논산 힐스테이트자이논산 후순위담보대출, 거래 26건 단지

거래가 뜸한 단지도 실거래가로 한도를 짐작할 수 있나요?

짐작은 할 수 있지만 참고용으로 봐야 해요. 힐스테이트자이논산은 지난 1년 거래가 26건이에요. 770세대 중 약 3.4%만 손바뀜했고, 최근 신고도 8월이 마지막입니다.

거래가 뜸하면 시세가 오래된 숫자에 머물 수 있어요. 금융사도 이런 점을 알기 때문에 시세 자료가 충분하지 않다고 보면 감정평가를 따로 맡기기도 해요. 그래서 아래 숫자는 출발점으로 보고, 실제 평가액을 확인한 뒤 금액을 확정하는 순서가 좋아요.

그래도 84㎡형은 16건이 쌓여 있어 기준값을 잡을 수 있어요. 최근 실거래 중간 가격 4억 3,500만원으로 계산하면, 주담대가 1억 5천 남은 집의 담보 여유는 약 1억 2,950만원입니다. 시세에 LTV 70%를 곱한 3억 450만원에서 잔액과 방공제 2,500만원을 뺀 값이에요.

LTV는 집값 중 담보로 인정하는 비율입니다. 방공제는 세입자가 들어올 때를 대비해 빼 두는 금액으로, 논산은 방 1개 기준 2,500만원이에요.

84㎡형은 잔액 2억 7,950만원, 75㎡는 2억 4,800만원이 LTV 70% 기준 한계선이에요. 담보 비율을 금융사가 따로 정하는 대부업에서 80%를 쓰면 84㎡형·잔액 1억 5천 기준 약 1억 7,300만원까지 계산됩니다. 모두 예시이고 심사에 따라 달라요.

금융사 평가액이 실거래보다 낮으면 얼마나 줄어드나요?

평가액이 1,000만원 낮아질 때마다 LTV 70% 기준 여유는 700만원씩 줄어듭니다. 거래가 적은 단지는 금융사가 KB시세 대신 감정평가를 쓰는 경우가 있고, 이때 숫자가 실거래 중간값과 어긋날 수 있어요.

예를 들어 84㎡형이 4억 1,000만원으로 평가됐다고 가정해 볼게요. 잔액 1억 5천 기준 여유는 1억 2,950만원에서 1억 1,200만원으로 1,750만원 줄어요. 필요 금액이 1억 2천만원쯤이라면 이 차이 때문에 계획을 다시 짜야 할 수도 있죠.

75㎡도 마찬가지거든요. 시세 3억 9,000만원 대신 3억 7,000만원으로 평가되면 잔액 1억 기준 여유가 1억 4,800만원에서 1억 3,400만원으로 줄어듭니다. 면적이 작을수록 남는 금액 자체가 작아서, 같은 폭의 감액이라도 체감이 더 커요.

그래서 이 단지는 필요 금액에 여유를 두고 계획하는 편이 안전합니다. 실거래가, KB시세, 감정가가 서로 다를 때 어떤 값이 쓰이는지는 감정가와 실거래가가 다를 때에, KB시세를 직접 찾는 방법은 KB시세 보는 법에 정리돼 있어요.

1년 동안 실제로 얼마에 팔렸나요?

84㎡형은 4억~4억 5,000만원, 75㎡는 3억 6,500만~3억 9,800만원 사이에서 거래됐어요. 두 면적 모두 범위가 좁은 편이라 거래 수에 비해 값은 꽤 일정해요.

마지막으로 신고된 거래들은 모두 8월입니다. 13일 84㎡형 6층 4억 4,000만원, 24일 12층 4억 2,500만원이었어요. 75㎡는 18일 1층 3억 6,500만원, 28일 11층 3억 9,000만원이었어요. 같은 면적에서 1층과 11층이 2,500만원 차이를 보였어요.

흐름은 보합이에요. 84㎡형 1년 중 앞쪽 거래 중간 가격이 4억 3,750만원, 최근 거래가 4억 3,500만원이에요. 250만원, 약 0.6% 낮아진 정도라 한도에 주는 영향은 175만원 안팎입니다.

힐스테이트자이논산은 어떤 구성인가요?

2019년 1월 사용승인을 받은 770세대 단지입니다. 공동주택관리정보시스템에는 시공사가 현대건설로 올라 있고, 9개 동에 최고 19층입니다.

모든 세대가 60~85㎡ 구간이라 면적에 따른 한도 차이가 크지 않아요. 75㎡와 84㎡형의 시세 차이는 4,500만원이고, 담보 여유로는 3,150만원 차이예요.

사용승인 8년 차라 아직 비교적 새 단지에 속해요. 다만 세대수가 770세대로 아주 크지는 않아서, 거래가 몰리는 달과 비는 달이 생기기 쉬워요. 올해처럼 몇 달씩 신고가 없을 때는 위의 흐름표보다 KB시세가 더 최근 값을 반영하고 있을 수 있습니다.

내동과 논산 안에서 시세는 어디쯤인가요?

내동 6개 단지 중 1위이고, 논산 전체 25개 단지 중에서도 84㎡형 시세가 가장 높습니다. 논산 84㎡형 중간 가격 2억 5,500만원보다 1억 8,000만원 높습니다.

바로 아래 엘에이치리벤하임과도 7,200만원 차이가 나요. 도시 평균으로 한도를 짐작하면 이 단지 가치가 크게 낮게 잡혀요. 반대로 논산 강경읍처럼 소형 구축이 많은 곳은 계산 결과가 전혀 다릅니다. 그런 사례는 금강빌리지 분석에서 볼 수 있어요.

받을 금액이 정해졌다면 DSR도 맞춰 보세요

담보 여유와 별개로 소득 심사가 있습니다. DSR은 1년 동안 갚는 모든 대출 원리금을 연소득으로 나눈 비율이고, 2금융권은 50%까지 봐요. 예를 들어 연소득 5,000만원에 기존 주담대 원리금이 연 960만원이라고 해 볼게요.

여기에 후순위 1억 2천만원을 연 5%, 30년 원리금균등으로 더하면 매달 약 64만 4천원, 1년 약 773만원이에요. 합계 1,733만원으로 DSR은 약 34.7%예요. 수도권 밖 주담대 변동형은 심사 금리에 0.75%p가 더해져 이보다 조금 높게 잡힐 수 있습니다.

거래가 적은 단지라면 신청 전에 무엇을 준비할까요?

최근 거래와 KB시세를 함께 캡처해 두세요. 상담할 때 동·층과 함께 보여 주면 평가액 차이를 미리 좁힐 수 있습니다. 특히 저층은 같은 면적에서도 낮게 잡힐 수 있습니다.

신분증, 소득 증빙, 기존 대출 내역이 기본 서류예요. 순서와 추가 서류는 준비 서류와 진행 순서를 참고하세요. 금리는 연 20% 이내에서 심사로 정해지고, 근저당 설정비와 중도상환수수료 조건도 계약 전에 확인하세요.

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평가액 기준으로 다시 상담받아 볼까요?세 칸 입력 · 10초