예천 경북도청신도시호반베르디움1차 후순위담보대출, DSR로 본 한도

호반베르디움1차 시세는 얼마일까요?

84㎡형 최근 거래 중간값은 2억 9,000만원, 76㎡형은 2억 7,800만원이에요. 830세대 전부가 60~85㎡ 구간인 중소형 단지예요.

9월 말에는 84㎡형이 30일 12층 3억 700만원, 28일 9층 3억 500만원에 거래됐어요. 5일 2층은 2억 8,000만원이었어요. 76㎡형은 16일 15층이 2억 8,100만원이었어요.

1년 43건 중 35건이 84㎡형이었어요. 76㎡형은 8건이라 시세가 성기게 잡히지만, 84㎡형과의 차이가 1,200만원 정도라 한도 차이도 840만원 안팎입니다.

반년 단위로 나누면 84㎡형 중간 가격은 3억 50만원에서 2억 9,000만원으로 1,050만원(약 3.5%) 내려왔어요. 9월 말 거래가 다시 3억원대를 찍어서, 방향을 단정하기는 어려운 흐름입니다.

담보만 보면 얼마가 남나요?

84㎡형에 주담대 7,000만원이 남았다면 예시 계산으로 약 1억 800만원입니다. 시세 2억 9,000만원의 70%에서 잔액과 방공제 2,500만원을 뺀 값이에요.

방공제는 소액 세입자 몫을 미리 떼어 두는 금액으로, 예천처럼 광역시가 아닌 곳은 방 1개 2,500만원이에요.

그런데 이 숫자는 집값만 본 결과예요. 실제로 받을 수 있는 금액은 소득으로 계산한 한도와 비교해 더 작은 쪽에서 정해져요. 이 단지처럼 시세가 2억 후반인 집은 소득 쪽 계산이 결과를 바꾸는 경우가 꽤 있죠.

소득으로 보면 한도가 어디서 멈추나요?

DSR 50% 선에서 멈춰요. DSR은 모든 대출의 1년 원리금을 연소득으로 나눈 비율이고, 2금융권은 50%를 넘지 않아야 해요.

가정을 하나 세워 볼게요. 남은 주담대 7,000만원(30년)에 신용대출 3,000만원이 있죠. 신용대출은 심사에서 5년 분할로 잡혀 원금만 1년 600만원입니다. 주담대와 새 대출은 변동형이라 보고, 수도권 밖 기준 스트레스 금리 0.75%p를 더해 연 5.75%로 계산했어요.

연소득 3,000만원이면 담보로는 1억 800만원이 남아도 소득 기준으로 약 5,850만원에서 멈춰요. 4,000만원부터는 소득 여력이 담보 여유보다 커서, 이번엔 집값 쪽이 한도를 정해요.

연소득 4,000만원이라면 소득 기준 한도가 약 1억 2,990만원이라, 담보 여유 1억 800만원을 모두 쓰더라도 DSR이 50% 안에 들어와요. 이때 1억 800만원을 받으면 DSR은 약 46%가 됩니다. 숫자상 가능해도 매달 갚을 돈이 크게 늘어나니 필요한 금액부터 정해 두는 편이 좋습니다.

소득 증빙이 약하다면 추정소득 같은 다른 방법을 쓰기도 해요. 건강보험료나 카드 사용액으로 소득을 추정하는 방식은 소득 증빙이 약할 때에 정리했어요.

스트레스 금리 0.75%p는 한도를 얼마나 줄이나요?

연소득 3,000만원 예시에서는 약 1,100만원 줄어요. 심사 금리를 연 5%로 그대로 두면 소득 기준 한도가 약 6,970만원이지만, 0.75%p를 더하면 약 5,850만원이 돼요.

스트레스 금리는 앞으로 금리가 오를 가능성을 미리 반영해 심사 때만 금리를 높게 잡는 장치예요. 실제로 내는 금리가 오르는 건 아니에요. 수도권 밖 주담대는 2026년 말까지 0.75%p, 수도권과 규제지역은 3.0%p가 적용됩니다.

여기서 0.75%p는 변동형 기준이에요. 고정형이라면 적용 방식이 다를 수 있어서, 같은 소득에서도 상품에 따라 한도가 달라질 수 있어요. 상담 때 어떤 금리 유형으로 심사하는지 먼저 확인하세요. 제도 내용은 2026 하반기 스트레스 DSR에 정리했어요.

도청신도시 안에서 이 단지는 어느 정도인가요?

84㎡형 기준으로 호명읍 산합리 9개 단지 중 비교 가능한 8곳 가운데 세 번째거든요. 같은 브랜드 2차가 3억 4,700만원, 동일스위트더파크가 3억 1,700만원으로 앞서요.

2차와의 차이 5,700만원은 한도로 약 3,990만원이에요. 이름이 같아도 계산은 각 단지 거래로 해야 해요. 2차에 세입자가 있을 때의 계산은 호반베르디움2차 분석에서 볼 수 있습니다.

예천 전체 84㎡형 중간 가격은 2억 3,850만원이에요. 비교 단지가 19곳뿐이지만 이 단지는 그 약 1.22배입니다. 산합리 비교 단지들이 2억 4,900만~3억 4,700만원 사이에 모여 있어서, 금융사가 주변 거래를 함께 참고하더라도 시세가 크게 어긋날 가능성은 낮은 편입니다.

DSR에 막혔다면 무엇부터 바꿔 볼까요?

짧게 잡히는 빚부터 정리하는 게 순서예요. 위 예시에서 신용대출 3,000만원이 1년 600만원으로 잡혀 소득 여력을 가장 많이 차지했어요. 이걸 30년 담보대출로 옮기면 심사 금리 기준 1년 약 210만원으로 줄어요.

그렇게 되면 연소득 3,000만원이어도 소득 기준 여력이 약 390만원 늘어나요. 순서를 바꾸는 방법은 DSR 초과로 거절됐을 때에 단계별로 적어 두었어요. 금리는 연 20% 이내에서 심사로 정해지니 모든 숫자는 예시로 봐 주세요.

준비 서류는 소득 증빙, 기존 대출 잔액, 신용대출 상환 내역이 핵심이에요. 정리할 빚이 있다면 잔액 증명서를 미리 떼어 두면 소득 기준 계산을 한 번에 끝낼 수 있어요.

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