HOME FINANCE LAB구미 중흥S클래스에듀힐스 후순위담보대출, 넓은 거래 범위 읽기
- 84㎡형 최근 3억 1,400만, 1년 새 +3,150만
- 1년 거래 범위 2억 5,000만~4억 9,900만
- 주담대 1억 남으면 84㎡형 여유 약 9,480만
목차 6개
중흥S클래스에듀힐스 시세는 1년 새 얼마나 움직였나요?
84㎡형 기준으로 3,150만원 올랐어요. 1년을 반으로 나눠 앞쪽 거래 중간 가격은 2억 9,350만원, 뒤쪽은 3억 2,500만원입니다. 비율로는 약 10.7%예요.
| 전용면적 | 최근 시세 | 1년 중간 가격 | 1년 범위 | 건수 |
|---|---|---|---|---|
| 76㎡ | 2억 8,750만 | 2억 8,200만 | 2억 3,300만~3억 6,900만 | 30건 |
| 85㎡(84㎡형) | 3억 1,400만 | 3억 450만 | 2억 5,000만~4억 9,900만 | 58건 |
1년 거래는 88건이에요. 84㎡형이 58건, 76㎡가 30건이라 두 면적 모두 거래가 꾸준해요.
시세가 3,150만원 오르면 LTV 70% 기준 담보 여유는 약 2,205만원 늘어요. 다만 오른 시세가 금융사 기준 시세에 반영되기까지 시간이 걸릴 수 있어서, 신청 시점에 어떤 숫자가 쓰이는지 확인이 필요합니다.
10월 거래를 보면 21일 76㎡ 4층이 3억 800만원, 같은 날 16층이 2억 9,400만원이었어요. 저층이 고층보다 1,400만원 높게 거래된 거입니다. 84㎡형은 20일 16층 3억 950만원, 15일 8층 3억 2,500만원이었어요.
거래 범위가 넓으면 어떤 숫자로 평가될까요?
보통은 최근 중간 가격이나 금융사의 기준 시세에 가까운 숫자로 평가돼요. 범위 양 끝의 한두 건은 근거로 잘 쓰이지 않아요.
이 단지 84㎡형은 1년 범위가 2억 5,000만원부터 4억 9,900만원까지예요. 폭이 2억 4,900만원으로 최근 중간 가격의 80%에 가까워요. 특히 4억 9,900만원은 다른 거래와 동떨어진 값입니다.
주담대 1억이 남았다고 놓고 기준별로 계산해 보면 아래와 같아요. 계산식은 시세 × LTV 70% − 잔액 − 방공제 2,500만원이에요.
| 평가 기준 | 84㎡형 시세 | 주담대 1억일 때 여유 |
|---|---|---|
| 1년 최저 거래 | 2억 5,000만 | 5,000만 |
| 1년 앞쪽 중간 가격 | 2억 9,350만 | 8,045만 |
| 1년 전체 중간 가격 | 3억 450만 | 8,815만 |
| 최근 거래 중간 가격 | 3억 1,400만 | 9,480만 |
| 1년 뒤쪽 중간 가격 | 3억 2,500만 | 1억 250만 |
| 1년 최고 거래 | 4억 9,900만 | 2억 2,430만 |
중간 가격 언저리에서는 여유가 8,045만~1억 250만원으로 모여요. 최고가로 계산한 2억 2,430만원은 현실적인 기대치로 보기 어려워요. 반대로 최저 거래 수준이면 5,000만원까지 내려가니, 계획은 중간 가격 아래쪽으로 잡는 편이 안전합니다.
실거래 대신 감정평가로 가면 무엇이 달라지나요?
감정평가는 그 집의 층, 향, 상태를 따로 보고 가격을 매겨요. 실거래 범위가 넓은 단지에서는 이 결과가 중간 가격과 꽤 다르게 나올 수 있어요.
이 단지 10월 76㎡ 거래처럼 저층이 고층보다 비싸게 팔리는 경우도 있습니다. 층만 보고 유불리를 단정하기 어렵다는 뜻이에요. 감정가와 실거래가가 어긋날 때 확인할 점은 감정가와 실거래가가 다를 때에, 기준 시세가 정해지는 방식은 KB시세 보는 법에 정리했어요.
상담할 때는 층과 수리 내역, 최근 같은 동 거래를 함께 알려 주세요. 금융사가 어느 기준을 쓰는지, 감정 비용은 누가 내는지도 미리 물어보는 게 좋아요.
남은 주담대가 있으면 면적별로 얼마나 남을까요?
84㎡형에 주담대 1억이 남았다면 최근 시세 기준 예시 계산으로 약 9,480만원이 남습니다. 76㎡는 같은 조건에서 약 7,625만원입니다.
LTV는 집값 가운데 담보로 인정하는 비율이에요. 방공제는 소액 세입자 몫으로 미리 떼는 금액인데, 구미는 방 1개 기준 2,500만원입니다.
| 남은 주담대 | 76㎡(2억 8,750만) | 84㎡형(3억 1,400만) |
|---|---|---|
| 없음 | 1억 7,625만 | 1억 9,480만 |
| 5천 | 1억 2,625만 | 1억 4,480만 |
| 1억 | 7,625만 | 9,480만 |
| 1억 5천 | 2,625만 | 4,480만 |
| 2억 | 여유 없음 | 여유 없음 |
여유가 사라지는 잔액은 76㎡ 약 1억 7,625만원, 84㎡형 약 1억 9,480만원이에요. 대부업처럼 담보 비율을 80%로 잡는다고 가정하면 84㎡형·잔액 1억일 때 약 1억 2,620만원까지 계산돼요. 비율이 높을수록 금리도 올라가고, 금리는 연 20% 이내에서 심사로 정해져요.
옥계동과 구미 안에서는 어느 수준인가요?
84㎡형 기준으로 옥계동 11개 단지 가운데 가장 높습니다. 구미 84㎡형 중간 가격 1억 4,950만원과 비교하면 약 2.1배입니다.
| 옥계동 단지 | 84㎡형 최근 시세 |
|---|---|
| 중흥S클래스에듀힐스 | 3억 1,400만 |
| 옥계우미린더스카이 | 2억 8,000만 |
| 삼구트리니엔 | 2억 6,500만 |
| 구미옥계세영리첼더프라임 | 2억 6,000만 |
| 구미옥계우미린 | 2억 4,550만 |
| 옥계e편한세상 | 2억 2,000만 |
2위 단지와는 3,400만원 차이로, 담보 여유로는 약 2,380만원이에요. 구미 동네별 흐름은 구미 후순위담보대출 정리에, 같은 브랜드의 산동읍 단지는 중흥S클래스에듀포레 글에 있어요.
단지 정보와 매달 부담은 어떻게 보면 될까요?
2016년 2월 사용승인을 받은 1,220세대 단지예요. 중흥건설이 지었고 12개 동, 최고 29층이에요.
| 주소 | 경북 구미시 해마루공원로 80 |
|---|---|
| 세대·동 | 1,220세대 · 12개 동 · 최고 29층 |
| 사용승인 | 2016년 2월(10년 차) |
| 면적 구성 | 60~85㎡ 1,220세대 |
| 난방·구조 | 개별난방 · 계단식 |
전 세대가 60~85㎡ 구간이라 76㎡와 84㎡형 두 면적으로 시세가 잡혀요. 준공 10년 차로 거래 이력이 길게 쌓인 편이고, 1년 88건이면 옥계동에서 시세 근거가 두꺼운 단지입니다.
매달 부담도 미리 정해 두세요. 후순위 5,000만원을 연 5%·30년 원리금균등으로 가정하면 매달 약 26만 8천원이에요. 2금융권 DSR 상한은 50%이고, 수도권 밖 변동형 주담대는 심사 금리를 0.75%p 높여 잡아요.
예를 들어 연소득 3,600만원에 기존 주담대로 매달 55만원을 내고 있다면, 50%까지 남은 몫은 1년 1,140만원이에요. 연 5.75%·30년으로 환산하면 원금 약 1억 6,280만원 규모거든요. 84㎡형·잔액 1억의 담보 여유 9,480만원보다 커서, 이 경우엔 담보 쪽이 한도를 정합니다. 신용대출이 있다면 그 상환액만큼 소득 쪽 여유가 줄어들어요.
자주 묻는 질문
중흥S클래스에듀힐스 84㎡형 시세는 얼마로 보나요?
최근 실거래 중간 가격은 3억 1,400만원이에요. 9~10월 84㎡형 거래는 3억 950만~3억 2,500만원 사이였어요.
1년 최고가 4억 9,900만원을 기준으로 볼 수는 없나요?
다른 거래와 동떨어진 한 건이라 금융사가 근거로 삼기 어려워요. 계획은 최근 중간 가격이나 그보다 조금 낮은 숫자로 세우는 편이 안전해요.
76㎡에 주담대 1억이 남아 있으면 얼마나 가능한가요?
최근 시세 2억 8,750만원 기준 LTV 70%에서 잔액과 방공제 2,500만원을 빼면 약 7,625만원이에요. 예시 계산이고 심사에 따라 달라요.
구미는 방공제를 얼마로 보나요?
구미는 광역시가 아니어서 방 1개 기준 2,500만원을 빼고 계산해요.
