경산 중산자이1단지 후순위담보대출, 남은 대출 3억이면

주담대가 3억 남아 있어도 중산자이1단지는 여유가 있을까요?

네, 예시 계산으로는 약 1억 1,285만원이 남습니다. 84㎡형 최근 실거래 중간 가격 6억 2,550만원을 기준으로 잡았을 때예요.

계산 방법은 단순합니다. 시세에 LTV 70%를 곱하면 4억 3,785만원이에요. LTV는 집값 가운데 담보로 쳐 주는 비율이에요. 여기서 남은 주담대 3억과 방공제 2,500만원을 빼면 위 금액이 나와요. 방공제는 소액 세입자 몫을 미리 떼어 두는 금액이고, 경산은 방 1개 기준 2,500만원입니다.

84㎡형은 잔액이 4억 1,285만원을 넘어야 LTV 70% 선에서 여유가 0이 됩니다. 시세가 높은 단지라서, 잔액이 큰 집도 계산상 남는 금액이 생기는 편이에요.

대부업처럼 담보 비율을 금융사가 스스로 정하는 곳에서 80%를 쓴다고 가정해 볼게요. 같은 84㎡형, 잔액 3억이면 여유는 약 1억 7,540만원까지 커져요. 비율이 높을수록 금리도 올라가는 편이라, 쓸 곳이 정해진 금액만 받는 게 이자 면에서 유리해요.

시세 6억 2,550만원은 어떤 거래로 정해졌나요?

최근 거래들의 가운데 값이에요. 지난 1년 국토교통부 실거래 신고를 면적별로 모아 보면 아래와 같아요.

10월에도 84㎡형 계약이 네 건 이어졌어요. 16일 10층이 6억 5,600만원으로 1년 최고가였고, 11일 13층은 6억 2,000만원이었어요. 5일에는 4층 6억원, 9층 6억 1,200만원이 신고됐어요.

흐름은 완만한 오름세예요. 1년 중 앞쪽 거래의 중간 가격은 6억 1,400만원, 최근 거래는 6억 2,450만원입니다. 1,050만원, 약 1.7% 올랐어요. 이 정도 변화면 한도도 크게 흔들리지 않아요.

중산자이1단지는 어떤 아파트인가요?

2023년 11월 사용승인을 받은 1,144세대 신축입니다. GS건설이 지었고 8개 동, 최고 29층입니다.

세대 대부분이 84㎡형 이하예요. 그래서 1년 거래 65건 가운데 56건이 84㎡형에 몰렸어요. 118㎡는 56세대뿐이라 거래도 2건이었어요.

준공 3년 차라 등기와 관리 이력이 비교적 단순한 편입니다. 다만 입주 때 받은 잔금대출이 고정금리 기간 중인지, 중도상환수수료가 남아 있는지는 따로 봐 두세요. 기존 대출을 그대로 둘지 함께 정리할지에 따라 필요한 후순위 금액이 달라지거든요.

75㎡는 1년에 7건이 거래됐어요. 최저 4억 7,800만원과 최고 5억 5,700만원 사이가 7,900만원이나 돼요. 층과 향에 따라 값이 꽤 벌어지는 면적이라, 이 면적은 실제 평가액이 표의 중간 가격과 다를 수 있어요.

경산과 중산동 안에서 시세는 어느 쪽인가요?

중산동에서도, 경산 전체에서도 가장 높은 쪽이에요. 84㎡형 실거래로 줄을 세우면 중산동 10개 단지 중 1위입니다. 경산 전체 103개 단지로 넓혀도 맨 앞이에요.

같은 동에서도 1위와 표 맨 아래 단지는 2억 300만원 차이가 나요. LTV 70%로 환산하면 담보 여유가 1억 4천만원 넘게 벌어지는 셈입니다. 이웃 단지 계산은 중산하늘채더퍼스트 분석과 펜타힐즈더샵1차 분석에서 따로 볼 수 있어요.

경산 전체 84㎡형 중간 가격은 1억 9,800만원이에요. 이 값으로 잔액 1억인 집을 계산하면 여유가 1,360만원에 그쳐요. 같은 잔액이라도 중산자이1단지 84㎡형은 3억 1,285만원이 나오니, 시내 평균을 기준으로 한 이야기와는 출발점이 전혀 다릅니다.

여유가 커도 실제로 받을 금액은 어떻게 정하나요?

소득으로 갚을 수 있는 만큼이 기준이에요. 담보 여유가 1억이 넘어도 DSR에 걸리면 그만큼 받기 어려워요. DSR은 1년 동안 갚는 모든 대출 원리금을 연소득으로 나눈 비율이고, 2금융권은 50%까지 봅니다.

예를 들어 후순위로 1억을 연 5%, 30년 원리금균등으로 받는다고 해 볼게요. 매달 약 53만 7천원, 1년이면 약 644만원이에요. 연소득이 6,000만원이고 기존 주담대 원리금이 연 1,800만원이면, 합쳐서 DSR 약 40.7%가 돼요. 수도권 밖 주담대 변동형은 심사 금리에 0.75%p가 더해져 이보다 조금 높게 잡힐 수 있어요.

신용대출이 끼어 있으면 계산이 달라집니다. 심사에서는 신용대출을 5년에 나눠 갚는다고 봐서 원금 부담이 크게 잡혀요. 이럴 때 순서를 바꾸는 방법은 DSR 초과로 거절됐을 때에 정리돼 있어요.

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신청하기 전에 무엇을 확인하면 좋을까요?

세 가지를 먼저 보세요. 첫째, 84㎡형은 거래가 56건이라 시세가 촘촘한 편이에요. 반면 118㎡는 2건뿐이라 금융사가 감정평가로 다시 볼 수 있습니다.

둘째, 등기부등본 을구에서 기존 근저당 채권최고액을 확인하세요. 실제 잔액보다 큰 금액이 잡혀 있으면 그 금액 기준으로 계산될 수 있어요. 읽는 법은 등기부등본 발급과 읽는 법을 참고하세요.

셋째, 금리 말고 드는 비용입니다. 대출 총액이 1억 이하면 인지세 7만원, 1억 초과 10억 이하면 15만원이고 고객은 절반을 내요. 금리는 연 20% 이내에서 심사에 따라 정해지고, 여기 숫자는 모두 예시입니다.

나중에 일찍 갚을 계획이 있다면 중도상환수수료도 물어보세요. 2025년 1월 13일 이후 계약은 실제 드는 비용 안에서만 받을 수 있고, 3년이 지나면 없어요. 몇 년 안에 갚을 생각이면 이 조건이 금리만큼 중요할 수 있습니다.