전주 아파트담보대출 한도, 집값과 소득 중 낮은 쪽

전주에서 아파트 담보 한도를 물으면 왜 답이 두 개 나오나요?

한도를 정하는 기준이 두 개이기 때문이에요. 하나는 집값으로 보는 LTV, 다른 하나는 소득으로 보는 DSR이에요. 실제 한도는 둘 중 낮은 쪽으로 정해져요.

LTV는 집값에서 대출이 차지할 수 있는 비율입니다. 전주는 2026년 10월 기준 규제지역이 아니라서 은행권 아파트는 70%로 봐요. 여기서 방공제와 이미 받은 주담대를 빼요.

DSR은 1년에 갚는 모든 대출 원리금을 연소득으로 나눈 비율이에요. 총대출이 1억을 넘으면 은행은 40%, 2금융권은 50%까지 봅니다. 집이 비싸도 소득이 작으면 이쪽에서 먼저 막혀요.

그래서 "얼마까지 되나요?"라는 질문에는 집값 기준 한도와 소득 기준 한도를 둘 다 계산해 봐야 합니다. 이 글은 전주 시세로 두 숫자를 차례로 계산합니다.

전주 84⁠㎡형 시세는 동마다 얼마나 다른가요?

전주 84㎡형 중간 가격은 2억 4,700만원입니다. 최근 1년 84㎡형 거래가 있는 258개 단지 기준이고, 2억 이상은 162곳으로 63%입니다. 동별로 보면 차이가 커요.

송천동2가는 단지가 24곳으로 많으면서 중간 가격도 가장 높습니다. 전주 최고가인 포레나전주에코시티 7억 9,500만원도 이 동에 있어요.

효자동1가는 30곳으로 단지 수가 가장 많지만 중간 가격은 1억 9,200만원이에요. 오래된 단지가 많이 섞여 있어서예요. 반대로 평화동2가 21곳은 2억 6,200만원으로 전주 중간 가격과 비슷합니다. 시세는 단지마다 80~86㎡ 중 거래가 많은 면적의 실거래 중간 가격으로 계산했어요.

전주 아파트 시세별 LTV 한도는 얼마인가요?

중간 시세 2억 4,700만원이면 집값 기준 한도는 약 1억 4,790만원입니다. 70%에서 방공제 2,500만원만 뺀 금액이고, 남은 주담대가 있으면 여기서 또 빼요.

방공제는 세입자가 생길 경우를 대비해 한도에서 미리 빼는 금액이에요. 전주는 광역시가 아니라 방 1개 기준 2,500만원이에요. 기준은 방공제란에 정리했어요.

대부업은 담보 비율을 금융사별로 정해요. 예시로 80%를 넣으면 시세 2억 4,700만원의 집값 기준 한도는 1억 7,260만원으로 늘어납니다. 대신 금리는 연 20% 이내에서 더 높게 정해지는 편입니다.

남은 주담대는 잔액이 아니라 등기부의 채권최고액으로 빼는 곳도 있어요. 채권최고액은 관행상 원금의 120~130%예요. 주담대 8,000만원이라면 9,600만~1억 400만원이 빠져서, 표의 여유보다 1,600만~2,400만원 작아질 수 있어요.

소득 기준으로는 얼마까지 계산될까요?

연소득 4,000만원에 주담대 8,000만원이 남아 있다면 약 1억 6,570만원입니다. 2금융권 DSR 50% 기준 예시 계산이에요.

계산은 이렇게 해요. 연소득 4,000만원의 50%는 1년 원리금 2,000만원이에요. 남은 주담대 8,000만원(30년, 연 4% 가정)의 원리금이 연 458만원이니 1,542만원이 남습니다. 이 금액으로 20년, 연 7%를 가정하면 갚을 수 있는 원금이 약 1억 6,570만원이에요.

여기에 수도권 밖 주담대는 변동형 기준 심사 금리에 0.75%p가 더해집니다. 그만큼 소득 한도는 조금 줄어듭니다. 상환 기간이 짧아지면 1년 원리금이 커져 한도가 더 줄어요. 상환 방식에 따른 차이는 만기일시 vs 원리금균등에 있어요.

전주에서는 LTV와 DSR 중 어느 쪽이 먼저 막히나요?

중간 시세 아파트는 LTV가 먼저 막혀요. 위 예시라면 집값 기준 여유 6,790만원이 소득 기준 1억 6,570만원보다 훨씬 작아요.

시세가 높은 단지는 반대예요. 시세 6억이면 집값 기준 여유가 3억 1,500만원이라 소득 한도 1억 6,570만원이 먼저 걸려요. 같은 전주라도 단지 시세에 따라 신경 쓸 기준이 달라지는 거거든요.

어느 쪽에 막혔는지에 따라 해법도 다릅니다. 집값 쪽이 막혔다면 필요한 금액을 줄이거나, 담보 비율을 따로 정하는 금융사를 비교해야 해요. 소득 쪽이 막혔다면 신용대출을 정리하거나 상환 기간을 늘리는 방법이 있어요. 자세한 순서는 DSR 초과로 거절됐을 때에 있습니다.

전주에서 거래가 많은 단지는 어디인가요?

효자동1가 힐스테이트어울림효자가 1년 180건으로 가장 많아요. 전주 477개 단지의 최근 1년 매매는 모두 9,087건이에요.

거래가 많으면 시세 근거가 분명해서 감정가가 크게 어긋날 일이 적어요. 상위 여섯 곳 중 두 곳은 1990년대 후반 준공이에요. 거래는 활발해도 시세가 낮아 집값 기준 한도는 작게 나올 수 있어요.

힐스테이트어울림효자 84㎡형 최근 시세는 5억 9,850만원이에요. 같은 동 중간 가격 1억 9,200만원의 세 배가 넘어요. 동 숫자만 보고 한도를 짐작하면 크게 틀릴 수 있어요.

84㎡형 거래가 없는 단지도 있어요. 이럴 땐 거래가 가장 많은 다른 면적으로 계산하고, 감정평가 결과로 다시 맞춰 보는 순서가 좋아요. 면적이 작으면 시세도 낮아 한도가 더 작게 나옵니다.

전주 시세 흐름은 한도에 어떤 영향을 주나요?

시세가 오르면 집값 기준 한도도 따라 올라가요. 전주 덕진구는 2025년 한 해 4.03% 올라 수도권 밖에서 강한 편이었어요.

단지 단위로 보면 더 분명해요. 힐스테이트어울림효자 84㎡형은 연초 중간 가격 5억 5,200만원에서 최근 5억 9,850만원으로 4,650만원 올랐어요. 70%로 계산하면 한도가 약 3,255만원 늘어나는 셈이에요.

다만 금융사는 KB시세나 감정가를 기준으로 삼아요. 최근 거래가가 바로 반영되지 않을 수 있어요. 집값 한도가 늘어도 소득 한도가 그대로면 결과는 바뀌지 않으니, 신용대출이 있다면 소득 쪽부터 정리해 보세요.

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신용대출을 정리하면 소득 한도가 얼마나 늘까?세 칸 입력 · 10초