경주 코아루그랑블 후순위담보대출, 129⁠㎡와 84⁠㎡ 한도 차이

코아루그랑블 84⁠㎡형과 129⁠㎡는 시세가 얼마나 다른가요?

7,600만원 차이입니다. 최근 6개월 중간 가격이 84㎡형은 1억 7,400만원, 129㎡는 2억 5,000만원이에요. 134㎡는 1년에 1건만 거래돼 2억 4,000만원으로 잡혀 있습니다.

84㎡형은 1년 내내 거의 같은 자리에 있어요. 1년 앞쪽 절반 중간 가격이 1억 7,300만원, 뒤쪽 절반이 1억 7,400만원으로 100만원 차이예요. 9월에는 6층 1억 7,400만원, 10층 1억 8,500만원, 13층 1억 7,580만원이 신고됐어요.

129㎡는 5건이 2억 4,500만~2억 5,500만원 안에 모여 있어요. 건수는 적지만 값이 1,000만원 폭 안에 있어서, 이 정도면 시세 윤곽은 잡힌다고 볼 수 있어요.

84㎡형 1년 범위는 1억 5,000만~2억원이에요. 같은 면적인데 5,000만원 폭이 있다는 건 층과 내부 상태에 따라 값이 꽤 갈린다는 뜻이에요. 8월 11층 1억 6,200만원과 9월 10층 1억 8,500만원도 2,300만원 차이가 났어요.

면적이 크면 한도도 면적만큼 커질까요?

면적 비율만큼은 아니에요. 129㎡는 84㎡형보다 약 1.5배 넓지만, 시세는 약 1.44배거든요. ㎡당으로 바꾸면 84㎡형이 약 207만원, 129㎡가 약 194만원으로 큰 면적이 오히려 조금 싸요.

그래도 금액으로는 차이가 분명해요. LTV 70%를 적용하면 시세 차이 7,600만원이 담보 여유 5,320만원 차이로 바뀌어요. LTV는 집값 중 담보로 인정하는 비율이고, 경주는 방공제를 방 1개 기준 2,500만원 빼요.

잔액 5,000만원이면 84㎡형은 4,680만원, 129㎡는 1억원이 계산됩니다. 129㎡가 두 배를 넘는 이유는 빼는 금액이 같기 때문입니다. 잔액과 방공제가 똑같이 빠지니, 시세가 큰 쪽에 남는 몫이 비율 이상으로 커져요.

뒤집어 말하면, 84㎡형 소유자는 잔액이 조금만 있어도 여유가 빠르게 줄어듭니다. 시세 1억 7,400만원의 70%는 1억 2,180만원이고, 방공제를 빼면 9,680만원이 출발점이에요. 129㎡의 출발점 1억 5,000만원과 견주면 잔액을 감당할 폭이 꽤 좁아요.

이 단지는 어떤 곳인가요?

2010년 9월 준공 승인을 받은 660세대 아파트입니다. 서해종합건설이 지었고 15개 동, 최고 13층이에요.

85㎡를 넘는 세대가 176세대로 약 27%입니다. 15개 동에 나눠 지어서 한 동에 평균 44세대꼴이에요. 1년 35건 거래 가운데 29건이 84㎡형이고, 중대형은 6건이었어요.

준공 16년 차라 내부 수리 여부가 집마다 다를 수 있습니다. 금융사가 감정평가를 할 경우 내부 상태가 반영될 여지가 있지만, 반영 폭은 정해져 있지 않아요. 계획은 최근 시세나 그보다 낮은 값으로 세우는 편이 안전해요.

남은 주담대별로 두 면적을 나란히 보면요?

84㎡형은 잔액 9,680만원, 129㎡는 1억 5,000만원을 넘으면 LTV 70% 기준 여유가 없어요. 두 경계선 사이가 5,320만원이에요.

잔액 9,000만원 줄이 갈림길입니다. 84㎡형은 680만원만 남지만 129㎡는 6,000만원이 남습니다. 잔액이 1억을 넘으면 84㎡형은 계산상 여유가 없어지고, 129㎡만 여유가 이어져요.

담보 비율을 예시 80%로 잡는 대부업이라면 84㎡형·잔액 9,000만원 기준 2,420만원까지 계산돼요. 129㎡는 같은 조건에서 8,500만원이에요. 비율을 올리면 금리도 같이 올라가니, 표 숫자는 모두 예시로만 보세요.

129㎡ 소유자라면 여유가 큰 만큼 받을 금액을 스스로 정해 두는 게 중요해요. 계산상 1억이 나와도 필요한 돈이 4,000만원이라면 4,000만원만 받는 게 이자 부담을 줄이는 길입니다. 한도는 상한일 뿐 목표가 아니에요.

경주와 도지동 안에서는 어느 정도인가요?

84㎡형 기준 경주 중간 가격 1억 5,900만원보다 1,500만원 높습니다. 도지동에서 거래가 잡힌 단지는 두 곳이고, 다른 한 곳인 비룡벨로스텔라5차는 84㎡형 시세가 1억 2,500만원이에요. 두 단지 차이는 4,900만원, 한도로는 3,430만원이에요.

경주 전체에서 이 가격대 단지가 어떻게 분포하는지는 경주 세 준 아파트 담보대출에서 볼 수 있습니다. 세를 놓은 집이라면 보증금을 먼저 빼는 계산도 그 글에 있어요. 경주 신축 쪽 계산은 경주현곡푸르지오 글과 비교해 보면 차이가 보여요.

시세 흐름이 평평하다는 점도 이 단지의 특징이에요. 1년 동안 84㎡형 중간 가격이 100만원 움직였으니, 한도로는 70만원 차이예요. 신청 시기를 두고 크게 고민할 필요는 적고, 내 잔액과 소득을 정확히 넣는 쪽이 더 중요해요.

중대형 소유자는 무엇을 더 확인해야 하나요?

거래 건수입니다. 129㎡는 1년 5건, 134㎡는 1건이라 금융사가 실거래 대신 감정평가나 KB시세로 값을 따로 잡을 수 있습니다. KB시세가 어떻게 매겨지는지는 KB시세 읽는 법에서 볼 수 있어요.

134㎡는 시세가 129㎡보다 1,000만원 낮게 잡혀 있습니다. 1건짜리 값이라 면적이 크다고 더 높게 평가될 거라 기대하긴 어려워요. 계산기에서는 129㎡ 숫자와 134㎡ 숫자를 둘 다 넣어 보고 낮은 쪽을 기준으로 삼으세요.

상환 방식도 미리 정해 두세요. 6,000만원을 연 5%, 30년 원리금균등으로 받으면 월 약 32만 2천원이에요. 만기일시로 받으면 매달 이자만 내지만 만기에 원금이 한꺼번에 돌아와요. 차이는 만기일시 vs 원리금균등에 정리했어요.

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시세와 잔액으로 LTV를 다시 볼까?두 칸만 넣어요

여유가 큰 129㎡라도 소득 심사를 넘어야 실제 금액이 돼요. 소득 심사에서는 2금융권 DSR 50%가 기준이고, 수도권 밖 변동형 주담대는 심사 금리에 0.75%p가 더해져요. 금리는 연 20% 이내에서 심사로 정해지고, 대출 총액이 5,000만원을 넘으면 인지세도 붙어요. 받을 금액이 정해지면 월 상환액과 비용을 함께 적어 두세요.