HOME FINANCE LAB홍성 극동스타클래스센트럴 후순위담보대출, 1년 새 1,000만↓
- 84㎡형 1년 새 1,000만원(4.3%) 하락
- 잔액 1억 기준 여유 3,600만→2,900만
- 신경리 11개 단지 중 84㎡형 9위
목차 6개
시세가 1,000만원 내리면 한도는 얼마나 줄어들까요?
LTV 70% 기준으로 700만원 줄어듭니다. 극동스타클래스센트럴 84㎡형이 실제로 그만큼 내렸어요. 1년 중 앞쪽 거래 중간 가격은 2억 3,000만원, 최근 거래는 2억 2,000만원이에요. 약 4.3% 낮아졌어요.
LTV는 집값 중 담보로 인정하는 비율입니다. 시세가 내리면 그 70%만큼 담보 여유가 사라집니다. 남은 주담대가 1억이라면 앞쪽 시세 기준 여유는 약 3,600만원이었는데, 최근 시세로는 약 2,900만원이에요. 여기엔 방공제 2,500만원이 빠져 있습니다.
만약 앞으로 최근 시세에서 10%가 더 내려 1억 9,800만원이 된다고 가정해 볼게요. 같은 잔액 1억에서 여유는 약 1,360만원으로 줄어요. 시세가 낮은 집일수록 잔액이 차지하는 비중이 커서, 작은 하락에도 여유가 빠르게 줄어요.
그래서 이 단지는 필요한 금액이 정해졌다면 시세 확인을 미루지 않는 편이 나아요. 다만 시세가 앞으로 어떻게 움직일지는 누구도 단정할 수 없어요. 위 하락 숫자는 계산을 위한 가정일 뿐이에요.
금융사가 쓰는 KB시세나 감정가는 실거래보다 늦게 따라오는 경우가 있습니다. 실거래가 먼저 내렸다면 평가액도 시간을 두고 낮아질 수 있으니, 상담 때 최근 거래 내역을 함께 보며 기준 시세를 확인해 보세요.
면적별로는 최근 얼마에 거래됐나요?
84㎡형은 2억 2,000만원 안팎, 60㎡는 1억 7,500만원 안팎이에요. 지난 1년 네 가지 면적 표기로 46건이 신고됐어요.
| 면적 표기 | 1년 중간 | 최저~최고 | 건수 |
|---|---|---|---|
| 60㎡ | 1억 7,600만 | 1억 5,000만~1억 8,400만 | 14건 |
| 77㎡ | 1억 9,150만 | 1억 8,500만~1억 9,700만 | 8건 |
| 84㎡ | 2억 2,800만 | 2억 500만~2억 3,500만 | 5건 |
| 85㎡ | 2억 2,400만 | 2억~2억 5,500만 | 19건 |
84㎡와 85㎡는 신고된 면적 표기가 달라 따로 잡혔어요. 같은 84㎡형으로 보면 24건이고, 계산에는 거래가 많은 85㎡ 표기의 최근 중간 가격 2억 2,000만원을 썼어요.
10월 26일에는 84㎡형 두 건이 같은 날 신고됐어요. 3층은 2억 2,000만원, 8층은 2억원이었어요. 8층 거래는 1년 최저가와 같은 값입니다. 10일에는 60㎡ 3층이 1억 7,300만원, 5일에는 77㎡ 4층이 1억 8,500만원이었어요.
남은 주담대가 있으면 얼마나 남나요?
84㎡형은 잔액 1억 2,900만원, 60㎡는 9,750만원이 LTV 70% 기준 한계선이에요. 그보다 잔액이 많으면 계산상 여유가 없어요.
| 주담대 잔액 | 60㎡ (1억 7,500만) | 77㎡ (1억 8,500만) | 84㎡형 (2억 2,000만) |
|---|---|---|---|
| 3천만 | 6,750만 | 7,450만 | 9,900만 |
| 5천만 | 4,750만 | 5,450만 | 7,900만 |
| 8천만 | 1,750만 | 2,450만 | 4,900만 |
| 1억 | 여유 없음 | 450만 | 2,900만 |
방공제는 세입자를 대비해 미리 빼 두는 금액이에요. 홍성은 방 1개 기준 2,500만원이에요. 시세가 2억 안팎인 단지에서는 이 금액이 여유의 상당 부분을 차지합니다.
예를 들어 84㎡형 잔액 1억이면 방공제를 빼기 전 여유는 5,400만원이에요. 그중 2,500만원, 거의 절반이 방공제로 빠지는 셈이에요. 방공제를 줄여 주는 보험 상품을 쓰는 금융사도 있으니, 상담 때 적용 여부를 물어보세요.
담보 비율을 자체 기준으로 정하는 대부업에서 80%를 쓰면 84㎡형·잔액 1억의 여유는 약 5,100만원으로 계산돼요. 비율이 높아지면 금리도 올라가는 편이니, 표의 숫자와 금리를 함께 보고 결정하세요. 모두 예시이고 심사에 따라 달라요.
신경리 신축 단지들과 비교하면 어떤가요?
신경리 11개 단지 중 84㎡형 시세로 9번째입니다. 위쪽에는 2023~2025년 준공 신축이 몰려 있죠. 홍성 전체 33개 단지로 보면 11번째이고, 홍성 84㎡형 중간 가격 1억 5,650만원보다는 6,350만원 높습니다.
2025년 준공 대방디에트르에듀시티와는 1억 8,400만원 차이입니다. 같은 동네 신축 기준으로 한도를 들으면 이 단지에선 크게 빗나가요. 비슷한 2016년 준공 단지 계산은 한울마을모아엘가 분석에서 비교해 볼 수 있습니다.
극동스타클래스센트럴은 어떤 단지인가요?
2014년 5월 사용승인을 받은 938세대 단지예요. 극동건설이 지었고 9개 동, 최고 20층입니다.
| 주소 | 충남 홍성군 신대로 33 |
|---|---|
| 규모 | 938세대 · 9개 동 · 최고 20층 |
| 사용승인 | 2014년 5월(12년 차) |
| 면적 구성 | 60㎡ 이하 249세대 · 60~85㎡ 689세대 |
| 난방·구조 | 지역난방 · 계단식 |
세대의 약 73%가 60~85㎡ 구간입니다. 1년 거래 46건은 세대수의 약 5%로, 시세 자료는 꾸준히 쌓이는 편입니다. 12년 차라 기존 주담대를 오래 갚아 온 집이 많을 텐데, 그만큼 잔액이 줄었다면 시세 하락분을 어느 정도 상쇄할 수 있어요.
여유가 작을 때는 어떻게 하는 게 좋을까요?
받을 금액부터 줄여서 계획해 보세요. 예를 들어 금리가 높은 카드론 2,000만원만 후순위로 옮기고 연 5%, 30년으로 나눠 갚으면 매달 약 10만 7천원입니다. 큰 금액보다 비싼 빚 하나를 정리하는 쪽이 이자 부담을 줄이는 데 도움이 될 수 있죠.
소득 심사도 같이 봐요. 2금융권 DSR은 50%까지거든요. 연소득 3,600만원에 기존 주담대 원리금이 연 650만원이라면, 위 2,000만원을 더해도 연 약 779만원으로 DSR 약 21.6%예요. 수도권 밖 주담대 변동형은 심사 금리에 0.75%p가 더해져 실제 계산은 조금 높게 나와요.
여유가 거의 없을 때 "어디서든 된다"는 연락이 오기도 해요. 선입금이나 수수료를 먼저 요구하면 대출사기를 의심해야 합니다. 구별법은 대출사기·불법사금융 구별법에, 대부업 계약에서 챙길 점은 대부업법 개정 소비자 체크포인트에 있습니다. 금리는 연 20% 이내에서 심사에 따라 정해져요.
자주 묻는 질문
극동스타클래스센트럴 84㎡형 시세는 얼마인가요?
최근 실거래 중간 가격은 2억 2,000만원이에요. 1년 중 앞쪽 거래 2억 3,000만원보다 1,000만원 낮아졌어요.
시세가 내리면 이미 받은 대출도 줄어드나요?
이미 실행된 대출 금액이 바뀌지는 않아요. 다만 추가로 받을 때 계산되는 여유가 하락분의 70%만큼 줄어요.
60㎡로 후순위가 가능한가요?
잔액 5천만원이면 LTV 70% 예시로 약 4,750만원이 남아요. 잔액이 9,750만원을 넘으면 계산상 여유가 없어요.
지역난방이 한도에 영향을 주나요?
난방 방식은 한도 계산식에 들어가지 않아요. 한도는 시세, 남은 대출, 방공제, 소득 심사로 정해져요.
