부산 삼익비치 후순위담보대출, 면적 8개 7억~22억대

삼익비치는 면적별로 얼마일까요?

가장 작은 42㎡는 1년 중간 가격 7억 300만원, 가장 큰 148㎡는 22억 9,000만원이에요. 한 단지 안에 면적이 여덟 가지라 시세 폭이 15억원 넘게 벌어져요.

1년 동안 249건이 거래됐어요. 그중 61㎡가 66건으로 가장 많고, 74㎡ 42건, 42㎡ 38건, 131㎡ 36건 순입니다. 면적이 여럿인 만큼 우리 집 면적의 숫자를 정확히 골라 보는 게 계산의 첫걸음이에요.

95㎡는 1년 거래가 8건으로 가장 적습니다. 범위도 12억 3,000만~13억 2,500만원으로 좁게 잡혀, 다른 면적보다 시세 근거가 얇은 편입니다. 반대로 131㎡는 15억 6,000만원부터 21억원까지 범위가 넓어서 같은 면적 안에서도 개별 차이가 커요.

면적이 한 단계 커지면 담보 여유는 얼마나 늘어날까요?

LTV 70% 기준으로 시세 차이의 70%만큼 늘어요. 61㎡에서 74㎡로 올라가면 1년 중간 가격 차이가 1억 2,500만원이라, 같은 잔액에서 여유는 약 8,750만원 커져요.

여기서 LTV는 집값 대비 빌릴 수 있는 비율입니다. 부산은 광역시라 소액 세입자 몫인 방공제를 방 1개 기준 2,800만원 빼요. 남은 주담대를 3억원으로 같게 놓고 면적별로 계산하면 아래와 같아요.

61㎡는 최근 중간 가격, 나머지는 1년 중간 가격을 썼어요. 42㎡는 잔액 5억원이면 여유가 없지만, 131㎡는 같은 잔액에서도 7억 6,350만원이 계산돼요. 모두 예시 계산이고, 실제 금액은 금융사가 보는 시세와 심사에 따라 다릅니다.

대부업은 담보 비율을 회사가 정해요. 예시로 80%를 적용하면 61㎡·잔액 3억원일 때 약 3억 8,200만원까지 계산됩니다. 담보 비율을 높게 잡을수록 금리 부담도 함께 커질 수 있어요.

가장 많이 거래되는 61⁠㎡는 1년 새 어떻게 움직였나요?

조금 내렸어요. 1년 앞쪽 거래 중간 가격은 9억 1,000만원, 뒤쪽은 8억 8,750만원으로 2,250만원 낮아졌어요. 비율로는 약 2.5%예요.

시세가 2,250만원 내리면 LTV 70% 기준 여유는 약 1,575만원 줄어요. 10월 17일에는 61㎡ 10층이 8억 5,800만원에 거래돼 최근 중간 가격보다도 낮았어요. 같은 날 116㎡ 9층과 6층은 각각 13억 3,700만원, 13억 3,000만원, 84㎡형 2층은 10억 9,700만원이었어요.

최근 거래 넷이 모두 1년 중간 가격보다 낮게 찍혔다는 점은 눈여겨볼 만해요. 몇 건만으로 흐름을 단정할 수는 없지만, 계산할 때는 1년 중간 가격보다 최근 거래에 가까운 값을 넣는 편이 안전해요.

큰 면적이라면 무엇이 한도를 먼저 막을까요?

담보보다 소득 쪽이 먼저 막을 가능성이 커요. 집값이 높아 담보 여유는 크게 나와도, 연소득에서 1년 원리금이 차지하는 비율인 DSR이 상한에 걸리기 쉬워요.

예를 들어 연소득 6,000만원에 주담대 3억원이 남아 있다고 가정해 볼게요. 30년·연 5%로 갚는다면 1년 원리금이 약 1,933만원이에요. 2금융권 상한 50%는 1년 3,000만원이니, 남는 몫은 약 1,067만원입니다.

이 몫으로 같은 조건의 대출을 더 받는다면 원금 약 1억 6,600만원이 계산됩니다. 심사용 금리를 0.75%p 높여 연 5.75%로 잡으면 약 1억 5,200만원으로 줄어듭니다. 131㎡라면 담보 여유는 9억원이 넘게 나와도, 실제로는 소득이 정한 이 선에서 멈추는 셈이에요.

신용대출이 함께 있다면 5년에 나눠 갚는 것으로 잡혀 남는 몫이 더 줄어요. 순서를 어떻게 바꿀지는 DSR 초과로 거절됐을 때에 정리했어요.

삼익비치는 남천동에서 어떤 단지인가요?

1979년 10월 사용승인을 받은 3,060세대, 33개 동 대단지예요. 올해로 47년 차이고, 최고 층수는 12층이에요.

84㎡형 최근 시세 11억 4,000만원은 남천동 18개 단지 가운데 남천자이 15억 3,500만원, 더샵남천프레스티지 12억 5,000만원 다음입니다. 부산 84㎡형 중간 가격 2억 9,400만원과 비교하면 약 3.9배입니다.

부산 전체 흐름과 다른 구 단지 계산은 부산 후순위담보대출에 모았어요. 같은 부산에서 시세가 오른 단지 사례는 사직쌍용예가와 비교해 보세요.

상담 전에 무엇을 정해 두면 좋을까요?

필요한 금액과 갚는 방식부터 정해요. 면적이 크면 계산상 여유가 커서, 꼭 필요한 금액보다 많이 빌리기 쉬워요.

원리금을 나눠 갚을지, 이자만 내다 만기에 갚을지에 따라 DSR 계산도 달라져요. 두 방식의 차이는 만기일시와 원리금균등 비교에 있어요. 대출 총액이 1억원을 넘고 10억원 이하면 인지세 총액은 15만원이고, 고객은 그 절반을 부담해요.

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삼익비치 면적별, 우리 집은 얼마나?면적·잔액·소득만 알려 주세요

후순위 적용 금리는 법정 상한인 연 20% 안에서 심사로 결정됩니다. 위 숫자는 모두 예시 계산이고, 금융사가 보는 시세와 소득 심사 결과가 최종이에요.