리면 매달 약 10만 7천원이에요. 세를 준 집으로 받을 때의 순서는 세 놓은 집으로 추가대출에서, 양산 다른 동네 시세는 양산 추가담보대출에서 볼 수 있습니다.

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세입자 있는 집은 어떤 서류를 준비하나요?

임대차계약서와 전입세대 열람 내역이 핵심이에요. 금융사는 전입세대 열람으로 실제 거주자를 확인하고, 계약서로 보증금과 확정일자를 봐요.

계약서 금액과 실제 받은 보증금이 다르면 심사가 늦어질 수 있어요. 세입자가 없다고 했는데 전입자가 확인되면 처음부터 다시 계산해야 해요. 그 밖의 기본 서류는 준비 서류와 진행 순서에 모아 두었어요.