방공제란? 광역시 2,800만·그 밖 지역 2,500만원

방공제는 왜 대출 한도에서 빠지나요?

나중에 들어올 수 있는 세입자 몫을 미리 떼어 두는 거예요. 지금 세입자가 없어도 금융사는 혹시 모를 경우를 대비해요.

집이 경매로 넘어가면 보증금이 적은 세입자는 다른 채권자보다 먼저 일정 금액을 받아요. 이 돈을 최우선변제금이라고 해요. 배당 순서로 보면 집행비용, 필요비·유익비 다음이고, 근저당보다 앞서요.

광역시 아파트에 보증금 8,500만원 이하로 사는 세입자는 경매 때 2,800만원까지 먼저 받을 수 있어요. 이 세입자가 아직 없더라도, 대출 뒤에 들어올 수 있다는 점을 금융사는 계산에 넣어요.

금융사 입장에서는 그만큼 회수할 돈이 줄어드는 셈이에요. 그래서 대출을 내줄 때 최우선변제금만큼을 한도에서 빼요. 방 하나 기준으로 뺀다고 해서 '방공제'라고 불러요.

후순위 대출은 이 영향을 더 크게 받아요. 선순위 근저당과 최우선변제금이 모두 먼저 배당되고 남은 돈에서 받기 때문이에요. 후순위 구조는 후순위 담보대출이란에서 자세히 볼 수 있어요.

지역별로 방공제는 얼마씩 빠지나요?

광역시는 2,800만원, 그 밖 지역은 2,500만원이에요. 2023년 2월 21일 개정된 주택임대차보호법 시행령 기준이고, 2026년 10월까지 추가로 오른 내용은 확인되지 않았어요.

부산·대구·대전·울산 같은 광역시 아파트는 2,800만원이 빠져요. 천안·청주·전주·창원처럼 광역시가 아닌 도시는 2,500만원입니다. 다만 광역시 안에서도 군 지역은 광역시 기준에서 빠지니 주소를 확인하세요.

방공제가 내 한도를 얼마나 줄이나요?

방공제 금액만큼 그대로 줄어요. 한도 계산식이 '시세 × LTV − 선순위 − 방공제'이기 때문이에요.

예를 들어 광역시 아파트 시세가 3억원이고, 남은 주담대 원금이 1억원이라고 가정합니다. LTV 70%면 2억 1,000만원이에요. 선순위를 채권최고액 120%인 1억 2,000만원으로 빼고, 방공제 2,800만원을 빼면 6,200만원이 남습니다.

같은 조건이 그 밖 지역이라면 방공제가 2,500만원이라 6,500만원이 남습니다. 실제 한도는 여기에 DSR과 상품 상한까지 보고 셋 중 가장 작은 값으로 정해져요. 모두 예시 계산이고, 심사에 따라 달라요.

세입자가 실제로 살고 있다면 임대보증금도 한도에서 빠져요. 이때 방공제와 보증금을 겹쳐 빼지 않는지 꼭 보세요. 자세한 내용은 세입자 있을 때 추가대출에 정리했어요.

방이 세 개면 방공제도 세 번 빠지나요?

아니요, 아파트는 방 1개분만 빼는 게 원칙이에요. 2014년 1월 1일부터 은행·보험 감독 세칙이 이렇게 바뀌었어요.

그전에는 임대차가 없는 방이 2개 이상이면 아파트는 방 수의 절반을 뺐어요. 개선 뒤에는 아파트·연립·다세대 같은 공동주택은 방 1개분만 빼요. 다가구·다중주택은 지금도 임대차 없는 방 수만큼 빼요.

차이를 숫자로 보면 커요. 방 4개짜리 광역시 아파트라면 예전 방식으로는 2개분이 빠졌어요. 지금 금액으로 치면 5,600만원이에요. 방 1개 원칙에서는 2,800만원만 빠지니 한도가 2,800만원 넓어지는 셈이에요.

다만 이 기준은 은행·보험에 먼저 적용됐고, 다른 업권은 '검토'에 그쳤어요. 저축은행·캐피탈·대부업이 방공제를 어떻게 적용하는지는 공식 자료가 없어요. 업체마다 다를 수 있으니 상담할 때 방공제를 몇 개 기준으로 빼는지 물어보세요.

MCI·MCG에 가입하면 방공제가 사라지나요?

원래는 그렇지만, 2026년 들어 은행에서 가입하기가 어려워졌어요. MCI는 SGI서울보증이 내주는 모기지신용보험이고, MCG는 한국주택금융공사의 모기지신용보증입니다. 가입하면 방공제 없이 대출할 수 있습니다.

그런데 2026년 은행들이 잇달아 취급을 멈췄어요. 농협이 6월 11일, 국민이 6월 26일 중단했고 하나도 7월에 일시 중단했어요. BNK경남은행은 7월 8일부터 제한했고, iM뱅크도 7월 6일부터 대면 신규 취급을 멈췄어요. 신한까지 포함해 여섯 곳이에요.

상호금융(신협·새마을금고·농축협)은 2026년 7월 1일 보도 시점에는 아직 중단하지 않았어요. 대부업체가 이 상품을 쓰는지는 확인된 자료가 없어요. 결국 지금은 방공제를 뺀 금액으로 계획을 세우는 편이 현실적이에요.

어느 시점의 방공제 금액이 적용되나요?

임대차 계약일이 아니라 선순위 근저당을 설정한 날이 기준이에요. 그래서 같은 아파트라도 언제 첫 대출을 받았느냐에 따라 경매 때 적용되는 금액이 달라질 수 있어요.

선순위 근저당이 2023년 2월 21일 이전에 설정됐다면 그 당시의 더 낮은 금액이 적용될 수 있습니다. 2025년 7월에는 기준일을 임대차 계약일로 바꾸는 안이 국정 과제로 제시됐고, 관련 법안은 국회에 계류 중이에요.

최우선변제금은 집값(낙찰가)의 절반을 넘을 수 없다는 상한도 있죠. 소액임차인이 여럿이면 그 절반 안에서 나눠 받아요. 이런 규칙은 경매 때 적용되는 것이고, 대출 한도에서는 보통 표의 금액을 그대로 빼요.

방공제 금액은 앞으로 또 바뀔 수 있나요?

네, 시행령이 바뀌면 금액도 바뀌어요. 최우선변제금은 1984년 제도가 생긴 뒤 10차례 올랐고, 2010년 이후로는 2010·2014·2016·2018·2023년에 조정됐어요.

몇 년에 한 번씩 오른 셈이라, 오래된 블로그 글의 금액은 지금과 다를 수 있어요. 숫자를 볼 때는 기준일부터 확인하세요. 이 글은 2026년 10월 기준이에요.

방공제는 결국 '세입자 몫을 미리 빼는 돈'이에요. 한도 숫자를 볼 때 이 금액이 빠졌는지, 몇 개 기준인지 먼저 확인하면 상담에서 오해가 줄어요. 남은 주담대가 저금리라면 유지와 대환 비교도 같이 보세요.