광주 그랜드센트럴 후순위담보대출, 76⁠㎡ 시세 4억 3,000만

그랜드센트럴은 면적마다 시세가 얼마일까요?

가장 많이 거래된 76㎡형의 1년 중간 가격은 4억 3,000만원이에요. 84㎡형은 4억 7,650만원, 59㎡형은 3억 6,000만원이에요.

이 단지는 40㎡부터 120㎡까지 여섯 가지 면적이 거래됐어요. 그중 59·76·84㎡ 세 면적이 1년 거래 194건 가운데 179건을 차지합니다. 그래서 내 집이 어느 면적인지부터 정해야 숫자를 읽을 수 있어요.

107㎡와 120㎡는 1년에 5건뿐이에요. 이런 면적은 KB시세가 촘촘하지 않아 감정가로 다시 볼 가능성이 높아요.

이 단지는 언제, 어떻게 지어졌나요?

2020년 9월 준공 승인을 받은 2,336세대 아파트입니다. 19개 동에 최고 34층이고, 중흥건설과 호반건설이 함께 지었어요.

세대 구성을 보면 60㎡ 이하가 752세대, 60~85㎡가 1,454세대, 85㎡ 초과가 130세대입니다. 작은 면적 비중이 높아 59㎡형 거래도 많습니다.

K-apt에는 분양 형태가 혼합으로 적혀 있습니다. 담보대출은 소유자 본인만 받을 수 있으니, 등기부등본으로 소유 관계를 먼저 확인해 두세요.

남은 주담대가 있으면 얼마나 더 받을 수 있나요?

76㎡형에 주담대가 1억 5천 남았다면, 예시 계산으로 약 1억 2,300만원의 여유가 나와요. 시세 4억 3,000만원의 70%인 3억 100만원에서 남은 주담대와 방공제를 뺀 값이에요.

방공제는 세입자 몫으로 미리 빼는 금액이에요. 여기서는 기존 광역시 기준인 2,800만원을 썼어요.

후순위는 경매가 나면 1순위 근저당과 소액임차인 몫이 먼저 빠진 뒤에 돌려받아요. 그래서 금리가 1순위보다 높고, 한도는 보수적으로 잡혀요.

같은 2억이 남아 있어도 59㎡형은 2,400만원, 84㎡형은 1억 555만원이에요. 면적 하나 차이로 여유가 네 배 넘게 벌어져요. 표는 예시 계산이고, 실제 한도는 심사에 따라 달라요.

최근 시세 흐름은 한도에 어떤 영향을 주나요?

76㎡형은 최근 반년 동안 조금 내렸어요. 1년을 반으로 나누면 앞 6개월 중간 가격이 4억 4,500만원, 최근 6개월이 4억 2,500만원이에요. 2,000만원(약 4.5%) 낮아졌어요.

LTV 70%로 환산하면 한도가 약 1,400만원 줄어드는 셈이에요. 금융사가 최근 시세를 기준으로 삼으면 위 표보다 작게 나올 수 있어요.

층에 따른 차이도 커요. 10월 하순 59㎡형은 27층이 3억 7,100만원, 4층이 3억 1,800만원에 거래됐어요. 같은 달 84㎡형도 26층 5억 1,000만원, 19층 4억 6,550만원으로 4,450만원 차이가 났어요. 저층이라면 표보다 낮게 잡고 보는 편이 안전해요.

계림동과 광주 안에서는 어느 수준인가요?

계림동 84㎡형 단지 6곳 가운데 세 번째입니다. 비교용 84㎡형 시세 4억 7,000만원은 계림아이파크에스케이뷰(2022년, 6억 6,750만원)와 두산위브3차두산위브더파크(2021년, 4억 9,500만원)보다 낮습니다.

광주 전체로 보면 상위권이에요. 84㎡형 거래가 있는 567개 단지의 중간 가격은 2억 6,000만원이고, 이 단지는 약 1.8배예요. 위에서 62번째로 상위 11% 안이에요. 84㎡형 거래 건수도 광주에서 일곱 번째로 많습니다.

준공 연도가 비슷한 단지끼리 비교하면 위치가 더 분명해져요. 광주에서 2018~2022년에 준공된 84㎡형 단지 65곳의 중간 가격은 4억 2,450만원입니다. 이 단지는 그보다 4,550만원 높아, 같은 연식 안에서도 위쪽이에요.

수도권 밖 집값은 2026년 9월 기준 거의 보합입니다. 다만 단지마다 흐름이 갈리니, 기사보다 이 단지의 최근 거래를 기준으로 보는 게 맞아요.

소득 심사에서 막히면 어떻게 하나요?

담보 여유가 있어도 DSR을 넘으면 진행이 어려워요. DSR은 1년 원리금 합계를 연소득으로 나눈 비율로, 총대출 1억 초과부터 은행 40%, 2금융권 50%가 적용돼요.

연소득 4,200만원에 마이너스통장 한도가 3,000만원이면, 쓴 금액과 상관없이 한도 전체로 계산합니다. 5년에 나눠 갚는다고 보면 원금만 연 600만원입니다. 쓰지 않는 마이너스통장 한도를 줄이는 것만으로 DSR이 내려가기도 해요.

기존 주담대 금리가 낮다면 깨지 않고 후순위를 더하는 쪽이 나을 때가 많아요. 판단 기준은 저금리 주담대, 둘까 갈아탈까에 정리했어요. 후순위의 기본 구조는 후순위 담보대출이란에서 볼 수 있어요.

신청 전에 무엇을 챙기면 되나요?

면적·층·남은 주담대 세 가지를 먼저 정리해 두세요. 여기에 연소득과 다른 대출 목록이 있으면 DSR까지 한 번에 확인할 수 있어요.

세입자가 있다면 보증금도 함께 알려 주세요. 보증금이 선순위로 빠져 여유가 줄어요. 서류 목록은 준비 서류와 진행 순서를 참고하세요. 금리는 연 20% 이내에서 심사에 따라 정해집니다.

금리 말고도 근저당 설정 관련 비용과 인지세가 들어요. 인지세는 대출 5천만원 초과 1억 이하면 총 7만원, 1억 초과 10억 이하면 15만원이고 고객은 그 절반을 내요.