1주택자 전세대출 규제, DSR부터 2027년 보증 제한까지

집을 한 채 가진 채 다른 곳에서 전세로 사는 분이 적지 않아요. 직장이나 학교 때문에 내 집에 세를 주고 이사하는 경우예요. 이런 1주택자의 전세대출 규칙이 2025년부터 단계적으로 조여졌고, 2027년 1월 1일에 한 번 더 바뀌어요.

집이 있으면 전세대출은 어디까지 막혔나요?

수도권·규제지역에서 받는 1주택자 전세대출에 단계별로 제한이 붙었어요. 2027년부터는 실거주 이력이 없는 1주택자의 전세대출이 원칙적으로 막혀요.

아래 표에 시행일 순서대로 모았어요. 보증비율은 전세대출이 문제가 생겼을 때 보증기관이 대신 갚아 주는 비율입니다.

한도 일원화 전에는 보증기관에 따라 SGI 3억원, HF 2억 2천만원, HUG 2억원으로 달랐어요. 9·7 대책 뒤로는 모두 2억원입니다. 무주택자는 이 중 DSR 규칙의 대상이 아니에요.

집을 살 때 받는 주담대 쪽 규칙은 주담대 한도 6억·4억·2억 정리에 따로 모았어요.

1주택자 전세대출 DSR은 어떻게 계산하나요?

원금은 빼고 이자만 DSR에 넣어요. 2025년 10월 29일부터 1주택자가 수도권·규제지역에서 받는 전세대출에 적용됐어요.

원금을 넣지 않는 이유는 금융위 FAQ에 나와 있어요. 2년 만기 1억원 전세대출 원금을 그대로 넣으면 연소득 5,000만원인 사람은 그것만으로 1년 원리금이 소득과 맞먹게 됩니다. 그래서 이자상환분만 반영하기로 했어요.

예를 들어 1억원을 9월 은행 전세대출 평균 금리인 연 4.57%로 빌렸다고 가정해 볼게요. 1년 이자는 약 457만원입니다. 연소득 5,000만원이면 이 전세대출 하나로 DSR이 약 9.1%p 올라가요.

중요한 점은 내 집이 어디 있는지와 상관없다는 거예요. 10·15 FAQ는 "수도권·규제지역에서 전세대출을 받을 때" 적용한다고 했어요. 수도권 밖에 집이 있는 사람이 서울로 전세를 가도 대상입니다. 정책 전세대출은 빠져요.

반대로 1주택자가 수도권·규제지역이 아닌 곳에서 전세대출을 받으면 이 DSR 규칙의 대상이 아니에요. 기준은 내 집이 아니라 전세 사는 곳이라는 점을 기억해 두세요.

• 2025년 10월 28일까지 임대차계약과 계약금 납부를 마쳤다면 적용 안 함
• 같은 집에서 금액을 늘리지 않고 연장하면 적용 안 함
• 증액하면 새 대출로 보고 적용

2027년부터 막히는 비거주 1주택자는 누구인가요?

아래 세 조건을 모두 갖춘 사람이에요. 금융위원회 카드뉴스(8·13 금융 종합대책)에 나온 기준이에요.

1. 실거주 없이 수도권·규제지역 아파트를 사면서 세입자 보증금을 매입 자금으로 쓴 경우
2. 부부 합산 수도권·규제지역 아파트 1채를 갖고 그 집을 세 준 경우(직계가족에게 빌려준 경우 제외)
3. 본인과 배우자 모두 그 집에 산 적이 없는 경우

서울 아파트를 사서 세를 주고, 부부 모두 한 번도 그 집에 살지 않은 채 다른 곳에 전세로 산다면 세 조건에 해당할 수 있어요. 반대로 부부 중 한 사람이라도 그 집에 산 적이 있다면 세 번째 조건에서 벗어나요.

흔히 갭 방식이라고 부르는 경우가 여기에 가까워요. 이 조건에 맞으면 2027년 1월 1일부터 전세대출 신규와 만기 연장이 원칙적으로 안 되죠.

예외도 보도됐어요. MTN 2026년 8월 13일 보도에 따르면 아래 경우는 막지 않아요. 금융사 여신심사위원회가 개별로 판단하는 경우도 있어요.

• 집주인이 보증금을 돌려주지 않아 갚기 어려운 경우
• 세입자가 있는 집을 산 뒤 기존 임대차가 끝나기 전까지
• 임대차 종료 후 이사 일정 조정용으로 최대 6개월
• 토지거래허가구역에서 실거주 의무가 늦춰진 경우
• 갑작스러운 근무지 변경 등(여신심사위원회 개별 인정)

보증비율이 낮아지면 무엇이 달라지나요?

은행이 떠안는 위험이 커져서 심사가 더 까다로워질 수 있어요. 2027년 1월 1일부터 1주택자 전세대출 보증비율이 10%p씩 낮아져요.

보증비율 축소는 처음이 아니에요. 2025년 7월 21일에 수도권·규제지역 전세대출 보증비율이 90%에서 80%로 한 번 낮아졌고, 2027년이 두 번째입니다.

보증비율이 80%라면 문제가 생겼을 때 보증기관이 80%를 대신 갚고, 나머지 20%는 은행 몫입니다. 70%로 내려가면 은행 몫이 30%로 늘어납니다.

이 변화는 실거주 이력이 있는 1주택자에게도 적용되죠. 전세대출 자체가 막히지는 않지만, 같은 조건이라도 은행이 더 꼼꼼히 볼 가능성이 있어요.

집 가진 사람·추가대출 고민하는 사람에게 무슨 의미인가요?

수도권·규제지역 전세대출을 쓰고 있다면 그 이자가 DSR을 먼저 차지합니다. 내 집을 담보로 추가대출을 받으려 할 때 쓸 수 있는 DSR 여유가 그만큼 줄어요.

앞의 예시처럼 전세대출 이자로 DSR 9%p쯤을 쓰고 있다면, 2금융권 상한 50% 기준으로 남는 몫은 약 41%입니다. 다른 신용대출까지 있으면 더 빠르게 막혀요. 순서를 바꾸는 방법은 DSR 초과로 거절됐을 때에 있습니다.

내 집에 세를 주고 다른 곳에 전세로 사는 수도권 1주택자라면, 2026년 안에 다음 만기 때 연장이 되는지 점검해 두세요. 세 놓은 집을 담보로 쓰는 계산은 세 놓은 아파트로 추가대출에서 볼 수 있어요.

2027년에는 DSR 소득 계산 방식도 바뀌어요. 소득이 크게 오른 분은 2027년 DSR 소득 계산 변경도 같이 확인하세요.

아직 정해지지 않은 건 무엇인가요?

무주택자 전세대출 DSR은 정해지지 않았어요. 금융위는 "종합적으로 고려하여 판단"이라고만 했고, 2026년 10월 31일 현재 시행 계획은 확인되지 않아요.

• 2027년 시행분의 HF·HUG·SGI 보증 규정 원문
• 이미 전세대출을 쓰는 비거주 1주택자의 첫 연장 때 경과 규정
• 전세대출 이자 반영분에 스트레스 금리가 붙는지 여부

규정 원문이 나오면 이 글의 예외와 경과 규정 부분을 고쳐요. 연장 시점이 2027년 초라면 보증기관과 은행 공지를 같이 확인하는 게 안전해요. 10·15 대책 원문은 금융위원회 보도자료에서 볼 수 있어요.