HOME FINANCE LAB부산 동래래미안아이파크 후순위담보대출, 평형별 한도 차이
- 84㎡형 시세 10억 2,500만원, 1년 새 +4,500만원
- 2022년 준공 · 3,853세대 · 32개 동
- 온천동 56개 단지 중 84㎡형 시세 1위
목차 6개
평형이 여덟 가지인데 시세는 어떻게 갈리나요?
가장 거래가 많은 84㎡형은 최근 시세가 10억 2,500만원입니다. 같은 단지 안에서도 30㎡형은 2억 1,250만원, 115㎡형은 14억 8,000만원이라 폭이 아주 넓어요.
동래래미안아이파크는 30㎡부터 115㎡까지 여덟 가지 면적이 있습니다. 그래서 "이 단지 시세"를 한 숫자로 말하기 어려워요. 아래는 지난 1년 중개거래를 면적별로 묶은 표거든요.
| 전용면적 | 1년 중간 가격 | 거래 범위 | 건수 |
|---|---|---|---|
| 30㎡ | 2억 1,250만 | 2억 500만~2억 2,500만 | 4건 |
| 50㎡ | 4억 4,800만 | 4억 1,200만~4억 6,700만 | 7건 |
| 60㎡ | 7억 5,000만 | 6억 2,500만~8억 3,000만 | 92건 |
| 76㎡ | 8억 9,250만 | 6억 4,500만~9억 8,500만 | 34건 |
| 85㎡(84㎡형) | 9억 6,250만 | 8억 1,700만~11억 5,000만 | 98건 |
| 90㎡ | 10억 2,000만 | 8억 9,000만~11억 6,000만 | 16건 |
| 101㎡ | 13억 | 12억 5,600만~13억 3,800만 | 3건 |
| 115㎡ | 14억 9,000만 | 14억 7,500만~15억 4,000만 | 5건 |
거래가 몰린 곳은 60㎡형과 84㎡형이에요. 두 면적이 1년 259건 중 190건을 차지해요. 10월에도 84㎡형 3층이 9억 5,000만원, 10층이 9억 6,000만원에 거래됐어요. 60㎡형은 16층 8억 3,000만원, 12층 8억 500만원이었어요.
3,853세대 단지는 어떻게 구성돼 있나요?
2022년 6월 사용승인을 받은 3,853세대 대단지예요. 삼성물산과 현대산업개발이 함께 지었고, 32개 동에 최고 35층입니다.
| 주소 | 부산 동래구 충렬대로107번길 65 |
|---|---|
| 세대·동 | 3,853세대 · 32개 동 · 최고 35층 |
| 사용승인 | 2022년 6월(4년 차) |
| 면적 구성 | 60㎡ 이하 898세대 · 60~85㎡ 2,563세대 · 85~135㎡ 392세대 |
| 난방·구조 | 개별난방 · 계단식 |
준공 4년 차라 건물 연식 때문에 담보 평가가 깎일 걱정은 상대적으로 적습니다. 대신 고가 평형일수록 같은 비율을 곱해도 금액이 커서, 금융사별 한도 상한에 먼저 닿을 수 있어요.
60~85㎡ 구간이 2,563세대로 전체의 약 67%입니다. 85㎡를 넘는 집은 392세대로 10% 남짓입니다. 1년 거래 259건은 전체 세대의 약 6.7%라, 시세 근거가 꽤 촘촘한 편이에요.
평형별로 담보 여유는 얼마나 차이 나나요?
남은 주담대가 3억이라면, 84㎡형은 예시 계산으로 약 3억 8,950만원이 남습니다. 같은 3억이라도 60㎡형은 2억 2,850만원, 115㎡형은 7억 800만원으로 평형에 따라 크게 다릅니다.
계산 방식은 이래요. 시세에 LTV 70%를 곱하고, 남은 주담대와 방공제를 빼요. LTV는 집값 중 담보로 인정하는 비율이고, 방공제는 소액 세입자 몫으로 미리 빼 두는 돈이에요. 부산은 방 1개 기준 2,800만원이에요.
| 남은 주담대 | 60㎡ | 76㎡ | 84㎡형 | 115㎡ |
|---|---|---|---|---|
| 3억 | 2억 2,850만 | 3억 4,050만 | 3억 8,950만 | 7억 800만 |
| 4억 | 1억 2,850만 | 2억 4,050만 | 2억 8,950만 | 6억 800만 |
| 5억 | 2,850만 | 1억 4,050만 | 1억 8,950만 | 5억 800만 |
작은 평형은 여유가 금방 사라져요. 30㎡형은 대출이 하나도 없어도 계산상 1억 2,075만원이 끝입니다. 50㎡형은 2억 6,950만원이 상한선입니다. 모두 예시 계산이고, 실제 금액은 심사에 따라 달라요.
이자도 같이 봐야 합니다. 후순위로 1억을 연 5%·30년 원리금균등으로 받는다고 가정하면 매달 약 53만 7천원이에요. 2억이면 약 107만 4천원이라, 여유가 커도 매달 낼 금액부터 정하는 편이 안전합니다.
대부업은 담보 비율을 금융사마다 정해요. 예시로 80%를 넣으면 84㎡형·주담대 3억일 때 약 4억 9,200만원까지 계산됩니다. 비율이 오를수록 금리도 올라가니 필요한 금액부터 정해 두세요.
온천동 래미안 단지들 사이에서는 어디쯤인가요?
84㎡형 시세로 보면 온천동 56개 단지 중 가장 높아요. 부산 전체 1,427개 단지에서는 31번째거든요. 부산 84㎡형 중간 가격 2억 9,400만원과 비교하면 약 3.5배예요.
| 온천동 단지 | 84㎡형 최근 시세 |
|---|---|
| 동래래미안아이파크 | 10억 2,500만 |
| 래미안포레스티지2단지 | 9억 6,700만 |
| 래미안포레스티지1단지 | 9억 6,000만 |
| 래미안포레스티지3단지 | 9억 4,300만 |
| 동래럭키 | 8억 5,500만 |
| e편한세상동래아시아드 | 7억 7,000만 |
래미안포레스티지 단지들과는 5,800만~8,200만원 차이입니다. LTV 70%로 환산하면 담보 여유가 약 4,060만~5,740만원 벌어지는 셈이에요. 같은 부산이라도 구축 대단지인 사직쌍용예가는 시세 구간이 전혀 달라지죠. 부산 단지별 분포는 부산 후순위담보대출 정리에서 볼 수 있죠.
작은 평형과 큰 평형은 무엇을 따로 봐야 하나요?
거래 건수를 먼저 보세요. 30㎡형은 1년 4건, 101㎡형은 3건, 115㎡형은 5건뿐입니다. 거래가 적으면 금융사가 감정평가로 담보가치를 다시 잡기도 해요.
90㎡형도 눈여겨볼 만해요. 1년 중간 가격은 10억 2,000만원인데 최근 시세는 9억 5,500만원으로 84㎡형보다 낮게 잡혀요. 16건 안에서 층과 시점이 섞인 결과라, 계산기 숫자는 참고선으로 보는 편이 좋아요. 감정가와 실거래가가 다를 때도 함께 읽어 보세요.
84㎡형 흐름은 오름세거든요. 1년을 반으로 나누면 앞쪽 중간 가격 9억 5,500만원, 뒤쪽 10억원입니다. 4,500만원, 약 4.7% 올랐어요.
시세가 10억을 넘으면 담보보다 소득이 먼저 한도를 정합니다. 2금융권 DSR 50%, 스트레스 금리 0.75%p를 같이 따져 보세요.
담보는 넉넉한데 소득 쪽이 막히면 어떻게 하나요?
대출 금액은 DSR이 정하는 경우가 많아요. DSR은 1년에 갚는 모든 대출 원리금을 연소득으로 나눈 비율이에요. 2금융권은 50%까지 봅니다.
예를 들어 연소득 8,000만원에 기존 주담대를 매달 160만원 갚는다고 가정해요. 50%면 연 4,000만원까지라 남는 몫은 연 2,080만원이에요. 연 5%·30년으로 바꾸면 약 3억 2,290만원이에요. 심사 금리에 0.75%p를 더하면 약 2억 9,700만원으로 줄어요.
신용대출이 섞여 있으면 심사에서 5년 분할로 잡혀 부담이 커져요. 순서를 바꾸는 방법은 DSR 초과로 거절됐을 때에 정리했어요. 금리는 연 20% 이내에서 심사로 정해지고, 서류는 신분증·소득 증빙·기존 대출 내역이 기본입니다.
자주 묻는 질문
동래래미안아이파크 84㎡형 시세는 얼마로 보나요?
최근 거래 기준 중간 가격은 10억 2,500만원이에요. 실제 심사는 KB시세나 감정가를 쓰기 때문에 이 숫자와 다를 수 있어요.
30㎡형도 후순위 대출이 되나요?
시세 2억 1,250만원 기준으로 대출이 없으면 예시 계산상 약 1억 2,075만원까지예요. 1년 거래가 4건뿐이라 감정평가로 다시 확인하는 경우가 있어요.
주담대가 4억 남았으면 84㎡형은 얼마나 여유가 있나요?
LTV 70% 예시 계산으로 약 2억 8,950만원이에요. 다만 이 정도 금액은 소득 기준인 DSR에서 먼저 막힐 수 있어요.
부산 방공제는 얼마인가요?
부산은 광역시라 방 1개 기준 2,800만원을 빼요. 방공제를 빼지 않는 상품이 있는지는 금융사마다 달라요.
