대구 대구역센트럴자이 후순위담보대출, 남은 주담대별 여유

대구역센트럴자이는 면적별로 얼마일까요?

거래가 가장 많은 85㎡(84㎡형)는 1년 중간 가격이 5억 3,800만원이에요. 1년 거래를 앞뒤로 나눈 최근 쪽 중간 가격은 5억 4,500만원으로 1,850만원 올랐어요.

실거래 자료에는 84㎡와 85㎡가 따로 잡혀 있습니다. 84㎡는 1년 11건, 중간 가격 5억 6,500만원입니다. 85㎡ 62건보다 거래가 적어서 이 글에서는 85㎡를 기준으로 계산했어요.

10월 거래는 85㎡가 세 건이에요. 17일 30층 5억 7,750만원, 22일 7층 5억 4,500만원, 24일 16층 5억 9,500만원이었어요. 18일에는 73㎡ 12층이 4억 9,800만원에 팔렸어요.

85㎡ 거래 범위는 4억 7,000만원부터 6억원까지, 폭이 1억 3,000만원이에요. 같은 평형이라도 층과 거래 시점에 따라 이만큼 갈려요. 10월 7층 거래가 16층보다 5,000만원 낮았던 것도 같은 흐름입니다.

남은 주담대가 5천만원씩 늘면 여유는 어떻게 줄어드나요?

잔액이 5천만원 늘 때마다 여유도 정확히 5천만원씩 줄어듭니다. 85㎡ 최근 시세 5억 4,500만원 기준, 잔액이 3억 5,350만원이 되면 LTV 70% 안에서 남는 몫이 없어요.

계산은 시세 × LTV 70%에서 남은 주담대와 방공제를 빼요. LTV는 집값 중 담보로 인정하는 비율이에요. 방공제는 소액 임차인 몫을 미리 빼는 금액인데, 대구는 광역시라 방 1개 기준 2,800만원이에요.

월 상환액은 여유 전액을 연 5%·30년 원리금균등으로 받는다고 가정한 값이에요. 실제 금리는 연 20% 이내에서 심사로 정해집니다. 금리가 오르면 같은 금액이라도 매달 갚을 돈이 커져요. 잔액이 클수록 월 상환액이 작아지는 건 받을 수 있는 금액 자체가 줄기 때문입니다.

가격을 낮게 잡는 경우도 봐 둘게요. 85㎡ 1년 최저 거래 4억 7,000만원으로 평가되면, 잔액 2억일 때 여유는 약 1억 100만원이에요. 최근 시세 기준보다 5,250만원 적어요. 반대로 담보 비율을 자체 기준으로 잡는 대부업에서 80%를 쓴다고 가정하면 약 2억 800만원까지 계산됩니다.

여유를 다 받으면 소득 쪽은 괜찮을까요?

여유 전액을 받는 건 드문 일이에요. 대부분은 소득 쪽 DSR, 곧 연소득 대비 1년 원리금 비율에서 먼저 선이 그어집니다.

예를 들어 잔액 1억 5천에서 여유 2억 350만원을 모두 받으면, 그 대출만 1년 약 1,311만원을 갚아야 해요. 2금융권 DSR 50% 기준으로 이 대출 하나에 연소득 약 2,622만원이 필요합니다. 기존 주담대 상환액까지 더하면 필요한 소득은 훨씬 커져요.

그래서 필요한 금액부터 정하는 게 순서입니다. 5,000만원만 받는다면 같은 가정에서 월 상환액이 약 26만 8천원이에요. 갚는 방식에 따라 매달 부담이 달라지니 만기일시와 원리금균등 비교도 함께 보세요.

수도권 밖 변동형 주담대는 올해 말까지 심사 금리에 0.75%p를 얹어 봅니다. 신용대출이 있다면 5년 분할로 잡혀서 소득 쪽 여유가 더 줄어요. 신용대출을 담보대출로 옮겼을 때 비율이 얼마나 바뀌는지는 아래 계산기로 바로 볼 수 있어요.

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신용대출 옮기면 DSR은 몇 %?세 칸 입력 · 10초

95⁠㎡가 84⁠㎡형보다 싸게 잡힌 건 어떻게 봐야 하나요?

95㎡는 1년 거래가 5건뿐입니다. 표본이 적어서 중간 가격만으로 평형 가치를 단정하긴 어려워요.

그래도 숫자는 숫자예요. 95㎡ 1년 중간 가격 5억 1,800만원으로 계산하면, 잔액 1억 5천일 때 여유는 약 1억 8,460만원입니다. 85㎡ 1년 중간 가격 5억 3,800만원 기준 1억 9,860만원보다 1,400만원 적습니다. 면적이 크다고 한도가 더 나온다고 기대하면 어긋날 수 있어요.

작은 평형도 같은 방식으로 보면 돼요. 잔액 1억 5천 기준으로 73㎡는 1년 중간 가격 4억 9,850만원에서 약 1억 7,095만원, 60㎡는 4억 4,700만원에서 약 1억 3,490만원이 남습니다. 73㎡는 1년 30건이 거래돼 근거가 비교적 탄탄합니다.

거래가 적은 평형은 금융사가 감정평가로 가격을 따로 잡기도 해요. 감정가와 실거래가가 다를 때 어떻게 되는지는 감정가와 실거래가가 다를 때에 정리했어요.

단지 정보와 대구 안의 위치는 어떤가요?

2017년 10월 사용승인을 받은 1,005세대, 6개 동 단지입니다. 지에스건설이 지었고 최고 39층입니다.

60~85㎡가 844세대로 약 84%입니다. 85㎡ 넘는 세대는 51세대뿐이라 95㎡ 거래가 드문 것도 자연스러워요. 1년 동안 다섯 면적을 합쳐 124건이 거래됐어요. 전체 세대수의 약 12%에 해당하는 거래가 한 해에 나온 셈이라 시세 근거는 넉넉한 편입니다.

수창동에는 실거래가 잡히는 단지가 두 곳이에요. 대구역제일풍경채위너스카이가 84㎡형 약 5억 8,900만원으로 이 단지보다 4,550만원 높습니다. LTV 70%로 보면 여유 차이는 약 3,185만원입니다.

대구 1,026개 단지로 넓히면 84㎡형 시세 162번째예요. 대구 84㎡형 중간 가격 약 2억 7,725만원의 약 2배 수준입니다. 대구 전체 흐름은 대구 아파트 추가대출 정리에서 볼 수 있어요.

신청할 때 어떤 순서로 진행되나요?

담보 여유 확인, 소득 서류로 DSR 점검, 금융사 시세 평가, 2순위 근저당 설정 순이에요. 1억 초과 10억 이하 대출이면 인지세 15만원 중 고객 몫이 7만 5천원이에요.

2025년 1월 13일 이후 계약은 중도상환수수료를 실제 비용 기준으로 매기고, 3년이 지나면 없습니다. 일찍 갚을 계획이 있다면 계약서에서 이 부분을 먼저 확인하세요.

설정비와 중도상환수수료도 계약 전에 금액으로 확인하세요. 필요한 서류는 준비 서류와 진행 순서에 정리했어요.