HOME FINANCE LAB강릉 송정해변신도브래뉴 후순위담보대출, 준공 21년 차
- 84㎡형 시세 2억 3,800만원, 1년 새 −1,200만원
- 잔액 5천이면 예시 여유 약 9,160만원
- 2005년 준공 737세대, 1년 51건 거래
목차 6개
송정해변신도브래뉴는 최근 얼마에 거래됐나요?
84㎡형 최근 거래 중간값은 2억 3,800만원, 59㎡형은 2억원입니다. 1년 동안 두 면적을 합쳐 51건이 거래됐어요.
| 전용면적 | 최근 시세 | 1년 중간 가격 | 1년 거래 범위 | 건수 |
|---|---|---|---|---|
| 60㎡(59㎡형) | 2억 | 2억 | 1억 7,500만~2억 1,500만 | 15건 |
| 85㎡(84㎡형) | 2억 3,800만 | 2억 4,000만 | 2억 1,300만~2억 8,000만 | 36건 |
9월 거래를 보면 84㎡형은 11일 12층 2억 4,000만원, 10일 13층 2억 3,500만원이었어요. 59㎡형은 11일 14층 2억 1,000만원, 4일 15층 1억 7,500만원으로 한 층 차이에 3,500만원이 벌어졌어요.
84㎡형 1년 거래 폭은 6,700만원으로, 시세 대비 넓은 편이에요. 최고 2억 8,000만원과 최저 2억 1,300만원을 각각 기준으로 잡으면 담보 인정액이 4,690만원 차이 나요. 같은 면적이라도 층과 시기에 따라 값이 크게 갈렸다는 뜻이에요.
84㎡형 흐름은 내림세입니다. 1년 앞쪽 절반 거래 중간 가격이 2억 5,000만원, 뒤쪽 절반이 2억 3,800만원으로 1,200만원(약 4.8%) 낮아졌어요.
준공 21년 차 구축이면 심사에서 무엇이 달라지나요?
연식 자체보다 시세를 무엇으로 잡느냐가 더 중요해요. 거래가 꾸준한 구축은 실거래나 KB시세로 평가하지만, 근거가 부족하면 감정 평가를 따로 하기도 해요.
| 주소 | 강원 강릉시 경강로2539번길 22 |
|---|---|
| 세대·동 | 737세대 · 8개 동 · 최고 15층 |
| 사용승인 | 2005년 7월(21년 차) |
| 시공 | 신도종합건설 |
| 면적 구성 | 60㎡ 이하 300 · 60~85㎡ 437세대 |
| 난방·구조 | 개별난방 · 계단식 |
이 단지는 1년 51건이 거래돼 시세 근거가 있는 편입니다. 737세대 규모에서 이 정도 손바뀜이면 금융사가 거래 시세를 그대로 쓸 가능성이 높습니다.
다만 금융사가 쓰는 시세와 최근 실거래 사이에는 차이가 생길 수 있어요. 시세가 움직이는 시기일수록 어느 시점의 값을 쓰는지에 따라 한도가 달라져요. 어떤 시세를 쓰는지 확인하는 방법은 KB시세 확인법에 정리했어요.
세대 구성은 60~85㎡가 437세대(약 59%), 60㎡ 이하가 300세대(약 41%)입니다. 소형 비중이 높은 편이라 59㎡형도 15건이 거래돼 시세를 잡을 근거가 있습니다.
남은 주담대가 있으면 얼마가 남나요?
84㎡형에 주담대 5,000만원이 남았다면 예시 계산으로 약 9,160만원 여유가 나옵니다. 2억 3,800만원의 70%에서 잔액과 방공제 2,500만원을 뺀 값입니다.
방공제는 소액 세입자 몫을 먼저 떼어 두는 금액이에요. 강릉은 광역시가 아니어서 방 1개 기준 2,500만원을 적용했어요.
| 남은 주담대 | 59㎡형 | 84㎡형 | 84㎡형(1년 최저 거래) |
|---|---|---|---|
| 없음 | 1억 1,500만 | 1억 4,160만 | 1억 2,410만 |
| 3천 | 8,500만 | 1억 1,160만 | 9,410만 |
| 5천 | 6,500만 | 9,160만 | 7,410만 |
| 7천 | 4,500만 | 7,160만 | 5,410만 |
| 1억 | 1,500만 | 4,160만 | 2,410만 |
59㎡형은 84㎡형보다 시세가 3,800만원 낮아 같은 잔액에서 여유가 2,660만원 작아요. 그래도 잔액 5천 기준 6,500만원이 남아, 소액 정리 용도라면 충분히 계산이 나오는 편이에요.
84㎡형은 잔액 약 1억 4,160만원, 59㎡형은 약 1억 1,500만원이 경계선입니다. 담보 비율을 80%로 잡는 대부업 예시라면 84㎡형·잔액 5천 기준 약 1억 1,540만원까지 계산됩니다. 비율이 높아질수록 금리 부담도 커지는 구조예요.
견소동과 강릉 안에서는 어느 정도인가요?
견소동에서 84㎡형 시세를 비교할 수 있는 단지는 두 곳입니다. 이 단지가 2억 3,800만원, 1997년 준공인 송정한신이 1억 9,000만원입니다.
두 단지 차이 4,800만원은 한도로 약 3,360만원이에요. 같은 동에서 연식이 8년 정도 차이 나는 두 구축 사이의 간격이에요.
강릉 전체 84㎡형 중간 가격은 2억 1,800만원(85개 단지)이에요. 이 단지는 그 약 1.09배로, 시 중간보다 조금 위입니다. 강릉의 구축 단지들을 한데 모아 본 글은 강릉 오래된 아파트 담보대출이에요.
더 오래된 소형 단지와 비교하고 싶다면 입암6주공 분석을 참고하세요. 연식과 시세가 다를 때 같은 잔액에서 남는 금액이 어떻게 달라지는지 볼 수 있죠.
시세가 내리는 구축이라면 무엇을 조심할까요?
시세가 1,000만원 내리면 LTV 70% 기준 여유는 700만원 줄어요. 1년 새 1,200만원이 내렸으니 약 840만원이 이미 줄어든 셈이에요.
1년 앞쪽 시세 2억 5,000만원이었다면 잔액 5천 기준 여유는 약 1억원이었어요. 현재 시세로는 9,160만원이고, 1년 최저 거래 2억 1,300만원으로 보면 7,410만원까지 내려가요. 필요한 금액이 이 범위 안에 걸쳐 있다면 낮은 쪽으로도 계산해 두세요.
세를 준 상태라면 방공제 대신 실제 보증금을 빼요. 84㎡형에 잔액 5천, 보증금 5,000만원 세입자가 있다면 여유는 약 6,660만원으로 줄어요. 시세가 내리는 구간에서는 보증금 비중이 커져 더 빠르게 줄어들 수 있어요.
최근 3개월 같은 면적·비슷한 층 거래를 두세 건 적어 두면, 시세가 낮게 잡혔을 때 근거로 쓸 수 있습니다.
상환 부담과 진행 순서는 어떻게 보나요?
소득 쪽 한도는 DSR로 따집니다. 2금융권은 1년 원리금이 연소득의 50%를 넘지 않아야 하고, 수도권 밖 변동형 주담대는 심사 금리에 0.75%p를 더해 계산합니다.
예를 들어 잔액 5,000만원(30년)을 심사 금리 연 5.75%로 잡으면 1년 원리금이 약 350만원이에요. 여기에 7,000만원을 같은 조건으로 더하면 약 490만원이 늘어 합계 840만원이에요. 연소득 3,500만원 기준 DSR 24% 정도입니다.
원리금균등이 부담스럽다면 만기에 원금을 갚는 방식도 있지만, 그 경우 원금이 줄지 않아 시세가 더 내리면 다음 대출이 어려워질 수 있어요. 구축일수록 매달 원금을 조금씩 줄여 가는 쪽이 안전한 선택일 수 있어요.
진행은 담보 여유 확인, 소득 확인, 금융사 시세·감정, 2순위 근저당 설정 순서거든요. 금리는 연 20% 이내에서 심사로 정해지고, 서류는 준비 서류와 진행 순서를 참고하세요.
자주 묻는 질문
송정해변신도브래뉴 84㎡형 시세는 얼마인가요?
최근 거래 중간값은 2억 3,800만원이에요. 9월에는 12층 2억 4,000만원, 13층 2억 3,500만원 거래가 있었어요.
오래된 아파트도 후순위 대출이 되나요?
연식보다 시세와 거래 근거가 중요해요. 이 단지는 1년 51건이 거래돼 거래 시세로 평가될 가능성이 높아요.
59㎡형에 잔액 7천이면 얼마가 남나요?
시세 2억 기준 LTV 70% 예시 계산으로 약 4,500만원이에요. 잔액이 1억 1,500만원을 넘으면 계산상 여유가 없어요.
시세가 더 내리면 어떻게 되나요?
LTV 70% 기준으로 1,000만원 내릴 때마다 여유가 700만원 줄어요. 신청 시점의 시세로 다시 계산해 보세요.
