음성 한성진주아파트 후순위담보대출, 32년 차 소형 단지 한도

한성진주아파트는 면적별로 얼마에 거래되나요?

가장 많이 거래된 46㎡는 최근 시세가 4,500만원이에요. 60㎡는 7,900만원, 84㎡형은 9,000만원이에요. 1년 동안 다섯 가지 면적이 27건 거래됐어요.

40㎡대 세 면적은 시세가 4,000만원대로 비슷해요. 60㎡부터는 7,900만원으로 한 단계 올라가요. 같은 단지라도 40㎡대와 60㎡ 사이 시세 차이가 3,400만원입니다.

60㎡는 8건 거래가 7,500만~8,000만원 안에 모여 있어 시세가 가장 안정적이에요. 반면 46㎡는 3,000만~5,350만원으로 폭이 넓어요. 같은 면적인데 최저와 최고가 2,350만원 벌어져, 층이나 상태에 따라 평가가 크게 달라질 수 있어요.

46㎡는 1년 앞쪽 절반 중간 가격이 5,000만원, 뒤쪽 절반이 4,500만원이에요. 500만원, 약 10% 내렸어요. 9월 7일 8층 4,500만원, 8월 27일 7층 4,900만원 거래가 있었고, 10월 10일에는 41㎡ 10층이 3,900만원에 거래됐어요.

남은 대출이 없을 때 면적별로 얼마나 남나요?

46㎡는 약 650만원, 60㎡는 약 3,030만원, 84㎡형은 약 3,800만원이 예시 여유예요. 최근 시세의 70%에서 방공제 2,500만원을 뺀 값입니다.

LTV 70%는 집값 중 담보로 인정하는 비율입니다. 방공제는 나중에 들어올 수 있는 소액 세입자 몫을 미리 빼 두는 금액이고, 음성은 광역시가 아니어서 2,500만원입니다. 시세가 작은 집일수록 이 금액이 차지하는 비중이 커요.

46㎡는 남은 대출이 650만원만 넘어도 계산상 여유가 없습니다. 84㎡형 3,800만원도 거래 2건으로 잡은 시세라, 금융사 평가에 따라 위아래로 움직일 수 있습니다. 대부업처럼 담보 비율을 자체로 정하는 곳에서 80%를 가정해도 대출 없는 46㎡의 여유는 약 1,100만원, 60㎡는 약 3,820만원이에요. 실제 한도는 심사에 따라 달라지죠.

32년 차 구축이면 무엇이 달라지나요?

준공 연차가 계산식에 따로 들어가진 않아요. 다만 오래된 단지는 시세 자체가 낮게 형성되고, 감정평가에서 관리 상태가 반영될 수 있습니다. 결국 연차는 시세를 거쳐 한도에 영향을 줘요.

이 단지 46㎡의 1년 앞쪽·뒤쪽 시세가 10% 내린 것처럼, 소형 구축은 작은 금액 변화도 비율로는 크게 보여요. 시세가 500만원 내리면 LTV 70% 기준 여유는 350만원 줄어요. 여유가 650만원인 면적에서는 절반 넘게 사라지는 셈입니다.

795세대 중 735세대가 60㎡ 이하입니다. 84㎡형이 속한 60~85㎡ 구간은 60세대뿐이라 1년 거래도 2건이었어요. 큰 면적 소유자라면 금융사가 시세를 정할 근거가 부족해 감정을 따로 받을 수 있어요.

오래된 단지는 등기부에 예전 근저당이 정리되지 않고 남아 있는 경우도 있습니다. 다 갚은 대출의 근저당이 말소되지 않았다면 선순위로 계산될 수 있으니 미리 확인하세요. 실거래가와 감정가가 다르게 나오는 이유는 감정가와 실거래가가 다를 때에 정리돼 있어요.

읍내리 신축 단지와 비교하면 어떤가요?

84㎡형 기준으로 음성읍 읍내리 6개 단지 중 가장 낮습니다. 가장 높은 음성지평더웰2차는 2억 7,500만원으로, 이 단지 9,000만원의 약 3배예요.

읍내리 단지는 음성지평더웰2차 2억 7,500만원, 음성지평더웰 2억 7,075만원, 아우룸 2억원, 시티빌 1억 7,500만원, 삼보 1억 1,450만원 순입니다. 음성 전체 84㎡형 거래 단지 35곳 중으로는 31번째이고, 음성 84㎡형 중간 가격은 1억 7,650만원입니다.

같은 음성이라도 음성 이안대소처럼 신축 단지는 계산 결과가 완전히 달라요. 시세 차이 1억 8,500만원은 LTV 70%로 옮기면 한도 차이 약 1억 2,950만원입니다.

여유가 작을 때는 어떻게 활용하나요?

금액이 작을수록 비용 비율을 먼저 따져 보세요. 대출 총액 5,000만원 이하는 인지세가 없지만, 근저당 설정비나 중도상환수수료는 금액과 상관없이 생길 수 있어요. 650만원을 받으면서 수십만원의 비용이 들면 실제 부담이 커집니다. 금리 외에 드는 돈은 금리 외 비용에 항목별로 정리했어요.

담보 여유가 작다면 기존 빚의 구조를 바꾸는 쪽이 나을 수 있어요. 신용대출은 심사에서 5년에 나눠 갚는 것으로 잡혀, 1,000만원이면 원금만 1년 200만원이에요. 총대출이 1억을 넘으면 2금융권은 DSR 50%를 적용하고, 수도권 밖 변동형 주담대는 2026년 말까지 심사 금리에 0.75%p를 더해요.

매달 부담으로 비교하면 차이가 더 잘 보여요. 1,000만원을 5년에 나눠 갚으면 원금만 매달 약 16만 7천원이에요. 같은 금액을 연 5%·30년 원리금균등으로 갚는다고 가정하면 월 약 5만 4천원입니다. 다만 기간이 길면 전체 이자는 늘어나니 둘 다 따져 보세요.

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금리 말고 드는 비용은 얼마일까?금액만 넣으면 돼요

신청 전에 무엇을 챙기면 좋을까요?

등기부등본으로 근저당과 채권최고액을 먼저 보세요. 건축물대장으로 전용면적도 확인하세요. 40㎡, 41㎡, 46㎡처럼 비슷한 면적이 여럿이라 내 집 면적을 정확히 넣어야 계산이 맞아요.

40㎡와 46㎡는 최근 시세가 360만원밖에 차이 나지 않지만, 대출 없는 여유로는 398만원과 650만원이에요. 금액이 작은 구간에서는 몇백만원 차이도 신청 여부를 바꿀 수 있어요.

세를 준 상태라면 방공제 대신 실제 보증금이 빠져요. 이 단지 소형 면적은 보증금 몇천만원만으로도 여유가 사라질 수 있죠. 금리는 연 20% 이내에서 심사로 정해지고, 서류는 준비 서류와 진행 순서를 참고하세요.